投资房 v.s. 无杠杆炒股

chengguo201063 发表于 2022-9-18 22:18
呃，你算错了。。。你忘了租金收入，每个月房贷+税+misc是8200，房租是5000，那么每个月的付现金流就是30 ...

房租1.5m 房子房租5k 我在湾区是没见过的，就算有这个怕也不是12年后能变成正现金流，因为有的话证明你的房子很新，各种设施很好，这个12年后只会变旧，所以房租市场涨，不代表同一个房子不重新装修情况下一直涨。
就算不考虑上面这个问题，每个月负现金流3200，12年每年12个月，这也是46万，而不是30万，这里面直接差50%。
另外你这个算法 只说了前12年的负现金流算进股票定投，但是股票那边分红呢？外加卖房子的手续费乱七八糟一起6%了吧。

所以首先两者收益的差距没有你算的这么大，而且我觉的楼里很多人说的有道理，楼主你的假设太多，尤其是对投资方增值和租金回报率太过乐观了，相反股票9%是sp500 过去100年回测的均值我记得，算是很合理。
最后还有房子依赖于一个地区的发展，而美股大盘，都不仅仅是赌美国国运，而是赌大半个人类社会发展的铆定了， 湾区衰落或者说横盘20年的概率，和美国未来20年失去世界霸主，美元失去地位，美股失去地位的概率，这俩风险差的也太多了

"你如果足够牛，在股市里能handle 2.3倍的杠杆，应该就可以beat投资房的收益，杠杆越大beat的越多"

楼主你知道这需要多牛么? 大部分基金经理都做不到这个。。。不要说普通人了。

chowhound 发表于 2022-9-19 19:42
房租1.5m 房子房租5k 我在湾区是没见过的，就算有这个怕也不是12年后能变成正现金流，因为有的话证明你的 ...

你说的其他的我都同意，但是这里你又算错了，房租每年是随通货膨胀涨的，所以每个月的负现金流越来越小，30年加起来是290515，不是42万，不信你可以自己算一下；

至于为什么我assume每年能涨，我自己租了10年房子，LA6年，湾区4年，房东从未装修，但是每年房租都涨。。。

另：美国1940-2022房租平均涨幅是4.17%

投资房的话不要选择那么价值的标的物，另外不要选湾区！去zillow看一下美国很多小一些的二线城市，五十万的房子租金都可以达到2500-3000的水平。

如果选择500k的标的物：
300k首付 60%首付 - 40%贷款 - 房贷利率 7% - 每月本金利息是 $1330.6
月租金 - $2500
每年房产税1.2% - 每月$500
maintain fee 0.3% - 每月$125
保险每月 $100
每月总花费 1330.6+500+125+100 = $2055.6
每月cash flow = 2500-2055.6 = $444
另外还的贷款里面还包含了一部分本金，再加上房屋本身的appreciation.

这样算下来，前十二年也不会有负的现金流呀。

还得算本金折旧啊， 都是机会成本， 你300k本金要是不买投资房， 放其他稳健投资的增益也得算进去的

股票需要被税，很多州还是两层capital gain。
投资房收益账做的好点全部抵税，不断1031，cash out refi提equity也是不要税。其实更容易累积。
灵活度肯定是股票好，但是真看收益还真挺难说。

投资房不需要买那么贵的

股票的优点是流动性，缺点是也是流动性。手贱心痒就很难赚大钱，所以我自问在股票上，基本就靠那么几个长持在让总portfolio好看一些。明明可以有很好收益的，都投机倒把搞没了。所以对手痒派，长线是房子绝对收益更容易到高值。

如果你是有经验的玩家，股票定投在现在的市场，其实比房子更稳。我来说说为什么：
1. 虽然房子的税收福利更大，但是现在房价完全没有到谷底。不管你是哪种长度的投资计划，10月-11月买房都不是一个机智的行为。现在无论是库存质量、价位、利率，都是在一个波动空间的过渡值。无论怎样作为投资物业最终都要追求一个refinance，那么为何不等房价的绝对低值呢？就算错过，等它涨回现值也好。
   留意市场，注意你目标区域的质量/尺均价，再从长计议吧。
2. 最近股票波动也大，但是风向还是比较明显的，比如上周SQQQ的一波流，很多人都是搭到车了。再比如现在的TSLA，也目测马上会有很好的建仓位置。

长线看，房产省税基本上是25%+，所以必须早晚要配置一部分资产的。但除非自住，必须不是现在。

房产税也是每年都涨的，根据房子新一年的市场估值。房子升值越多，房产税交得越多。楼主是这么算的吗？

zzz1 发表于 2022-10-12 22:36
房产税也是每年都涨的，根据房子新一年的市场估值。房子升值越多，房产税交得越多。楼主是这么算的吗？

加州不一样，按买入价算，加州 prop 13 了解一下