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[投资民用地产] 买房的时候appraisal 到底干嘛的

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有个小投资房,打算卖了。收到几个offer都超过了listing price. 虽然是好事,但agent建议接一个低价但全cash的offer, 说是其他的价格虽高但是appraisal 低的话,可能会有风险。有人能说说这个风险有多大吗?

全cash的和要贷款的offers 大概320k vs 350k的样子

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Agent就想赶快成交。all cash多好啊,赶快卖了好拿commission。
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根据我自己买过一次房的经验(!),我按着我理解的解释一下。一般有offer意向且需要贷款的买方会找贷款银行,银行会找有业务联系的partnership或者银行自己做appraisal,主要是对房子进行估值。估值结果会影响买方能不能借到贷款以及代价。如果买方waive了这个appraisal,估值结果出来后如果高于offer里的价格,卖方可能是要价低了,买方不需要把高出offer那部分的价值再付给卖方。但如果房子估值低于offer,买方waive掉appraisal,那买方要额外付给卖方这个差价。如果offer goes through 的话,买方最后要承担的费用是offer的价格加上估值高出的差价,而价格高出的部分需要用cash付。如果买方20% down payment的话,那就得在再加上那部分的钱,这些都得是cash。但如果买方没有waive appraisal,那么高出的部分可以是卖方承担,或者买方放弃offer at no fault. 不管waive不waive,只要贷款的话,银行都会做appraisal。

所以appraisal是保护买方的。一般情况下,都不建议买方waive appraisal。但过去两年,不waive appraisal很难offer被接受。

如果不贷款而用现金的话,不需要经过这个流程。可以减少了贷款通不过或者买方撕毁offer的几率。所以不管为了卖方还是agent自己利益,现阶段的市场,cash offer会更受欢迎。

如果说的不对,还望其他朋友指正。
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Pizi-G 2022-8-17 08:21:51 | 显示全部楼层
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本帖最后由 Pizi-G 于 2022-8-16 16:23 编辑

- 看有没有 contingency. 如果有, 卖家可能退出. 特别是有 loan contingency 的. all cash 的自然不会有 loan contingency. 但是 all cash 也可以有其他 contingency.
- appraisal 过低导致买家要多下 down payment. 银行估价后, 只会给估价的 % 贷款. 比如 2M 的房子, 贷款 80%. 应该 down 400k, 银行给 1.6M. 但是如果银行说房子就值 1.5M, 所以只给 80% 1.2M. 那买家就要 down 800k. 如果买家拿不出来这么多钱, 那买家就只能退出了. 你也要重新 listing.

如果考虑 appraisal 的风险 - 一个是估计下你房子值多少钱, 会不会造成 appraisal 严重低于 sold price. 还有就是可以要求卖方提供额外的 asset 证明, 你稍微多一些保险 - 比如上边的例子, 如果对方能拿出来 1M 的存款证明, 那 800k 可能咬咬牙就买了. 但是如果只有 500k 存款, 那不管怎么样也买不起. (但也不会完全保证, 毕竟最终卖家要自己决定要不要 "咬咬牙")

补充内容 (2022-08-17 08:43 +8:00):
但是觉得你的 agent 还是着急 close. 需要具体看每个人 offer 的情况, 不应该无脑 all cash.
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ggsimidada 2022-8-17 06:31:00 来自APP | 显示全部楼层
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Agent是为了你好 听agent的
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lllxin37 2022-8-17 06:33:57 | 显示全部楼层
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appraisal只和买家有关,就是看银行能贷款给买家多少钱。

现在的市场选cash offer主要是怕贷款有问题。利息高,相同情况下,能贷款的钱就相对少点。个人理解
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acheles 2022-8-17 06:34:13 来自APP | 显示全部楼层
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Agent怕买家贷款失败卖不出去拿不到佣金。
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ericastray 2022-8-17 06:43:14 | 显示全部楼层
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350k那个offer的financial contingency给你waive了吗?没waive的话其实买家是有可能退出的
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concessions 2022-8-17 07:01:26 | 显示全部楼层
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接最高的waive finance的offer,全都没有waive finance的话接cash offer,一旦back to market就可能卖不到32万,起码吞了EM再说
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alex66666 2022-8-17 07:42:15 来自APP | 显示全部楼层
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同意楼上有一位说的,选waive appraisal contingency的,然后再选出价格高的,都不waive就选cash。假如你选择了有贷款的买家,最好事先问一下或者预估一下对方的经济实力。appraisal的方法也就那么几种,最常用的就是看过去六个月内1mile内类似property的sale,你其实自己可以估算个差不多,尤其是在小区里有类似房型。有些datapoint的话,心里把握多些,如果反之,你这房子孤零零的估价可高可低,那就要更谨慎一些。
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不想用旧号 2022-8-17 07:47:45 | 显示全部楼层
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可以给每个买家的贷款银行打电话进一步询问买家经济情况,再比较一下,找个经济实力稍稍雄厚一些的
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