请教，房屋贷款都是先还利息吗？

几年前买房，看了看每月的statement，interest都是900，principal从600一直到今年的700，一直都不到interest。请问这是正常的吗，贷款都是先还利息吗？如果我提前还清房贷，是不是多交了很多利息？

准确说是随着还款年限增加 本金在月供里占的比例越来越大

Loan就是这么设计的 finance101学习一下吧
以当前利率下，贷款三十年一共还的利息比房子本身的价格还要高。
随便找个mortgage calculator算一下吧，假设一个房子目前市场价$150万，首付20%即$30万，按照30 year mortgage current 利率6.7%计算，到30年期满，total interest paid will be $1,587.600. 这仅仅是利息哦
现在知道加息对房地产的杀伤力了吧
想早点还清可以像楼上说的，每个月额外多付一下extra payment towards principal only. 可以降低一下你的principal balance.
另外等过几年美国又重新量化宽松进入低利率时代的时候，重新把你的mortgage refinance成15年的
You will be surprised两者其实没有相差多少

补充内容 (2023-02-03 03:56 +08:00):
注：最后一句话是指每个月的月供，高利率下的30 year mortgage vs 低利率下的15 year mortgage

先还利息，是不懂财务，会计的人一种 错误的理解。

实际上这个利息是复利，复利意味着当利息发生后，它就成了本金。
之所以显示你利息多少，本金减少多少。是为了让你明白，这个阶段你发生了多少利息，但是因为利息都转换成了本金，所以利息的balance每月都是0， 这样你看起来好像是先还利息一样。

但实际上官方从来没有这种表述，因为这种理解是一种错误理解。
正确理解就是 “复利”， “利息发生后就成了本金”，所以每月利息未偿还额度就是0.

是的，前期都是先还利息，所以refinance的话，等于前几年利息白交了，本金没下降多少

还贷款可以选择还本金。假设固定利率，欠的本金少了以后，每个月利息也就降了。

goodjs 发表于 2023-02-02 09:24:01
还贷款可以选择还本金。假设固定利率，欠的本金少了以后，每个月利息也就降了。

你说的这个在是本来lender设计好的本金上加吧？应该不能每个月就选择还0本金？

neuralarmy 发表于 2023-2-2 12:25
你说的这个在是本来lender设计好的本金上加吧？应该不能每个月就选择还0本金？

你的问题是提前还完，我的答案是提前把本金还了，就没利息了。

goodjs 发表于 2023-02-02 09:27:23
你的问题是提前还完，我的答案是提前把本金还了，就没利息了。

请问这两个有什么区别吗？利息是利率乘以剩下的本金，如果不剩下本金，也就没有利息，不就是还完了？

goodjs 发表于 2023-2-2 12:24
还贷款可以选择还本金。假设固定利率，欠的本金少了以后，每个月利息也就降了。

这个应该是月供之上 你每个月多还一点可以选择多还的部分还本金

neuralarmy 发表于 2023-2-2 12:31
请问这两个有什么区别吗？利息是利率乘以剩下的本金，如果不剩下本金，也就没有利息，不就是还完了？

是啊，本金提前还完，就结束了。不会多交利息。

贷款头几年还款大部分都是利息，如果手里有闲钱可以每个月多还点本金或者一次性还一大笔本金，这样可以减少利息。但是这么做就又失去了杠杆的一部分意义，看自己的取舍吧。