在利率如此高的时期，论全款买个小的townhouse的性价比

朋友没有一亩三分地账号，在此代发帖子

如题，不想再租公寓替别人养房子了，打算买个townhouse头两年用来自住，之后如果relocate或者家庭人口多了就再买个大的SFH，这个就转租出去。所以，先上选项

1. 450k投资股市and继续租房每年亏13.8k，替开发商养房子
2. 全款450k买房每年亏5.6k，两年后换房后面会详谈。450k资金套牢数十年，但双方父母有足够的资金来应对在美国的突发事件

单纯从经济角度来看，如果是你，哪个选项更具性价比？

TL;DR
本人和对象两人所在城市为东部二三线城市，靠近dc，这边职业比较diverse一些，没有太多tech和mass layoff，所以房市和湾区不太一样， 付一张参考图。

https://www.redfin.com/county/2965/VA/Fairfax-County/housing-market

本人从去年十一月份看到现在三月份，眼瞅着利率从7%到6%又回到7%。心仪的townhouse在曾经利率降到6的时候价格果然还涨了，所以现在虽然利率回升到7%，房子的价格却还没看见下降。所以可以认为当前是在一个房价高，利率也高的时期，自己租的房子在七月底即将到期，但是很明显七月份利率不可能有太多变化，所以在考虑是继续租1年房还是全款买个小的townhouse。本人钟意的2b2b的townhouse这边在400k-500k不等，budget是全款450k以下。

450k 用于投资股票 税后收益 = 450k * 6% ROI * 60% after tax  = 16.2k per year

1. 继续租房的cost analysis
cost = 2b2b租房的cost非常简单，每年2500(不算水电）* 12 = 30k per year
benefit = 上面的16.2k
实际亏损为30k-16.2k=13.8k

2. 全款买房且自住的cost analysis

• 头两年:
  

• cost = (HOA + property tax + insurance) 7.4k + (Roof, hvac, 其他房屋内部设备地毯家具的维护) 3.6k = 11k
• benefit= 房屋增值，假定房子本身的平均年增值2%。税后按60%就是1.2%。 那么450k的房子年预期增值为5.4k per year
  

   实际亏损为11-5.4=5.6k

• 之后如果自住两年后换房，直接卖肯定亏大了，所以选择租出去，租出去的话:
  

• Cost = 11k （和自住一样的来自于房屋自身cost）+ 16.2k （把450k纯投入股市的理论gain）= 27.2k
• Benefit = 收租2250 * 11month = 25k （1个月的空置）+ 房屋增长的5.4k = 30.4k
  

    这样其实还有3.2k的相对正收益（相对于纯投入股市）

额外需要考虑的因素有以下几点
- 当前房价在高点，房子之后不但不能增值，可能还要面临一开始的下降，数年的横盘
- 但是因为这是个便宜的房子，所以可能就算降也降不了太多？大不了把前面房子的增值5.4k给去掉
- 450k的资金被套牢了

综上，重述选项

1. 如果继续租房每年亏13.8k，替开发商养房子
2. 全款450k买房每年亏5.6k，两年后换房后面会详谈。450k资金套牢数十年，但双方父母有足够的资金来应对在美国的突发事件


单纯从经济角度来看，如果是你，哪个选项更优？以及以上计算有漏掉什么必要部分么？我知道所有计算都是理论值，但是是否可以证明当下房屋市场，全款买房比起再等一年再租一年房，是具备一定的可行性的？

如果楼主朋友准备在那里留的比较久，全款上一套房子在现在这个时间点肯定是赚的。

• 考虑居住环境的话，TH没有问题，全款也就是亏个HOA。比起租房肯定更容易有财富累积，可是这个45W财富本身就在那里了也千万不要忽略。
• 考虑又能住又要比较高投资回报的话，住远点旧点的独栋吧。
• 单纯考虑投资回报的话，投资别的市场可能更理想，前提是要拿得住。或者哪怕投资其他地方的独栋出租，用租金来付自己的租金也行。
  

最后一个额外的提醒，全款买房考虑设置一个单独报税的LLC，把房子租给自己。这样很多时候对税务更有优势，并且这个LLC可以把你的很多cost都cover进去抵税。这里本身不交税的人也不必太麻烦，还是有额外成本的。

想到两点：
1. 纯个人看法，至少一年内这个价位的townhouse不会有任何升值，两年以上预测不出
2. 2500租到的2b2b condo/apt 居住体验很可能是好于这个价位的th的（取决于具体ffx county的地区，这边方差很大的。。）比较可能的情况会是20年房龄的有车库交通方便的condo vs 50年房龄没车库交通一般的th 这个从你预测两年之后这个th也只能租出2250元也能发现  如果居住体验不计入这个计算，那为什么不拿租1500一月的1b1b老condo来对比呢是吧？

catcatsecond 发表于 2023-3-7 07:40
股票涨真挺难房价不涨的。。可能是会股票先涨一下房价没反应过来，维持几个月感觉房价也得起飞。

好奇，那股票跌了房价跌不跌啊? 经典股价涨了房价跟着股价走，股价跌了房价跟着供需走是吧?

放银行还能赚4%利息，
45万买不了什么th吧，condo还行。

股票就算了，这两年行情不好，就没见几个人赚到钱的。

不太可能一直维持这个利率 现在买了以后低利率refin是大概率

买国债，三个月都~5%了

买condo从来不是好投资，只是比租房更舒适，享受一点人生

投资的话还是不要考虑th。要么sfh要么便宜的condo。

买房和买股票理论上都需要持有的时间很长，不然容易血亏。

如果过两年就要换房，为什么不考虑贷点款一步到位。

主要买房会套牢吧，万一水下了，同时那年经济危机（失业上升，筒子下降），外加股市逆势暴涨，心态会崩

补充内容 (2023-03-07 23:38 +08:00):
通胀下降*

金元宝儿 发表于 2023-3-7 10:37
主要买房会套牢吧，万一水下了，同时那年经济危机（失业上升，筒子下降），外加股市逆势暴涨，心态会崩

补 ...

股票涨真挺难房价不涨的。。可能是会股票先涨一下房价没反应过来，维持几个月感觉房价也得起飞。

catcatsecond 发表于 2023-03-07 07:40:18
股票涨真挺难房价不涨的。。可能是会股票先涨一下房价没反应过来，维持几个月感觉房价也得起飞。

失业上升，通胀下降，降息预期，股价短期暴涨，房价下跌，没毛病。参考09年初