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[买自住房] 【西雅图买房】买自住房的利率和利息问题

 
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现在加息算是停止了,房价应该不会再往下降了,而且又赶上年初的这一波抢房,感觉西雅图尤其是东区的房子库存越来越少了


现在考虑的问题就是利息和利率,我在Redfin上随便搜了一下,默认给我的利率大概就是7.31%


https://www.redfin.com/WA/Redmon...t-98052/home/323430


以这套房子为例,房子总价是1.25M,如果我首付20%也就是25万的话,剩下就需要贷款1M,30年fix的话,按照7.31%的利率,每个月的贷款加上房产税保险,月供一共就是8000刀,按照一个普通SDE每个月到手的base来说,这是无论如何也承担不起的;而同样的房价、首付、贷款,如果按照两年前的这个时候大概3.5%的利率,每个月的月供大概就是5700刀,相比较现在的利率,每个月可以结余2300刀,大概可以满足一个普通SDE的生活费了,虽然也是月光但也勉强供得起


但是我听说有人近期在西雅图地区买房,拿到的利率大概是5.5%或6%,这么一算的话,上面同样的房子月供就是7000刀;别人说7.31%是投资房的利率,买自住房可能会便宜一些。


所以想问一下大家,现在普通人买自住房的利率到底是多少呢?真的有7.31%那么高吗?我其实感觉,对于一个普通打工人来说,利率的影响要远比房价大得多。另外还想问一下,我自己的信用分数到底应该是多少,才能让我申请住房贷款的利率尽量低一些呢?







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lewisrhonusCUNO 2024-3-19 07:54:10 | 显示全部楼层
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Husky_wang 发表于 2024-3-18 16:34
总结一下就是:
1. 传统大银行:利率中等、贷款难度正常
2. 本地小银行:利率较低、贷款难度正常

利率高低还是要具体咨询每个lender的loan officer,基本主流的一些都会有华人loan officer沟通起来也会比较容易。而且看上去应该说也不是哪家银行就一直比别人低,好像不同的时间点谁比较有优势不一样。

非专业人士,就我个人经历而言,贷款难度上,主要就是看:
1. 首付情况,默认一般是20%,低于20%有的银行会上调利率,有的银行要一定信用分才可以做,有的直接不能低于。好像高于20%之后就没什么影响了。
2. 个人收入,就是你的工资够不够高能不能cover你想买的房子的月供。这里面具体要看每家银行是只看base,还是也可以算你的bonus,能不能算RSU(一般默认是你要在公司24个月以上才能算,但是如果你在前公司也有过RSU的话有的银行会愿意acknowledge你前公司的RSU)。
3. 资金情况,就是你手里当前有多少可流动资产(现金,股票等),用来充当首付和reserve。
4. DTI (Debt to income) ratio,这是每个lender用来风控的指标,各家稍有不同,有的可以做到55%,有的49%,有的只有42%, etc,银行能接受的比例越高,意味着你相同收入的情况下能贷到的金额越大 (银行容忍你月供占据你收入的比重)。但只要你贷款情况的DTI低于银行的要求就可以,这是一个hard limit。
5. Reserve要求,意思是你付完首付后还剩下多少钱够不够起码支付x个月的月供(有的银行要求12个月,有的要求6个月,更宽松的可能2个月就够)。这里401k可以算(有的银行会打折算,9折/7折)。
6. 然后就是你的信用分,决定了你拿哪一档的利率。

你在联系lender了解情况的时候就问清楚以上6项要求,除了信用分以外,其他几项都是hard规定,达到了就可以,只有信用分影响了你能拿到的利率。所以其实mostly是一个yes or no的问题,yes情况下根据信用分划成大致的几档,可能在最优利率下每差一档就低0.125%左右

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yanlingyin 2024-3-19 08:01:06 | 显示全部楼层
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现在利率大概6.5%的样子,会有一些波动,找几个agent,然后让他们给你推几个lender问问就行。关键在于redfin上面brk的最后成交价基本都加价了,list的125w,搞不好成交价140w。。。外加股市大涨,有的人啥也没干几个月股票就多了几十万来当首付款,如果本身的首付主要资产构成是现金,还是在股市大跌的时候买比较好。

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墨绿 2024-3-19 07:52:47 来自APP | 显示全部楼层
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BECU和Citi做Jumbo loan只要首付35%以上都可以6.375最近
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我建议你仔细问问拿到5.5%或6%利率的人是不是花钱买点了,如果买点的话利率就能很低

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西雅图最近利率在6.8左右。
有那种股票账户的提供5.99。你多问问。而且据说利率也在下降。

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lewisrhonusCUNO 2024-3-19 06:48:06 | 显示全部楼层
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利率波动很大,即使是现在的高位,一周时间能从6.4波动到7.0。不过同样是jumbo loan和20%+的首付情况下,主要取决于你的信用分和市场利率情况这两个因素。你稍微找几个lender聊一聊,就告诉他们你的信用分,他们会告诉你目前能给到的利率(为了方便比较,都按照不买点为前提)。给个DP,两三周前lock的720+信用分拿到6.5%(当时利率又飙起来了)。信用分最高那一档,再加上比较好的timing(比如2/14之前那一周),6%以下也是比较可能的。

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 楼主| Husky_wang 2024-3-19 06:48:11 | 显示全部楼层
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马里兰房产经纪 发表于 2024-3-18 17:40
我建议你仔细问问拿到5.5%或6%利率的人是不是花钱买点了,如果买点的话利率就能很低

所以现在买房的利率到底大概是多少钱呢?实际上就是7%以上是吧

至于买点,这个就相当于是花钱买低一些的利率?大概能低多少呢?所有银行办贷款都可以买点吗?

谢谢
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 楼主| Husky_wang 2024-3-19 06:51:00 | 显示全部楼层
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微信用户_kx8rq 发表于 2024-3-18 17:46
西雅图最近利率在6.8左右。
有那种股票账户的提供5.99。你多问问。而且据说利率也在下降。

请问是什么股票账户呢?
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 楼主| Husky_wang 2024-3-19 06:51:50 | 显示全部楼层
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lewisrhonusCUNO 发表于 2024-3-18 17:48
利率波动很大,即使是现在的高位,一周时间能从6.4波动到7.0。不过同样是jumbo loan和20%+的首付情况下,主 ...

请问lender是什么意思呢?就是放贷公司是嘛?可以直接找银行贷款吗还是需要额外找专门的房产贷款公司咨询呢?
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lewisrhonusCUNO 2024-3-19 07:27:43 | 显示全部楼层
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Husky_wang 发表于 2024-3-18 15:51
请问lender是什么意思呢?就是放贷公司是嘛?可以直接找银行贷款吗还是需要额外找专门的房产贷款公司咨询 ...

lender就是给你贷款的机构,要不就是传统银行(比如PNC/chase/boa/wells fargo/BECU/HSBC),这中间大银行未必利率最低,反而有时会有一些本地的小银行利率比较好。或者就是一些专门的小贷款机构,叫做mortgage company / mortgage broker,也是金融机构的一种,区别在于他们没有那么强的风控要求所以他们在资金、收入、reserve等方面的要求会宽松很多,但相对应的,可能利率会稍高一些。至于说小银行/小机构有没有什么风险,我觉得这是你借钱,不是你借给他们钱,只要是正经公司都可以,不太会有什么风险。

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cxiao1 2024-3-19 07:33:33 来自APP | 显示全部楼层
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认识几个房产中介,让他们推荐做贷款业务的人给你,就可以多问问了
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 楼主| Husky_wang 2024-3-19 07:34:40 | 显示全部楼层
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lewisrhonusCUNO 发表于 2024-3-18 18:27
lender就是给你贷款的机构,要不就是传统银行(比如PNC/chase/boa/wells fargo/BECU/HSBC),这中间大银 ...

总结一下就是:
1. 传统大银行:利率中等、贷款难度正常
2. 本地小银行:利率较低、贷款难度正常
3. 小贷款机构:利率较高、贷款难度较低

另外还想问一下,我能否去银行贷到款,跟哪些因素有关呢?贷款难度是否跟利率本身也有关系呢?比如我很艰难才能贷到款,会不会影响银行或机构给我提供的利率呢?谢谢
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