房产经纪最常见的三个忽悠说辞

本人前两套房子的用的agent，后来就坚持只用flat rate，有些州甚至自己DIY, 完全没有问题，买房卖房都有. 150万的房子省3w佣金还是很可观的，关进是不会被别人左右自己的想法。有时候理智明明告诉你应该退出，但是旁边有人不停旁敲侧击，对于心里不够强大的人，往往图省事就曲服了，最后吃亏的都是自己


忽悠一：“回头看都是deal”


2012年到2022这十年确实大趋势一直在涨。但任何市场都有周期，就算湾区也趋近饱和了。单码130万，双码250，付完房子，salary真心剩不下多少了。 积蓄大都还是靠packge里面的股票，问题是股票涨了10年，还能涨么？






忽悠二： “除了地基，其他都是小问题”


房屋无小事，不管自住还是出租。下面列举一下我亲身经历，看看所谓“小问题”，修起来有多费钱

• 空调老旧，制冷效果太差，换新室外机：6K
• 厨房橱柜太老，抽屉都关不上，换整套橱柜(1400sqt的房子的小厨房)： 3万
• 厕所墙壁有漏水，请plumber过来检查了两次，最后杂了一堵墙才找到问题：两次检查400，砸墙修理：1300
• 房屋外墙太旧，HOA发信，最后整屋重贴外墙：5万
• 出租房更麻烦，修理超过三天，租客没法在家工作，付了租客200/天的rental
  

分享以上例子给大家，看看是不是真的“除了地基，其他都是小问题”








忽悠三：“xxx四年前100万买了一套投资房，今年卖了135，轻轻松松赚了35万”

100万买，4年后135万卖没错，但问题是刨去花销，拿到手有多少钱？我给大家算笔账(假设买房40w downpay, 贷款60万，每月租金刚好付mortgage)：
卖房拥金：135 * 5% = 6.75w
四年期间的维修和卖房前的整备：3w
四年的地产税：1.2 * 4 = 4.8w
房屋保险及其他玲珑总总：就不算了


四年投资净盈利：35w - 6.75w - 3w - 4.8w  = 20w。对你没听错，只有20w，这特么还不算税！自己辛辛苦苦忙活四年赚20w，agents忙一周，赚走6.5w，到底谁给谁打工？
更可笑的是，如果把40downpay不买房，存银行5%吃利息，四年光利息8w

很难想象21世纪还有房产agent这种落后的存在, 希望chatgpt尽快出一个替代品

补充一下第三点的算法没有考虑到的一些问题。

1.  没有考虑到已经还了部分本金。

100万实际上你只付了40万首付，欠银行60万。
135万卖掉的房子，需要还银行55多万（4年已经还了部分本金，懒得算具体多少了就当是还欠55万吧）
这样你拿回来80万，其实里面有40万是自己的，利润是40万。按照你的算法，还能剩下来25万而不是20万。

听起来还不错是不是，但房间里的大象在这里：

2.空置率：
4年很难有租客从头租到尾，你刚刚买到房子至少要整备房子一两个月，然后挑租客要一段时间，大多数租客租两年的话，中间要整备房子至少半个月，挑租客一个月。卖房前整备也需要一个月。
四年下来房子至少要空置3个月。如果行情不好的话四年空置加起来七八个月都有可能。这个租金的成本基本上1-2万了。

3. 上税
这点是最坑的，租金上税是按照ordinary income而不是dividend。如果你有40万闲钱现金去买投资房，怎么说你家庭收入得上50万了，在加州50万边际税率差不多50%了。租金按照3000算，四年下来交税交掉7万多。
你的35万利润例如也得上税，交完税还剩最多20万。

这样算：20万税后利润 + 5万已还本金 - 7万租金税 -  6.75w卖房拥金 - 4.8w四年的地产税 - 1.5万空置 = 5万
对，你到手还剩五万。

4.机会成本的税率差别
楼主提到40万本金可以存银行。其实还有更tax efficient的做法。如果拿去卖preferred stock或者high dividend stock你的被动收入是按照dividend交税的，这个联邦税率20%封顶。
40万本金你去买PFF，每年至少4% dividend， 到手也差不多至少五万了。还不用当包租公/婆天天劳心跑腿。

存银行没有5%的利息 过去几年利息很低 只有今年一年有5% 明年就变4%了 后年3%

agent恨死楼主系列，哈哈

给楼主点赞

哈哈哈哈哈 地基那个笑死我了

哈哈太精准了

再加第四个 不算说辞 算套路 小红书上到处发 “xxx房子又bid N个offer 加价XX万 又陪跑 湾区房市真是看不懂了” 营造自己也是高房价受害者白莲花的形象 疯狂制造焦虑 然而房价跌的时候 也就是他们真的受害者的时候 可从来没见他们到处抱怨

gostop_fov 发表于 2023-4-22 12:29
哈哈太精准了

再加第四个 不算说辞 算套路 小红书上到处发 “xxx房子又bid N个offer 加价XX万 又陪跑 湾 ...

这个真是， 之前有个南湾一个硬伤房， 房子上市前两周小红书各路agent转载说60多个offer. 真是情况是那个房子卖了两个多月才pending. 只是很少有人再进一步关注后续， 才让这帮骗子一再得逞

自住房可以免25万的税？

求flat rate agent

美国最赚钱的行业一定有一个叫房产中介。虽然不是每个中介都赚钱。

当时听agent的不要买装修太好的房子，是冤大头，结果买了个旧点的condo，真的随便动一下都贵的要死，两个人又不是动手能力很强的可以各种diy，我跟家属现在说下次换房子旧房子不考虑了，两个懒人真的折腾不起