【西雅图买房】买自住房的利率和利息问题

现在加息算是停止了，房价应该不会再往下降了，而且又赶上年初的这一波抢房，感觉西雅图尤其是东区的房子库存越来越少了


现在考虑的问题就是利息和利率，我在Redfin上随便搜了一下，默认给我的利率大概就是7.31%


https://www.redfin.com/WA/Redmon...t-98052/home/323430


以这套房子为例，房子总价是1.25M，如果我首付20%也就是25万的话，剩下就需要贷款1M，30年fix的话，按照7.31%的利率，每个月的贷款加上房产税保险，月供一共就是8000刀，按照一个普通SDE每个月到手的base来说，这是无论如何也承担不起的；而同样的房价、首付、贷款，如果按照两年前的这个时候大概3.5%的利率，每个月的月供大概就是5700刀，相比较现在的利率，每个月可以结余2300刀，大概可以满足一个普通SDE的生活费了，虽然也是月光但也勉强供得起


但是我听说有人近期在西雅图地区买房，拿到的利率大概是5.5%或6%，这么一算的话，上面同样的房子月供就是7000刀；别人说7.31%是投资房的利率，买自住房可能会便宜一些。


所以想问一下大家，现在普通人买自住房的利率到底是多少呢？真的有7.31%那么高吗？我其实感觉，对于一个普通打工人来说，利率的影响要远比房价大得多。另外还想问一下，我自己的信用分数到底应该是多少，才能让我申请住房贷款的利率尽量低一些呢？

Husky_wang 发表于 2024-3-18 16:34
总结一下就是：
1. 传统大银行：利率中等、贷款难度正常
2. 本地小银行：利率较低、贷款难度正常

利率高低还是要具体咨询每个lender的loan officer，基本主流的一些都会有华人loan officer沟通起来也会比较容易。而且看上去应该说也不是哪家银行就一直比别人低，好像不同的时间点谁比较有优势不一样。

非专业人士，就我个人经历而言，贷款难度上，主要就是看：
1. 首付情况，默认一般是20%，低于20%有的银行会上调利率，有的银行要一定信用分才可以做，有的直接不能低于。好像高于20%之后就没什么影响了。
2. 个人收入，就是你的工资够不够高能不能cover你想买的房子的月供。这里面具体要看每家银行是只看base，还是也可以算你的bonus，能不能算RSU（一般默认是你要在公司24个月以上才能算，但是如果你在前公司也有过RSU的话有的银行会愿意acknowledge你前公司的RSU）。
3. 资金情况，就是你手里当前有多少可流动资产（现金，股票等），用来充当首付和reserve。
4. DTI （Debt to income） ratio，这是每个lender用来风控的指标，各家稍有不同，有的可以做到55%，有的49%，有的只有42%， etc，银行能接受的比例越高，意味着你相同收入的情况下能贷到的金额越大 （银行容忍你月供占据你收入的比重）。但只要你贷款情况的DTI低于银行的要求就可以，这是一个hard limit。
5. Reserve要求，意思是你付完首付后还剩下多少钱够不够起码支付x个月的月供（有的银行要求12个月，有的要求6个月，更宽松的可能2个月就够）。这里401k可以算（有的银行会打折算，9折/7折）。
6. 然后就是你的信用分，决定了你拿哪一档的利率。

你在联系lender了解情况的时候就问清楚以上6项要求，除了信用分以外，其他几项都是hard规定，达到了就可以，只有信用分影响了你能拿到的利率。所以其实mostly是一个yes or no的问题，yes情况下根据信用分划成大致的几档，可能在最优利率下每差一档就低0.125%左右

现在利率大概6.5%的样子，会有一些波动，找几个agent，然后让他们给你推几个lender问问就行。关键在于redfin上面brk的最后成交价基本都加价了，list的125w，搞不好成交价140w。。。外加股市大涨，有的人啥也没干几个月股票就多了几十万来当首付款，如果本身的首付主要资产构成是现金，还是在股市大跌的时候买比较好。

BECU和Citi做Jumbo loan只要首付35%以上都可以6.375最近

我建议你仔细问问拿到5.5%或6%利率的人是不是花钱买点了，如果买点的话利率就能很低

西雅图最近利率在6.8左右。
有那种股票账户的提供5.99。你多问问。而且据说利率也在下降。

利率波动很大，即使是现在的高位，一周时间能从6.4波动到7.0。不过同样是jumbo loan和20%+的首付情况下，主要取决于你的信用分和市场利率情况这两个因素。你稍微找几个lender聊一聊，就告诉他们你的信用分，他们会告诉你目前能给到的利率（为了方便比较，都按照不买点为前提）。给个DP，两三周前lock的720+信用分拿到6.5%（当时利率又飙起来了）。信用分最高那一档，再加上比较好的timing（比如2/14之前那一周），6%以下也是比较可能的。

马里兰房产经纪 发表于 2024-3-18 17:40
我建议你仔细问问拿到5.5%或6%利率的人是不是花钱买点了，如果买点的话利率就能很低

所以现在买房的利率到底大概是多少钱呢？实际上就是7%以上是吧

至于买点，这个就相当于是花钱买低一些的利率？大概能低多少呢？所有银行办贷款都可以买点吗？

谢谢

微信用户_kx8rq 发表于 2024-3-18 17:46
西雅图最近利率在6.8左右。
有那种股票账户的提供5.99。你多问问。而且据说利率也在下降。

请问是什么股票账户呢？

lewisrhonusCUNO 发表于 2024-3-18 17:48
利率波动很大，即使是现在的高位，一周时间能从6.4波动到7.0。不过同样是jumbo loan和20%+的首付情况下，主 ...

请问lender是什么意思呢？就是放贷公司是嘛？可以直接找银行贷款吗还是需要额外找专门的房产贷款公司咨询呢？

Husky_wang 发表于 2024-3-18 15:51
请问lender是什么意思呢？就是放贷公司是嘛？可以直接找银行贷款吗还是需要额外找专门的房产贷款公司咨询 ...

lender就是给你贷款的机构，要不就是传统银行（比如PNC/chase/boa/wells fargo/BECU/HSBC），这中间大银行未必利率最低，反而有时会有一些本地的小银行利率比较好。或者就是一些专门的小贷款机构，叫做mortgage company / mortgage broker，也是金融机构的一种，区别在于他们没有那么强的风控要求所以他们在资金、收入、reserve等方面的要求会宽松很多，但相对应的，可能利率会稍高一些。至于说小银行/小机构有没有什么风险，我觉得这是你借钱，不是你借给他们钱，只要是正经公司都可以，不太会有什么风险。

认识几个房产中介，让他们推荐做贷款业务的人给你，就可以多问问了

lewisrhonusCUNO 发表于 2024-3-18 18:27
lender就是给你贷款的机构，要不就是传统银行（比如PNC/chase/boa/wells fargo/BECU/HSBC），这中间大银 ...

总结一下就是：
1. 传统大银行：利率中等、贷款难度正常
2. 本地小银行：利率较低、贷款难度正常
3. 小贷款机构：利率较高、贷款难度较低

另外还想问一下，我能否去银行贷到款，跟哪些因素有关呢？贷款难度是否跟利率本身也有关系呢？比如我很艰难才能贷到款，会不会影响银行或机构给我提供的利率呢？谢谢