投资房 v.s. 无杠杆炒股

炒股吧。30万一年可变一百万。。。

投资屋适合精力多的，尤其是有些闲不住的全职妈妈，几套投资屋做Airbnb，收益也不差，而且能找事情做，自己填1099有些东西还能抵税。但是佛系的人懒得搭理不如找个好公司投资，交给别人打理房子收益差不说，而且变现能力差太多了。

楼主 你好像少算了一部分钱[url=]

“20%的1.5M的房产，假设月租金5k，每年增长4%，房贷利率5%（现在大概6%，假设后面利率低可以refinance平摊），每年房产税1.2%，加0.3%的maintaince fee（找不到租客，维修etc），那么除去本金，在前12年都会有明显的负现金流，这部分(大概总额为30w)我们假设可以放在股市定投；20年后房产总值为4.8 million，减掉未付完的贷款（0.58 million），那么asset总值为4.2 million

而投资本金30W，然后假设我们把房产负现金流的部分（大概30W）定投，同样是20年，最后总资产是2.0 million，当然股票还有一些股息收入什么的，大概最后能有2.1 million左右；”

你这里说了 负现金流部分是30万，也就是 每个月 除了月供和其他开销外 持续“倒贴”进房子的对吧？ 那你只算了这部分定投进股市，没有算 月供和其他开销本身进股市啊。。。。贷款120万，20年期限，5%利率和其他开销地税乱七八糟，每个月还有8000-9000进去房子吧？[/url]
既然对比这不得是这部分也进去股市定投吗？

否则你房子 比 股市 多了大概190万本金的20年分批定投的，我没算错吧？

类似的算法我算过很多种，算来算去都是应该搞房产，关键点就是扛杆加通胀
认识的很多人中，凡是年轻时不停买房子的，几十年下来基本都小富了。而总炒股的，十个里只有一两个混的好的，可很多人就总是盯着那一两个炒股成功的人做榜样。

chowhound 发表于 2022-9-18 23:49
楼主 你好像少算了一部分钱
你这里说了 负现金流部分是30万，也就是 每个月 除了月供和其他开销外 持续“ ...

呃，你算错了。。。你忘了租金收入，每个月房贷+税+misc是8200，房租是5000，那么每个月的付现金流就是3000，这部分我已经算到股市的定投里了；而房租收入是每年增长的，那么大概10年后，现金流就是正的了

catcatsecond 发表于 2022-9-18 14:55
热知识，投资房的贷款，银行不光看你的工资，可以把租金纳入收入，例如你贷款+地税月付3000， 能租2500出 ...

想请教一下，这个“能租出去2500”是指的一个根据市场价的估计？还是你要先把这个unit租出去然后看租出去的实际收入？
eg。现在有一个自住房想明年把它租出去，我是否需要先搬走，把这个房子租出去，再用租金+工资来搞投资房的贷款？
还是说我可以直接申请投资房的贷款，然后在贷款申请上写这个unit大概每月能租$2500?
谢谢！

wjwwjwwjw 发表于 2022-9-19 11:36
想请教一下，这个“能租出去2500”是指的一个根据市场价的估计？还是你要先把这个unit租出去然后看租出去 ...

不用担心银行专门会做apprasal来评估你的房子能租多少钱，才会决定贷不贷给你。

补充内容 (2022-09-19 23:57 +8:00):
另外提醒一下，湾区投资房的利率普遍会比自住的更高， 估计其他州也差不多，你有多于一套房的时候银行会让你决定哪套才是自住哪套是投资，以后卖房报税的时候也会有细微差别，这个建议直接向专业人士咨询。

太多假设和前提了。。。没有专业知识的话，还是长线买asset

skybooy_nzm 发表于 2022-9-18 12:38
如果自住房已经有贷款了，投资房还能上这么大的杠杆么？一般人没有那么高的工资吧

现在大部分lender很重视投资房的租金（估算）比贷款高多少， 只要略有盈余贷款下来没什么问题。房租这个东西很难断崖下跌。

分散风险，鸡蛋不要都放在同一个篮子里吧，之前买了投资房后一直有点后悔（管理租客，各种维修等等觉得很麻烦），后来经历了股市从2020-2022的过山车觉得没有把所有钱都放在股市也挺好，毕竟普通人一个，炒股眼光没那么好，就长线投一些大盘股指较稳妥~