请教，房屋贷款都是先还利息吗？

等待尔耳 发表于 2023-2-2 10:08
900利息，600-700本金，看起来很合理，而且估计利率比较低。

手机上快速回复咋这样？接着写。

每月还款分两部分：
利率部分=上月剩余本金*每月利率
本金部分=事先计算好的每月还款额-利率部分

事先计算好的每月还款额正好可以让你在30（或者15，whatever）年还清本金。

随着每月剩余本金越来越少，每月需要还的利息就减少，还的本金部分增加。所以，利息比例一直在降低。

你还可以随时提前还款，这会直接减少剩余本金。但是根据规定每月还款额是不变的。所以下个月以后的利息部分更少，本金部分更多。最终结果是在贷款期限到达之前你的本金就还完了。

有人有一个误解：refi不合算，因为reset还款期，要还的利息比例更高。这种想法是错误的。假设refi是没有成本的（这一点，绝对记住，有cost有point的refi不要做），那么只要利率变低，refi就是合算的。还款期reset没错，但你要看到每月还款额降低了呀。假设你希望本金部分高一点，很简单：每月除了正常还款，再多还一部分本金，使得总额与refi前每月还款额一样。那么你会发现，利率比例变低了、预计剩余贷款期限也比refi前变短了！总之一个低利率的refi个你这个权利在降低每月还款额和降低还款期限之间随意选择，而且其中总有一个区间你得到的结果比refi之前时间又短利率又低。

你可以提前还一个20%~40%的大额来规避

怎么会把利息这个事想那么复杂，借了人家的钱就是要按约定付利息啊，多借多付少借少付，任何时间还本金都是减少借钱的行为，哪有划算不划算一说。借钱与不借钱这完全是另外一个问题。

rockyy 发表于 2023-02-02 09:40:39
Loan就是这么设计的 finance101学习一下吧
以当前利率下，贷款三十年一共还的利息比房子本身的价格还要高。
随便找个mortgage calculator算一下吧，假设一个房子目前市场价$

请问你说的两者没有相差很多是指哪两者？

确实是这样的，不过一般他们都允许你每个月多还一部分钱towards principle。
这还得看你现在贷款的利率如何，之前形式好的时候很多人2-3%的利率贷款，把钱都用来还房贷不如投其他的理财产品。但如果是高利息的贷款就值得考虑多还些principle了。

apang520 发表于 2023-2-2 12:18
是的，前期都是先还利息，所以refinance的话，等于前几年利息白交了，本金没下降多少

兄弟这话不能这么说。。。。

一开始利息占比较大约是70%，之后慢慢降低。因为利息是你还欠银行的剩余的本金产生的，所以你在一开始利息很高。随着时间推迟，你本金还掉很多了以后，那你利息也少很多。。。那你是等额本息（月供不变），那利息少了，那就本金增加咯。

zmy111zmy 发表于 2023-02-02 11:05:43
请问你说的两者没有相差很多是指哪两者？

不好意思没说清楚，我是指每个月的月供

tiger1234 发表于 2023-02-02 09:32:34
这个应该是月供之上 你每个月多还一点可以选择多还的部分还本金

如果每个月多还一点就可以指定本金？听着感觉很棒呀

rockyy 发表于 2023-02-02 09:40:39
Loan就是这么设计的 finance101学习一下吧
以当前利率下，贷款三十年一共还的利息比房子本身的价格还要高。
随便找个mortgage calculator算一下吧，假设一个房子目前市场价$

extra payment toward principal only. 学到一句专业词汇感觉很棒。多谢分享。