请教，房屋贷款都是先还利息吗？

neuralarmy 发表于 2023-2-2 09:42
这个我可以理解，因为随着还款，loan balance是在不断下降的，利息是根据balance算的，所以利息会下降，本 ...

等额本息还款，自己Google一下，绝大多数的房贷应该都是这种方式

hanhandai 发表于 2023-2-2 10:04
如果房贷2.625，存款利息是4的情况下，有没有懂的应该是先提前还本金好还是先把钱存着好

当然是存着好了

楼上说得太复杂了，实际上每个月还的钱是两部分，一个是你剩余的欠银行的钱在这个月的利息，另外一个是你欠的银行的钱

所以如果你欠银行100万，贷款利息2.625，每个月还的利息是2187.5，你交的mortgage会把这个利息扣掉，然后再还这个100万的principal，所以下个月你要还的是（100万-mortgage+2187.5）的利息

对应的如果你银行存款是4，你有100万，每个月拿到的利息3333，所以每个月你赚到1100多，实际上你如果有65w存银行，拿到的利息就可以冲抵你这100万的利息了。

hanhandai 发表于 2023-2-3 02:04
如果房贷2.625，存款利息是4的情况下，有没有懂的应该是先提前还本金好还是先把钱存着好

假设你有一万块，那么这一万块存款一年会产生4%即400块利息，如果还了贷款，那么可以抵掉2.65%即265块利息。

除非是极端情况，你的工资很高，存款利息税率到了收入税顶端即37%，房贷超过75万不需要多余利息抵税。那么存款的收入是利息减去税款，10000*0.04*(1-0.37)=252，是少于265块利息的。

看自己情况决定吧。

https://www.youtube.com/watch?v=T6FBfNpiBYw

低利率锁了30年就别提前还， 你一算好像30年给了1.5倍本金的钱， 实际上30年后的通胀让你每月还款越来越轻松，没什么必要压力前置。 30年后估计大厂ng起薪都30w美金起步了（估计还低估了）

利息可以抵税，有时候也不一定就不划算啊。

提前还款后利息就变了，相应的可以算下effective interest rate是多少

willzou 发表于 2023-2-2 12:43
先还利息，是不懂财务，会计的人一种 错误的理解。

实际上这个利息是复利，复利意味着当利息发生后，它 ...

房贷不是复利, 利息的那部分不会再滚产生新的利息。

每次还款的利息完全取决于剩余本金的大小。

不是先还利息。你欠了100万，利率4%，所以你一年要还4万利息。在此之外的才是本金。如果你今年还了1万本金，那么明年你欠99万，那么明年你要还99乘以4%的利息。



补充内容 (2023-02-03 09:49 +08:00):
你想看上去本金还得多，那么请多还本金。

你每三个月可以recast 相当于提前还本金，这样可以做到等价于等本还款。