有娃家庭打算明年买房，想问下预算和需要提前准备的事项？

收入不说下吗 1.2 million的房子 20%首付要8000刀月供 用楼主的意思应该很吃力

我已经有一娃并且买房了，给点建议吧。

首先，买房之后有很多额外的支出。地税HOA和保险之类的就不说了，因为贷款的时候都会算的。买房之后的电费（空调），气费（暖气和热水器），垃圾处理费可能都会高一些。如果有草坪的话水费也会贵。另外，啥东西有问题都要自己修或者找人来修，找一次就是几百。如果需要找人打理草坪和花园，每个月也是几百，有树的话每棵每年修剪也是几百。如果面积大点想找人打扫卫生的话，每次也是几百。想搞点小装修（比如说mount电视），找的人都是每小时几十块钱。

还有一些一次性的大型支出：买家具要几千甚至上万，刷墙要几千，换地板/地毯要几千甚至上万，换屋顶瓦片/防水层要上万。还有空调热水器和换水管之类的也很贵，不过我暂时没搞过不大清楚。这些大型支出在买房之前最好搞清楚是否需要，计划一下。

我的DP: Pre-tax 401K 每年投满（税前2万左右），不投after-tax 401K，HSA每年存满（税前7000左右）。每个月股票一Vest就卖。这样算下来，房贷本金+利息+地税+保险+HOA占到每个月税后收入的40%左右。买之前觉得挺宽裕的，但是买之后因为养娃和养房的额外支出还是觉得有点紧，每个月存下来的钱不多，大型支出都要缓一缓等存点钱或者年终奖。如果当时再撑一点，现在肯定是紧巴巴的。现在娃还没上学呢，上学之后更贵。

至于身份问题，买房其实就是赌自己不被裁，或者被裁了之后能在commute范围内找到下家。如果被迫卖房肯定血亏，要交高额提成给中介，做的所有装修在卖的时候价值都要打折扣。

学校方面，我建议楼主再自己考虑一下要不要上公立学校。最近刚有帖子讲了美国公立学校的弊端。我买房的时候觉得上公立也行，但是现在想法又变了，将来还是想送私立。对我来说，不能接受的就是这边公立小学不怎么教知识，绝大部分时间都在玩，导致娃知识和技能滞后。如果楼主不是很确定的话，建议再研究和斟酌一下。不买房的话送私立肯定够了。


补充内容 (2023-07-07 20:51 +08:00):
补充回复楼主的问题。

我买的是二手房，所以需要做这些一次性的装修。我们不喜欢前任屋主的墙壁颜色，而且他们搬走的时候从墙上拆下来很多东西留下了不少洞，所以我们干脆重刷了。换地毯是因为不想接着用他们用了16年的地毯，木地板没换但是打扫了5次才彻底干净。屋顶的瓦片还好，但是下面的防水层已经超过期限了，我们有时候貌似能听到漏水声，就换了防水层（瓦片留着）。

买新房或者只盖了几年的房子应该可以避免这些装修，但是价格也会贵。

收入其实没有比楼主高多少，主要是买的时候利率低。按现在7%的利率买的话，房贷+地税+HOA+保险也要占税后收入的50%以上。不过注意我说的是税后收入，因为不同地方税不一样用这个更直观。银行贷款的时候算loan to income ratio用的是税前收入，貌似最好是<=36%?不记得了。

首付20%买房够了，不过注意要多留几万，因为贷款要求买完之后有6个月的资金，而且搬家和装修也要花钱。普通人很少能等到存50%首付的。还是要提高收入或者等利率下跌。

学校方面，我住在南加，买的房是8分学区。买之前觉得上公立肯定没问题，买之后问了好几个邻居，都说学校氛围不错但是进度有点慢，所以转了私立。不过每个地方学校都不一样，说不定Bellevue的公立学校更好？我也同意小学其实并不是最重要的，如果有经济压力的话上公立小学也没啥。之后初中和高中更重要，还可以再选。



补充内容 (2023-07-07 21:27 +08:00):
我觉得上学最怕的不是学习进度滞后，而是bullying，老师性格/态度有问题，或者和其他孩子学坏。从这一点上看，不管上公立还是私立，地理位置和学区好坏都很重要。是我的话，会先租/买在好学区，再根据经济实力来决定上公立还是私立。

感觉小朋友有活动能力之后，一般2岁左右，确实有个小院子或者房子大些更好。

但是按照目前的情况来说，利率高，房价也不降价，月供其实很高。因为要利息，地税都是一笔开销。townhouse还要HOA。

如果楼主不着急的话，可以暂时lease house。性价比更高些，也不用担心身份裁员之类的。

daviddage 发表于 2023-7-6 21:14
收入不说下吗 1.2 million的房子 20%首付要8000刀月供 用楼主的意思应该很吃力

收入20w base+10w 股票，单职工家庭。
是挺吃力，家里最多能帮50w RMB，作用有限

bodeplot 发表于 2023-7-6 21:52
我已经有一娃并且买房了，给点建议吧。

首先，买房之后有很多额外的支出。地税HOA和保险之类的就不说了， ...

多谢回复啊。
买独立房的话，不至于一般进来就需要装修改造吧，入住后的开销一般也就家具花些钱？
每个月开销才占到收入40%并且在401k+hsa的情况下，是你收入特别高还是因为downpay给的多所以房贷低？感觉我的个人情况至少会占到收入的60%，确实有风险。
资金方面难道是能付50%的downpay的时候再买房比较保险？感觉付20%将来还款压力不小。
确实身份是个比较重要的concern，我觉得需要自己评估工作是否稳定以及是否会长期呆一个地方，毕竟是自住。
如果买非学区房+私立的话也可以？即使好学区的学校也不教东西？

gunduzi 发表于 2023-7-6 21:59
感觉小朋友有活动能力之后，一般2岁左右，确实有个小院子或者房子大些更好。

但是按照目前的情况来说，利 ...

有道理，现在这个利率，感觉房价还没降下来上车风险高。
如果存两年钱能负担得起更多%的downpay再上车风险会小些？

Disclaimer：我是华州agent，所以，你懂的……
屁股不一定坐的那么正，回答仅供参考。

1. 按照20%downpay来算明年可以买到1.2M学区中等的房子吗？
这个问题建议你直接加一个loan agent的微信，让他会帮你计算。注意你除了首付，银行还会有reserve的要求。
主要看两部分，第一是你的存款，第二是你的收入，收入尤其需要看股票部分算不算。建议直接找专业的人估算一下你的预算上限。

2. townhouse缺点在哪？
跟邻居公用墙、需要交HOA，有人管着。
房子基本是出道即巅峰，之后改建升级的潜力十分有限。有HOA上涨或收special assessment的可能。
除非很喜欢有自住房、也喜欢享受、讨厌院子，且预算有限，否则TH一般不是特别推荐，最主要原因是升值潜力一般。

3. 现在还是h1b状态无140估计明年开始perm140之前总担心哪天经济状况不好裁员又要搬家不知道类似状况的人是怎么打算的？
我和朋友一个从湾区搬华州，一个从华州搬湾区，都Remote管着出租房。
如果要搬家就只有闲置、出租和出售三个选项了。最近利率比较高，大家惜售，所以出租这个选项比较常见。
我有个客户盯着某个小区的房子想买，结果最近搬走了三户人，全都是出租，没有出售的。以后利率下降大家的选择可能会有变化。

4. 高利率情况下这种存款all in买房的方式是否断供风险大？
刚买的时候，银行会要求你们有一定的reserve，半年以上才会有短供风险。但需要根据自身经济情况量力而行，不建议拉太满，尤其是影响身心健康的那种拉满。当然啦，如果职位很稳定，又可以预见地会有薪水上升，可以适当all in一把，但目前市场不太推荐这么干。

贷款难度大吗？
建议你们尽快找一个loan agent问问，这样对target价位有比较准确的估计，可以帮助你们更好评估收益与风险。

5. 娃一岁住着公寓目前没感受到刚需在哪，但总感觉明年该买了。小孩到什么时候了需要考虑房子和上学问题？
其实一般感觉到刚需，是父母过来帮忙，发现公寓住不下。或者家里小孩多起来的时候。
只是上学的话，租房和买房其实差不多。
更理性的做法是把买房当做一种有自住价值的投资手段。
当下你可以对比一下买房、炒股、存tbill和放银行哪种比较合适。

6. 有没有什么需要提前准备的？
早点开始省钱，因为比较competitive的价位上下个10w，房子还是差挺远的。
早点开始了解自己喜欢什么样的社区。

invoker 发表于 2023-7-6 22:39
多谢回复啊。
买独立房的话，不至于一般进来就需要装修改造吧，入住后的开销一般也就家具花些钱？
每个 ...

1. 买独立房的话，不至于一般进来就需要装修改造吧，入住后的开销一般也就家具花些钱？
有时候因为预算有限，买的房子不是move-in ready，进来就需要装修改造的可能性不小。


2. 感觉我的个人情况至少会占到收入的60%，确实有风险。
银行不会让你贷款这么多，DTI (debt-to-income ratio)会有严格规定，60%肯定是太高了。


3. 资金方面难道是能付50%的downpay的时候再买房比较保险？感觉付20%将来还款压力不小。
不是，一般20% downpay就可以上了。利率低的时候买房其实是一种很好的投资产品。
房屋贷款是个人可以从银行大量贷款的主要途径。有时候就算你可以付50%首付，你也只会付20%，剩下的钱用来投资股票或其他理财渠道。


4. 如果买非学区房+私立的话也可以？即使好学区的学校也不教东西？
如果预算本来就不太够的话，不太推荐私立。因为基本上私立学费的钱是用过就没有了。学区房至少还有resale value。

好学区主要是氛围好，同学优秀，除了课本知识，有好的环境也很重要。
比较现实的plan可能是考天才班，这就是为什么Bellevue学区吃香，因为他们天才班相对好考一点。不过小孩子快乐成长就好，个人觉得不是特别有必要很小就开始鸡娃，养成良好的性格和习惯比较重要。

补充内容 (2023-07-07 14:23 +08:00):

关于买房时机或者院子有什么用，可以看我的其他帖子，之后会陆续发一个系列~
希望可以多多加米！

invoker 发表于 2023-07-06 22:16:43
收入20w base+10w 股票，单职工家庭。
是挺吃力，家里最多能帮50w RMB，作用有限

那你一半收入都去买房了 千万别上 80w的房子最多了 千万别被agent忽悠，

西雅图租房犯法吗？