西雅图地产数据和个人观点

我之前在另一个帖子里写了这些内容，本来不想重复，但是楼主建议我单开一帖，以便周知。我在这里复述一遍之前的内容，同时补充一些数据。
我不相信体感和对周围人的观察，我只相信数字。我先只说数据，看图说话，而且只说西雅图的数据。最后的部分是我的个人观点。如果有人觉得不赞同我说法的，希望列出数据讨论，而不是以“我认识一个买/卖家如何如何”或者 “我看到的一个房子如何如何”这种论据作为开头。
西雅图地区过往一年房地产的一些数据，数据来源
1. https://orchard.com/homes/real-e ... ort/city/wa/seattle
2. https://www.rockethomes.com/real ... /seattle?type=buyer
3. https://www.redfin.com/city/16163/WA/Seattle/housing-market

- 价格走势

从左图的中位数上看，二月份确实房价确实有回升。从去年年中开始整体走势还是震荡下跌，继六月的大跌之后每隔一个月都会出现一次下跌，每次跌幅都在扩大。
右图是HOUSE类前25%价格的走势，也就是优质房源的价格走势。能看出来，头部房源确实比较能抗，在经历了八九月份小幅上升后价格进入了平台期。但是总体趋势和中位数基本一致


- 供给走势

这是过往一年市场上各类房屋的在售存量，可以看到供给自从去年年底开始有明显下降。我从第二个网站找到的售出数据可以看到，对比一月，售出总数大幅增加，但是相较去年，listing的时长明显上升。从redfin找到的数据也支持了房屋待售时间增加的趋势。去年八九月份待售时间有小幅下降之外，其余时间均为上升。今年一二月斜率还有增加的倾向。
- 需求走势

最终成交价对比卖家报价，对于中位数，依然是under pricing，大概在喊价的98%，但是一二月份明显向报价靠拢。对于头部25%的优质房源，出现了一些加价的现象，大概在喊价的102%，对比去年20-30%的overpricing，买家回归理性。

销售数量自从去年开始可以说是一路下滑，虽然和供给的短缺不无关系，但是并没有在一二月份和供给曲线一样出现上升。也就是说虽然一二月供给有回升，但是买家依然保守。

- 个人观点
股票当中，如果价格无法突破，之前的支撑位可能成为阻力位，一二月份的回暖是供给减少，总体报价降低和房贷利率回调共同作用的结果。但是二月份的上升并没有逆转下跌走势。我不觉得三月份的市场会延续二月份的上升趋势。我个人认为随着供给增多，利率上升，买家热情下降，西雅图地区在四到六月可能看到更深的跌幅。还有一个有趣的观察，在去年八，九月的时候，股市炒作联储放缓加息概念的时候，也出现过大量房市‘回暖’帖。如果当时横盘的走势各位朋友还看不清未来前路如何的话，那希望现在的走势应该能帮助各位看的更清楚些。

补充内容 (2023-03-08 08:29 +8:00):
头两个链接重新贴一下：
1. https://orchard.com/homes/real-e ... ort/city/wa/seattle
2. https://www.rockethomes.com/real ... /seattle?type=buyer

没毛病, 我前两天自己找了找数据, 用king county 每个月平均房价和当月的30年贷款利率, 算了下过去几年购房的月供.

2016-7 到2022-1 直接, 月供都在3200-4500之间徘徊.
2022-1到 2022-6之间, 由于房价飞涨, 月供涨到了6500.
2022-6 到 202302, 房价下跌利率上升, 月供在6000-7000之间徘徊, 202301 是6300. 202302 是6900.

最终影响购买力的就是收入和月供. 未来几年眼见的房贷利率不可能有大的下降. 若想要月供回到22年之前的区间(4500), 房价要跌35%以上. 如果利率降到4%, 房价要跌15%以上. 假设大家平均收入从21年到现在提高了5%, 房价还得跌10%.

这些都是按4500的目标算的, 如果月供目标降低, 跌幅会更大

分析的不错。但感觉大多时候房地产市场没有那么理性呢

leoowen19 发表于 2023-03-06 17:48:49
分析的不错。但感觉大多时候房地产市场没有那么理性呢

所以你觉得股市理性么？

FML 发表于 2023-3-6 17:52
所以你觉得股市理性么？

这好像是两个问题。

leoowen19 发表于 2023-03-06 17:55:12
这好像是两个问题。

是一个问题，归根结底就是FOMO，再不买就买不起了。然而非理性上涨带来的也是非理性的下跌

因为之前有段时间利率能到5点几，房价跌了20%到30%，卖家很多愿意接Offer，自然就有成交。西雅图想买房又买得起的人太多。现在又回到7%，当然就不是一码事了。

赞楼主全面的分析, 以及独立思考的能力.  希望有更多的独立分析出现, 而不是每天听某些人打嘴炮 说"现在太火了".

补充一点, 我觉得房市的热度真是太和利率高度相关了,  我附了一张房贷利率的图, 可以发现1 月 2 月是近期低点,  

再加上 旺季因素 和 之前被压抑的一部分需求, 导致 1-2 月出现一波小反弹,   当然 2 月的 sold 是 1 月成交的, 相信 3 月 sold 数量一定比 2 月好

但是,  利率又慢慢回到 7%了, 会继续抑制需求,  所以从 3 月开始,  估计方式又要被打压了, 虽然 3 月是传统的旺季?    我之前看过 2 月每周的 pending 的数量( 湾区的), 发现 2 月最后一周 相比前面几周竟是略微下降.  刚巧的正是因为房贷利率的上升, 果然只有美联储才能控制房市.

1. https://orchard.com/homes/real-e ... ort/city/wa/seattle
2. https://www.rockethomes.com/real ... /seattle?type=buyer
3. https://www.redfin.com/city/16163/WA/Seattle/housing-market

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