[买房分享] 考地产证否？不考证否？

Disclaimer: 坐标WA东区，其他州和区域可能有不同。都是个人理解，可能有不准确的地方。



自从年初的【WA考证流程贴】，我给挺多小伙伴发了课程优惠验证码（不定期有），也Refer了一些考过的朋友来我们公司（公司名隐藏，避免广告嫌疑），同时也劝退了一些小伙伴。
下面总结了一下大家的常见问题，以问答形式说说需要考证前最好就知道的事。



只为给自己买个房值不值得考证？
大多数情况下不值得，因为时间成本不低，而且你不知道自己不知道什么。
所以很容易自以为捡到大deal，其实旁边靠着收容所、高压线、或该区域即将开始不太favorable的改建等等。
尤其是first time home buyer容易找不到重点，不如找一个靠谱的agent带你入门。
还有Agent的Errors and Omissions Insurance是不保给自己买房的，所以有些人会让朋友友情帮忙挂名。



什么人适合考证？
有时间且很勤奋。
自学能力强、沟通能力强、喜欢看房。
希望把房产当做长期投资渠道，或者把地产经纪当做第一或第二职业。



当Agent最难的是什么？
不知道自己不知道什么，也得不到及时的反馈，不知道是不是在做正确的努力。
有了Leetcode这样系统性的网站之后，转码难度下降了一些。
但是当Agent并没有特别系统的training，很多人不知道努力的方向。



我要当Agent，我要准备哪些方面？
包括但不限于以下方面：
对地区的了解：了解各区域的自然和人文条件，精细一些的可以知道各小区的特点。关于【高压线可以参考这个贴】。
对房子的把握：如何带客户合理评估房子本身。我画过建筑图、申过Permit、也做过加建项目，所以本来就有一定了解。如果没有条件也可以去多读Inspection report，多询价，多查资料。关于【后院可以参考这个贴】。
Negotiation技巧：包括对客户、对Listing Agent/Seller、对Lender。我成交的客户里还有关系好的Lender主动给我推荐的。
Legal知识：准确理解买房合同细节，知道如何帮客户争取权益。



Agent是不是赚很多钱？
东区今年一共交易了多少套房，大家可以去Redfin的Market insight看一下。
今年市场不好，其实比今年的码农大裁员还要惨烈，有挺多人都转行了。
大部分Agent赚的不多，极少头部Agent可以赚很多钱。
今年一年成交4单就不算少，按每单1.5M不返点来算的话，毛收入是15w左右，但再算上公司抽成，其他杂费、客户返点等，再加上税，最后到手也没有多少。
如果把等量的时间用来做其他事情，投入产出比可能会更高。


坊间传言，Agent给自己买房拿不到佣金？还有的说Agent给自己买房特别便宜？是真的吗？
这些传言都不是空穴来风，而且原因特别简单，有时Agent会把佣金用来降低房价。
所以拿不到佣金，而且还显得价格特别便宜。


返点违规吗？
先说说返点是怎么回事。
纸面上看，双方Agent的佣金都是卖家出，买家不用出，但因为卖家的钱是买家给的，所以追根溯源还是买家出。
有时候Agent会把交易的一部分所得还给买家，俗称返点。
返点完全不违规，把收入的一部分或者全部送给客户、或者捐赠给慈善机构都完全没有问题。
且有专门的标准表格让你返点（并不是偷偷给你塞个大红包）。


返点的Agent就一定弱吗？
类比来说，商品打折就一定差吗？
反过来，卖得越贵就越好吗？
每个Agent都会找到返点量和交易量之间的平衡点。
我个人感觉这两者correlation不大，只是个人的business strategy不同。
如果有concern，也可以把绝不返点当做你筛选Agent的先决条件。


但我个人觉得选Agent不要从返点来选，这个只是Minor优化，权重还是应该放在Agent的能力和契合度上。
毕竟买房是个million dollar business，直接影响你接下来若干年的生活质量。


大家去买车的时候，会把车商送的几百刀gift card当做determining factor吗？
那会不会因为车商送了gift card就觉得这个车商肯定是卖不出去车呢？



码农Agent和全职Agent相比则何如？当Agent之后真的能找到客人吗？
一般客户选Agent主要还是看Agent个人能力和契合度。
不太喜欢一竿子打翻一船人，所以不能回答全职agent vs 兼职agent的问题。




Agent圈氛围怎么样？
我觉得其实蛮好的，不管是全职还是兼职，大家基本都秉承Realtors help realtor/Realtor help home buyers的态度，非常knowledgeable和热心。




总之，如果真的喜欢，不妨试试，但不要期待特别高。
如果想跟我们公司的managing broker聊一下，我可以refer。
我是我们公司的mentor之一，有兴趣的小伙伴也可以让我带你。




不知不觉就码了2000字，这个贴就写先到这里。


求点赞，求加米。
米多的话，我给大家来一个inspection contingency的详解贴。

湾区房产经纪作为副业有前途吗

unknownzone 发表于 2023-9-26 17:11
湾区房产经纪作为副业有前途吗

看个人的career stage。你可以按照每年成交量算一下收入预期（大部分人刚入行每年成交量也不高）。
我认识有几个人从tech行业兼职起家，然后做大，干脆成为主业的。

如果目前收入不是很高，也有闲，可以考虑试试。
如果工作已经很忙，收入高，或者需要拼职业发展，建议不要发展这个副业。

有一些小伙伴私下问我怎么问经纪人有没有rebate，这个很简单，就直接问: 请问您有返点吗？
返点英文叫rebate。有就有，没有就没有。
如果他说没有，你还是选了他，这也没什么不好，毕竟说明你不看中这个，他也不会因为你问了就不高兴。
如果他说有，也可以事先说好怎么返点。

如果不好意思问，也可以不问，反正有的客户没有提，我最后也返了。
I just want to be consistent.