房产经纪最常见的三个忽悠说辞

租房也是打水漂吧

digdugo 发表于 2023-4-22 16:46
租房也是打水漂吧

说了是投资方 租金cover贷款

微信用户_p9qbe 发表于 2023-4-22 14:16
求flat rate agent

我part-time做，对commission要求不高，感兴趣可以私聊～

房子最大问题是2011-2021这十年涨价幅度比1970-2010年任何十年都大得多。
历史级别长牛。新移民没看历史趋势，光觉着这些年一直涨。

补充一下第三点的算法没有考虑到的一些问题。

1.  没有考虑到已经还了部分本金。

100万实际上你只付了40万首付，欠银行60万。
135万卖掉的房子，需要还银行55多万（4年已经还了部分本金，懒得算具体多少了就当是还欠55万吧）
这样你拿回来80万，其实里面有40万是自己的，利润是40万。按照你的算法，还能剩下来25万而不是20万。

听起来还不错是不是，但房间里的大象在这里：

2.空置率：
4年很难有租客从头租到尾，你刚刚买到房子至少要整备房子一两个月，然后挑租客要一段时间，大多数租客租两年的话，中间要整备房子至少半个月，挑租客一个月。卖房前整备也需要一个月。
四年下来房子至少要空置3个月。如果行情不好的话四年空置加起来七八个月都有可能。这个租金的成本基本上1-2万了。

3. 上税
这点是最坑的，租金上税是按照ordinary income而不是dividend。如果你有40万闲钱现金去买投资房，怎么说你家庭收入得上50万了，在加州50万边际税率差不多50%了。租金按照3000算，四年下来交税交掉7万多。
你的35万利润例如也得上税，交完税还剩最多20万。

这样算：20万税后利润 + 5万已还本金 - 7万租金税 -  6.75w卖房拥金 - 4.8w四年的地产税 - 1.5万空置 = 5万
对，你到手还剩五万。

4.机会成本的税率差别
楼主提到40万本金可以存银行。其实还有更tax efficient的做法。如果拿去卖preferred stock或者high dividend stock你的被动收入是按照dividend交税的，这个联邦税率20%封顶。
40万本金你去买PFF，每年至少4% dividend， 到手也差不多至少五万了。还不用当包租公/婆天天劳心跑腿。

我买过，也卖过房，不是agent，但如果你认为人人生最大的一笔交易可以不用agent，也是有风险的。当然85%的可能没问题，出问题时也很多大。我唯一一次尝试不用agent，为了省些钱，结果损失45万

digdugo 发表于 2023-04-23 07:04:37
我买过，也卖过房，不是agent，但如果你认为人人生最大的一笔交易可以不用agent，也是有风险的。当然85%的可能没问题，出问题时也很多大。我唯一一次尝试不用agent，为了省些钱，结果损失45万

理由四：
人生最大一笔投资，一定要听agent的话，不然吃亏在后头。

很难想象21世纪还有房产agent这种落后的存在, 希望chatgpt尽快出一个替代品

celialiang 发表于 2023-04-23 06:13:30
补充一下第三点的算法没有考虑到的一些问题。

1.  没有考虑到已经还了部分本金。

四年还的利息不算吗？😂 利息大头啊

digdugo 发表于 2023-04-23 07:04:37
我买过，也卖过房，不是agent，但如果你认为人人生最大的一笔交易可以不用agent，也是有风险的。当然85%的可能没问题，出问题时也很多大。我唯一一次尝试不用agent，为了省些钱，结果损失45万

可以說來聴聴吗