有娃家庭打算明年买房，想问下预算和需要提前准备的事项？

一家三口在bellevue地区，有娃并打算要二娃，想买学区中等的房子将来送公立读书。
现在存款20w刀，估计到明年还能存下10万刀，没有存401k。
距离明年买房还有好些犹豫的地方：
1.按照20% downpay来算，明年可以买到1.2M学区中等的房子吗？townhouse和sfh都可以。
2.townhouse缺点在哪？
3.现在还是h1b状态无140，估计明年开始perm，140之前总担心哪天经济状况不好裁员又要搬家，不知道类似状况的人是怎么打算的？
4.高利率情况下，这种存款allin买房的方式是否断供风险大？贷款难度大吗？
5.娃一岁住着公寓，目前没感受到刚需在哪。但总感觉明年该买了，小孩到什么时候了需要考虑房子和上学问题？
6.有没有什么需要提前准备的？
买房小白好多不清楚的地方，感谢解惑呀～

你这不建议买房

我已经有一娃并且买房了，给点建议吧。

首先，买房之后有很多额外的支出。地税HOA和保险之类的就不说了，因为贷款的时候都会算的。买房之后的电费（空调），气费（暖气和热水器），垃圾处理费可能都会高一些。如果有草坪的话水费也会贵。另外，啥东西有问题都要自己修或者找人来修，找一次就是几百。如果需要找人打理草坪和花园，每个月也是几百，有树的话每棵每年修剪也是几百。如果面积大点想找人打扫卫生的话，每次也是几百。想搞点小装修（比如说mount电视），找的人都是每小时几十块钱。

还有一些一次性的大型支出：买家具要几千甚至上万，刷墙要几千，换地板/地毯要几千甚至上万，换屋顶瓦片/防水层要上万。还有空调热水器和换水管之类的也很贵，不过我暂时没搞过不大清楚。这些大型支出在买房之前最好搞清楚是否需要，计划一下。

我的DP: Pre-tax 401K 每年投满（税前2万左右），不投after-tax 401K，HSA每年存满（税前7000左右）。每个月股票一Vest就卖。这样算下来，房贷本金+利息+地税+保险+HOA占到每个月税后收入的40%左右。买之前觉得挺宽裕的，但是买之后因为养娃和养房的额外支出还是觉得有点紧，每个月存下来的钱不多，大型支出都要缓一缓等存点钱或者年终奖。如果当时再撑一点，现在肯定是紧巴巴的。现在娃还没上学呢，上学之后更贵。

至于身份问题，买房其实就是赌自己不被裁，或者被裁了之后能在commute范围内找到下家。如果被迫卖房肯定血亏，要交高额提成给中介，做的所有装修在卖的时候价值都要打折扣。

学校方面，我建议楼主再自己考虑一下要不要上公立学校。最近刚有帖子讲了美国公立学校的弊端。我买房的时候觉得上公立也行，但是现在想法又变了，将来还是想送私立。对我来说，不能接受的就是这边公立小学不怎么教知识，绝大部分时间都在玩，导致娃知识和技能滞后。如果楼主不是很确定的话，建议再研究和斟酌一下。不买房的话送私立肯定够了。


补充内容 (2023-07-07 20:51 +08:00):
补充回复楼主的问题。

我买的是二手房，所以需要做这些一次性的装修。我们不喜欢前任屋主的墙壁颜色，而且他们搬走的时候从墙上拆下来很多东西留下了不少洞，所以我们干脆重刷了。换地毯是因为不想接着用他们用了16年的地毯，木地板没换但是打扫了5次才彻底干净。屋顶的瓦片还好，但是下面的防水层已经超过期限了，我们有时候貌似能听到漏水声，就换了防水层（瓦片留着）。

买新房或者只盖了几年的房子应该可以避免这些装修，但是价格也会贵。

收入其实没有比楼主高多少，主要是买的时候利率低。按现在7%的利率买的话，房贷+地税+HOA+保险也要占税后收入的50%以上。不过注意我说的是税后收入，因为不同地方税不一样用这个更直观。银行贷款的时候算loan to income ratio用的是税前收入，貌似最好是<=36%?不记得了。

首付20%买房够了，不过注意要多留几万，因为贷款要求买完之后有6个月的资金，而且搬家和装修也要花钱。普通人很少能等到存50%首付的。还是要提高收入或者等利率下跌。

学校方面，我住在南加，买的房是8分学区。买之前觉得上公立肯定没问题，买之后问了好几个邻居，都说学校氛围不错但是进度有点慢，所以转了私立。不过每个地方学校都不一样，说不定Bellevue的公立学校更好？我也同意小学其实并不是最重要的，如果有经济压力的话上公立小学也没啥。之后初中和高中更重要，还可以再选。



补充内容 (2023-07-07 21:27 +08:00):
我觉得上学最怕的不是学习进度滞后，而是bullying，老师性格/态度有问题，或者和其他孩子学坏。从这一点上看，不管上公立还是私立，地理位置和学区好坏都很重要。是我的话，会先租/买在好学区，再根据经济实力来决定上公立还是私立。

Disclaimer：我是华州agent，所以，你懂的……
屁股不一定坐的那么正，回答仅供参考。

1. 按照20%downpay来算明年可以买到1.2M学区中等的房子吗？
这个问题建议你直接加一个loan agent的微信，让他会帮你计算。注意你除了首付，银行还会有reserve的要求。
主要看两部分，第一是你的存款，第二是你的收入，收入尤其需要看股票部分算不算。建议直接找专业的人估算一下你的预算上限。

2. townhouse缺点在哪？
跟邻居公用墙、需要交HOA，有人管着。
房子基本是出道即巅峰，之后改建升级的潜力十分有限。有HOA上涨或收special assessment的可能。
除非很喜欢有自住房、也喜欢享受、讨厌院子，且预算有限，否则TH一般不是特别推荐，最主要原因是升值潜力一般。

3. 现在还是h1b状态无140估计明年开始perm140之前总担心哪天经济状况不好裁员又要搬家不知道类似状况的人是怎么打算的？
我和朋友一个从湾区搬华州，一个从华州搬湾区，都Remote管着出租房。
如果要搬家就只有闲置、出租和出售三个选项了。最近利率比较高，大家惜售，所以出租这个选项比较常见。
我有个客户盯着某个小区的房子想买，结果最近搬走了三户人，全都是出租，没有出售的。以后利率下降大家的选择可能会有变化。

4. 高利率情况下这种存款all in买房的方式是否断供风险大？
刚买的时候，银行会要求你们有一定的reserve，半年以上才会有短供风险。但需要根据自身经济情况量力而行，不建议拉太满，尤其是影响身心健康的那种拉满。当然啦，如果职位很稳定，又可以预见地会有薪水上升，可以适当all in一把，但目前市场不太推荐这么干。

贷款难度大吗？
建议你们尽快找一个loan agent问问，这样对target价位有比较准确的估计，可以帮助你们更好评估收益与风险。

5. 娃一岁住着公寓目前没感受到刚需在哪，但总感觉明年该买了。小孩到什么时候了需要考虑房子和上学问题？
其实一般感觉到刚需，是父母过来帮忙，发现公寓住不下。或者家里小孩多起来的时候。
只是上学的话，租房和买房其实差不多。
更理性的做法是把买房当做一种有自住价值的投资手段。
当下你可以对比一下买房、炒股、存tbill和放银行哪种比较合适。

6. 有没有什么需要提前准备的？
早点开始省钱，因为比较competitive的价位上下个10w，房子还是差挺远的。
早点开始了解自己喜欢什么样的社区。

感受不到刚需就别买

先确定能贷款了多少钱再说总预算，20%是在能贷到90万的前提下120万预算，而且贷款会要求账户hold至少半年到一年的还款额，我当时100的贷款就10W😅
Townhouse最大问题就是HOA太贵了，很多不能出租，将来出手就会麻烦很多

aprilsky 发表于 2023-07-06 17:10:06
先确定能贷款了多少钱再说总预算，20%是在能贷到90万的前提下120万预算，而且贷款会要求账户hold至少半年到一年的还款额，我当时100的贷款就10W
Townhouse最大问题就是HOA太贵了，很

虾图很多townhouse都没有hoa

yyds1995 发表于 2023-07-06 17:14:34
虾图很多townhouse都没有hoa

我看过Bellevue地区的，看上的都有😅

aprilsky 发表于 2023-7-6 17:10
先确定能贷款了多少钱再说总预算，20%是在能贷到90万的前提下120万预算，而且贷款会要求账户hold至少半年到 ...

很有用的信息，贷款额有多少只能去和银行聊了才知道？好像身份也会决定贷款额度？

acheles 发表于 2023-7-6 16:54
感受不到刚需就别买

很多时候刚需与否和清楚距离买房多远有关系。如果条件足够肯定想买的，就担心明年预算等各方面条件不具备那就不是刚需了

invoker 发表于 2023-07-06 17:21:46
很有用的信息，贷款额有多少只能去和银行聊了才知道？好像身份也会决定贷款额度？

信用收入都有，去找个银行agent聊下，他们会告诉你的

你这样二胎不会压力很大吗？