【经验分享】小额法庭诉前房东拖延维修经历

看到了隔壁分享的小额法庭诉讼经历，我也开个帖子分享一下我去年和前房东打官司的经验。希望我们这些之前胜诉的经历，能够鼓励其他遭遇不公对待的同胞，捍卫自己的权益。


我和室友都是phd在读留学生，2021年8月入住了附近的一个公寓的unit，合同是2021年初签好的，在这之前都是前一家leasing office在管理，google review上的评价，以及当前住户对这个小区评价都很不错，我们签约的时候正好赶上了新的leasing office接手。我们的房间再顶楼，在入住后两个月，客厅的天花板出现了一块墙皮脱落，并伴有少量的漏雨。我们在发现后第一时间联系了leasing office，他们在几周后派了维修人员，但是维修人员表示他们是来修其他问题的，不知道漏雨的事情，同时表示他们会汇报给leasing office派其他人过来，一直到12月份我们都没有再等来任何人。因为密歇根的严寒天气，11月后开始下雪，我们也就没有再观察到漏雨。12月下旬的时候，有几天天气转暖，屋顶的雪开始融化，漏雨情况再次出现且开始恶化，这次出现了两个漏雨点，其实一个在吊扇灯的电线接线处，由于涉及到用电安全，我们联系了leasing office，他们再次答应会派人来维修，但还是失约了。一直到三月份，每次天气回暖我们的公寓都会漏水，情况越来越严重，一开始只是水滴，后来变成了水柱，一开始我们用碗接漏水，后来变成了盆。


3月下旬，有一天下暴雨，我们的盆大概两小时就装满了漏雨，因为楼下就是leasing office的维修工（修下水管的，不是修屋顶的），我们敲门找了邻居，他拿来了一个55加仑的垃圾桶来接漏雨，第二天桶大概有2/3满。
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这次除了打电话和邮件，我们还去了leasing office前台确认他们收到了我们的维修请求，前台姐姐说帮我们mark为了emergency，但是依然没有人来修。在一次次下雨天倒水后，我失去了耐心，联系了学校的法律援助，想要上庭告他们，当时我只是想通过这个方式敦促他们维修。


在学校律师的指导下，我先联系了当地的Economic Development & Planning Code Enforcement Office, 让他们上门来为我们的房屋做一个inspection。Officer是和leasing office的工作人员一起来的，他们来的那天没有下雨，所以officer给我开了一个report,给了他们一个月的期限让他们修好。同时律师还指导我拿着这份报告去小额法庭可以告他们返还漏雨期间房租。我还想claim脏水在屋里对我们生活的影响，但律师说没有证据表明脏水对你们产生的影响，所以很难，以及晚上漏雨影响睡眠，没有医生的诊疗报告的话，基本没戏。我们只能根据health and safety laws (MCL 554.139)提起诉讼. 因为我们平时还要当TA，做实验也没有那么多精力搞的太复杂，最后就决定让他们退还房租。我第二天就去了当地法院file了这个case. 直接谷歌搜索当地small claims court, 官网会告诉你需要准备什么材料以及相应花费，我这个case让他们返还将近3000的房租，诉讼费只有70刀，很便宜，胜诉后被告需要连诉讼费一起还给你。



这期间我们每天更新漏雨的情况，拍照以及拍视频，但是他们一直没有派人来修，检查过后的第三个礼拜，法院的传单也寄到了，他们派人来修了，修好后大概维持了6个小时，晚上6点左右下暴雨又开始漏雨。我们持续给他们发邮件，打电话，留好所有的往来证据。法院传单寄到后，先给我们指派了调解员，如果调解成功就不用上庭。调解员联系了leasing office三次，每次都没人回应，于是case被发还回了法院。法院通知了我们三周后的hearing时间，因为疫情期间，所以是zoom法庭，会给你zoom房间号以及时间，到时间法官会放你进去。中间由于leasing office那边作妖延后了两次时间，第三次延迟是因为法官临时有事，最后拖到6月15号才开庭。


我在开庭前整理了三十多页的证据，包括漏雨的照片以及和leasing office保修的往来邮件，每次电话的记录。我还查了气象局报告，列出了连续晴天有哪些，包含多少工作日，即他们有条件可以维修但是一直拖延的证据。开庭当天我提前10分钟进waiting room，到时间后法官把我和被告一起放了进去，先把我们分到了break room让我们协商，如果我们协商达成一致就没有case了，显然我们之间没什么好说的。等我们回去后就是正式开庭了，法官先过一遍提交的报告信息，原被告身份以及case类别。然后是宣誓环节，保证证词真实。之后进入举证环节，原告先开始，然后被告反驳，原告补充，被告补充。最后法官总结两边的证词，再问双方是否需要再次补充。这个环节结束后原被告会被踢回waiting room，法官在这段时间会查相关法律条例，并做出判决。因为我主张的是漏雨期间的房租退回，最后法官判了退我1/3的房租，因为我们是整租的，漏雨发生在客厅，漏雨的时候我可以去卧室或者厨房。。。虽然这个判决结果没那么理想，但是至少胜诉了，我也没准备再上诉。这个判决不是final, 任何一方有异议可以在一段时间内（好像是一个月）上诉，上诉后的法官判决就是最终判决不能更改了。


因为small claims court不能请律师，所以要自己代表自己上庭。法官让你说话的时候再开口，不要打断对方发言。美剧里的objection, your honor啥的用不到，因为法官会把控整个流程，他说完就轮到你了，在你发言的时候可以逐条反驳或补充。称呼法官就是your honor，称呼对方一定要带上Mr., Ms...以示尊重法庭。


想不到的是leasing office过于厚实表皮，他们在两周后提起了上诉，我又收到了二次开庭的通知。这次我根据manager上次发言的漏洞整理了更多的证据，因为他在第一次开庭的时候说漏雨的很多家，只有我把他们告上了法庭是个很rude的行为，这次我收集了近一年的google review差评作为补充证据，等等。二次开庭时间为8/18/2022. Leasing office的manager没有出庭，所以法官直接驳回他们的诉讼请求，这次是最终判决，如果他们没有在规定时间内进行赔付，我可以在判决后21天申请法庭强制执行。判决有效时长6年，6年内你可以随时联系法庭申请强制执行。在这之间产生的利息也可以claim, 查一下你们州法院规定的赔偿款利率。21天后我联系了法院，法院让我提供他们公司的银行信息等，但这些网上查不到，我就再次file了一个case, 传唤被告上庭，我可以在庭上问他们，然后拿到相关信息。这次传唤发出去一个礼拜，我收到了court officer发来的支票，被告通过court officer把赔偿款结了。虽然只有1000刀，但是总好过轻松放过他们。在这期间，我们系的美国人有住这个小区的，跟leasing office有其他矛盾，我跟他们分享了我的经验，后来那个美国人也去联系学校法律援助指导去告他们了。


我的英语不是特别好，所以写的30多页证据表就不放在这里了，如果有遇到相似麻烦的朋友想做个参考可以私信我邮箱，我把为两次开庭准备的材料私给你。上庭就是摆证据讲道理，我自己第一次上庭并没有害怕，希望同胞们遇到类似问题勇于去small claims court解决。


用我老公的话总结一下就是：
重点是 1 这种情况下不要忍 2 你应该得到赔偿 3 保留证据 4 小额法庭

楼主好棒！

哇楼主太棒了！我第一次在地里看到small claims court实例，指导意义满分。期望看到更多维权的例子分享

Bowenhelloworld 发表于 2023-4-27 16:46
你们学校还有律师 真棒

一般所有的大学都会有律师可以咨询一些法律的问题, 而且都是免费的

谢谢分享！你的案子比我曲折多了！

顶楼主！已加分！用实际行动做了表率，不惹事，但不怕事！

楼主太棒了！

你们学校还有律师 真棒

安娜堡的警察和法庭对学生挺友好的。

补充内容 (2023-05-13 11:17 +08:00):
leasing company实在太差了，因为漏水这样的东西，肯定是会越来越严重的，所以一定是越早休越好，越容易修，所以房主找了这样的公司来管理房子也是一件非常倒霉的事。

感谢分享！

憨憨大熊猫 发表于 2023-5-12 22:13
安娜堡的警察和法庭对学生挺友好的。

补充内容 (2023-05-13 11:17 +08:00):

不在安娜堡哦，是兰辛的法庭