大家觉得北美的房屋可负担性，会以何种形式回归？

现在北美房产的可负担性已经是几十年新低了，大概率是要均值回归的。大家觉得会是怎么样的回归形式呢？
1 房贷利率下降，每个月的还贷额下降
2 房价下降
3 工资上涨
4 新常态，将来只会更低
5 其他
1，2，3可能都有，大家觉得哪个因素影响更大呢？
我个人觉得，如果真的是软着陆，那么1>3>2 （可能没有2）
如果不幸的硬着陆，那么可能是1>=2>3（可能没有3）
欢迎大家理性讨论

补充内容 (2023-12-25 06:39 +08:00):
好像大部分人觉得affordability不会改善。但是好像大部分人对未来经济预期也不好，包括高科技行业，参见https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1035125-1-1.html。那么，大家是预期明年经济衰退，联储降息，然而房价可以逆势上涨吗？

三上压压 发表于 2023-12-18 16:46:31
能详细说说为啥觉得房价有泡沫吗
涨的快不能证明有泡沫。。

1 长期看，全美房价比cpi高0.5%到1%。但是最近几年明显超涨了。
2 租金体现真实的需求，现在的租售比有些不正常。如果是理性的投资者，在现有的租售比下，为什么会选择继续持有房产而不是别的资产？出租的现金流去除相应的税和维护成本，相比于房价，没有吸引力。随便买标普都会有更好的预期收益。那么唯一的解释就是，期望未来的租金暴涨或者房价大涨来弥补收益。租金占1/3的cpi权重，租金暴涨，cpi就完了。我假设联储不会任其上涨。如果房价大涨，租售比就更畸形。那意味着未来的现金流相对于房价，更微不足道。泡沫就更大了。
3 现在真实房价，经通胀和利率调整后（参考https://realestatedecoded.com/th...-prices-since-1990/），已经超过08年。考虑美国工资增长高于通胀0.5%左右，现在的房价负担也是超过了08年。
4 我认为房屋可负担性会均值回归，因为我没有看到什么因素会长期的压低可负担性。感觉大部分人不认同这点。我很想知道大家是觉得什么变了，使得可负担性回不去了。

另外，我的理解是，现在确实很多人锁定了3%的低利率，使得房价能稳在现在的位置。大家不急着套现，慢慢还贷款，反正压力也不大。所以，只要失业率不要涨的太夸张，这次是有机会软着陆的。但是最近两年顶着高利率高房价入场的是不稳定因素。他们需要更高的房租和房价涨幅来满足他们买房时的预期收益。如果房价长期横盘，而利率不能快速大幅下降，对于他们来说，持有房产还房贷可能就是负收益。会不会抛售，带崩房价就不好说了。

有没有可能总有一部分人是买不起房维护不起房的， 一些买不起的算是被社会无情淘汰了。。。就像你看着房价一直有人买，但是我们却梦想说他房子太高了没人买的起了，其实有咩有可能是我们被社会淘汰了，，虽然听了很扎心但是，也许是现实。。。当然这个要是有乌托邦社会可能就会实现人人有其房。。。

工资上涨是不可能的，工资涨了房价更涨，4的概率最大，1利率肯定会降，到时候房价又会涨

硬着陆概率越来越大。

除非政治上大幅转向，不然别指望负担性更好。 美国会好一点，加拿大看着人少，其实可居住城市非常少，人口很密集。赛博朋克已经是比较乐观的未来预期了

hongdiaolan 发表于 2023-12-18 00:55:09
有没有可能总有一部分人是买不起房维护不起房的， 一些买不起的算是被社会无情淘汰了。。。就像你看着房价一直有人买，但是我们却梦想说他房子太高了没人买的起了，其实有

当然有可能，而且注定会有一部分人永远租房。这很正常吧，不过这个比例不应该太大。而且，房租占收入比也是有上限的。另外，对于有些人来说，不是买房不好，只是租房更有性价比吧。

六个钱包…..

EverLong 发表于 2023-12-18 07:31:29
当然有可能，而且注定会有一部分人永远租房。这很正常吧，不过这个比例不应该太大。而且，房租占收入比也是有上限的。另外，对于有些人来说，不是买房不好，只是租房更有性

不可能每个人都住好区大House。现在是伸手还能凑上去，所以还有阵痛。等凑不上了住Townhouse和Condo也是非常正常的。只要政府允许分建足够多的无地小Condo，可负担性就解决了。近的地方越建越小越来越密，无限开发远郊。08年后建商死掉了大多数，建筑Code一直在提高成本过高地价也高，其实没有库存还是政府的原因。

平均而言 相比于国内 香港 日本等地区 美国和欧洲的房屋可负担性可以说相当好了 因此虽然可负担性在变差 我也不认为它会立刻回归。

我想问的是，为什么一定要回归？如楼上所言，相比东亚地区，美国住房的可负担性算很好了。或许中产负担得起大house的日子一去不复返了