投资房 v.s. 无杠杆炒股

有没有考虑过人们搬离湾区这个现象呢？不知道我的观察是否片面，感觉湾区对外州的老美吸引不是特别大，有人来工作一段时间又离开了。也有人在举家搬去外州。

2mu6fen 发表于 2022-9-19 13:10
类似的算法我算过很多种，算来算去都是应该搞房产，关键点就是扛杆加通胀
认识的很多人中，凡是年轻时不停 ...

real estate is a monopoly

房价最近跌的有点厉害， 开始通过和股市比较安慰自己啦。。 没事 等股市做底之后，楼市还可以继续再跌1-2年

房产yyds
股票搞不好就清零

2mu6fen 发表于 2022-09-18 22:10:58
类似的算法我算过很多种，算来算去都是应该搞房产，关键点就是扛杆加通胀
认识的很多人中，凡是年轻时不停买房子的，几十年下来基本都小富了。而总炒股的，十个里只有一两个混的好的，可很多人就总是盯着那一两个

是因为房产比较能抗通胀么

你这个对比有点非要贬低股市提高房产的意思，都是投资工具永远不可能存在A比B一直好的情况

最明显的问题就是房产有6%的情况下，只要你稍微懂点投资，股市收益就不可能只有9%

你说投湾区房产，先不提过去十年的增长能否复现，再次你可以投湾区大公司的股票啊，过去十年flag平均收益20%（去年除外）

还有，总感觉这帖里很多agent……

xelliotpenguin 发表于 2022-09-18 12:06:03
我觉得楼主少算了一部分，就是每月的家庭正现金流的投资: 每月的总收入 - 所有开支 。

单纯投资房产无法有效利用每月的正现金流 (要攒下一个首付，有钱也可能不会立刻买下一个投资房因为现金流的问题

属实

房产有三个股票无法比拟的优势

1 低风险杠杆。房贷利率远低于margin，而且几乎不会margin call
2 自带现金流
3 税务优势。depreciation和1031是中产手上极少数合法避税的手段中，最主要的两个。

SPX 2倍杠杆坚持三十年大幅跑赢 99%投资房毫无压力。但很少人有胆量和知识这么操作。

contrary to popular culture, 房地产相比较股票没有税务优势 (1030 / 贬值这些我都懂)。股票只要不卖就没有capital gain tax (30+年只买不卖), 可以无损滚雪球越来越大。不光房产可以refinance拿出cash, 股票也可以做抵押物借出cash。

风险是有margin call的风险 (spx 跌>50%), 但可以hedge减少这个可能性。殊途同归，和房地产最后都是step-up cost basis给下一代。

投资房不要只盯着宇宙中心/SFH 那是XHS女网红很业余的打法 即使现在在北加 Sac附近也有不少1.5M左右的 6-8 unit的 multi family. 30%down每年有1万出头的free cash flow. 要愿意买到红州或者搞NNN 回报可以更高 当然水也深