请教，房屋贷款都是先还利息吗？

给地里finance大神出个思考题：
假设你贷款200万，30年fix rate，每个月定额还1万总30年共还200本金+120利息。如果你第一个月额外还了1万本金，那么请问你的贷款会提前多久还清？是一个月吗？如果不是的话是提前多久还完？

主要是地皮能增值以后卖了或者传给下一代。

rockyy 发表于 2023-2-2 09:40
Loan就是这么设计的 finance101学习一下吧
以当前利率下，贷款三十年一共还的利息比房子本身的价格还要高 ...

在利率低的时候，是不是更应该ref成30y fixed?

提前还款的话是减少贷款期限吧，并不会减少月供

英伦十六世纪 发表于 2023-02-02 23:13:21
在利率低的时候，是不是更应该ref成30y fixed?

取决于你的需求是什么啦～都是很personal的不一定有定论～
对于自住房，我个人的需求是尽快还完，无贷一身轻，心理压力和感受不一样，像我现在没有房贷和车贷养孩子真的轻松很多。万一layoff也不怕。当然也有人觉得银行的cheap money不借白不借，甚至借到最大限度，杠杆拉满。也没有错。只要个人有信心可以最大限度的利用这笔钱就没事。
如果是投资房，我同意你应该refin成30年的，因为对于投资房我的目标是最大限度的获得当下的现金流

rockyy 发表于 2023-02-03 00:02:20
取决于你的需求是什么啦～都是很personal的不一定有定论～
对于自住房，我个人的需求是尽快还完，无贷一身轻，心理压力和感受不一样，像我现在没有房贷和车贷养孩子真的轻松很多。万一layoff也不怕。

确实看个人偏好。我以前也是使劲还，疫情refinance到2.3xx%，我所幸不提前还了，多出来的钱买T bill也合算。不过确实同意无债一身轻，有债务确实很难受，特别是没身份的时候。有不少朋友没熬到绿卡就离开了，房子不好处理

柯基和金毛 发表于 2023-02-02 19:44:54
给地里finance大神出个思考题：
假设你贷款200万，30年fix rate，每个月定额还1万总30年共还200本金+120利息。如果你第一个月额外还了1万本金，那么请问你的贷款会提前多久还清？

还贷款是一个动态的过程。比较复杂。我的理解是这样，如果哪理解错了，欢迎大神批评指正：

月供=escort+利息+本金。月供不变

利息=剩余本金*年利率/12。

当本金变为0的时候，贷款就结束了。

如果你一下还了10k，欠的本金一下减少了，相应的月供的利息也减少。月供里面escoet不变，利息减少，本金就增加。这个月还的本金增加之后，下个月的利息继续减少。越还本金比例越高，利息越少。一次行还清很多本金，只不过加速了月供中本金比例提高的过程。所以楼里有个高手提到了复利的概念。由此可见这不是一个线性关系。网上有很多计算器。但是我自己写过计算器，比如头几年每半年一下还款10k，5年以后只还月供之类的来比较。


所以你问我减少几个月，我也不知道。这取决于你本身的贷款是怎么样的，本金多少，利率多少，escort多少，利率和escort变化。

补充内容 (2023-02-03 17:10 +08:00):
escrow*

gezishanziyou 发表于 2023-02-02 17:30:48
房贷不是复利, 利息的那部分不会再滚产生新的利息。

每次还款的利息完全取决于剩余本金的大小。

我比较赞同复利的说法。利息那部分确实不会产生利息，但是月供不变的情况下，如果利息减少了本金就会增加了，那多还的本金部分在接下来几十年的贷款中不再需要缴纳利息，省出来利息的部分再继续还本金，周而复始，所以也是一种复利。

等额本金，等额本息了解一下。
想多还本金当然好但是一开始压力会很大

neuralarmy 发表于 2023-02-02 09:42:48
这个我可以理解，因为随着还款，loan balance是在不断下降的，利息是根据balance算的，所以利息会下降，本金占比就更多了。但是我不太明白的是，lender给我的每月还本金的曲线，是逐月上升

这个算法跟lender没关系，所有的银行30ur fixed的话，每一年还款中本金和利息的比例都是一样的。浮动的只是利率，这个算法不变。