【西雅图买房】买自住房的利率和利息问题

Husky_wang 发表于 2024-3-18 17:48
所以现在买房的利率到底大概是多少钱呢？实际上就是7%以上是吧

至于买点，这个就相当于是花钱买低一些 ...

第一个问题你要询问贷款经纪人，他们可以根据你的实际信用状况以及收入等综合考虑。还取决于15年／30年／固定利率／浮动利率／短期借贷等不同情况。
第二个问题：买点大体上相当于提前还一部分利息，这样以后少还利息。刚开始买点多，以后的利率就低。举个极端的、大约的例子，假设30年固定利率六点多，三十年利滚利最终还本金的2倍。你如果用本金1倍的钱买点，那么以后就是零利率。话说回来，本金1倍的钱可以直接cash买房了，都不用贷款了。这只是一个极端的、不准确的例子，你具体要咨询贷款经纪人，并用计算器或者写个小程序算一算。

BECU和Citi做Jumbo loan只要首付35%以上都可以6.375最近

Husky_wang 发表于 2024-3-18 16:34
总结一下就是：
1. 传统大银行：利率中等、贷款难度正常
2. 本地小银行：利率较低、贷款难度正常

利率高低还是要具体咨询每个lender的loan officer，基本主流的一些都会有华人loan officer沟通起来也会比较容易。而且看上去应该说也不是哪家银行就一直比别人低，好像不同的时间点谁比较有优势不一样。

非专业人士，就我个人经历而言，贷款难度上，主要就是看：
1. 首付情况，默认一般是20%，低于20%有的银行会上调利率，有的银行要一定信用分才可以做，有的直接不能低于。好像高于20%之后就没什么影响了。
2. 个人收入，就是你的工资够不够高能不能cover你想买的房子的月供。这里面具体要看每家银行是只看base，还是也可以算你的bonus，能不能算RSU（一般默认是你要在公司24个月以上才能算，但是如果你在前公司也有过RSU的话有的银行会愿意acknowledge你前公司的RSU）。
3. 资金情况，就是你手里当前有多少可流动资产（现金，股票等），用来充当首付和reserve。
4. DTI （Debt to income） ratio，这是每个lender用来风控的指标，各家稍有不同，有的可以做到55%，有的49%，有的只有42%， etc，银行能接受的比例越高，意味着你相同收入的情况下能贷到的金额越大 （银行容忍你月供占据你收入的比重）。但只要你贷款情况的DTI低于银行的要求就可以，这是一个hard limit。
5. Reserve要求，意思是你付完首付后还剩下多少钱够不够起码支付x个月的月供（有的银行要求12个月，有的要求6个月，更宽松的可能2个月就够）。这里401k可以算（有的银行会打折算，9折/7折）。
6. 然后就是你的信用分，决定了你拿哪一档的利率。

你在联系lender了解情况的时候就问清楚以上6项要求，除了信用分以外，其他几项都是hard规定，达到了就可以，只有信用分影响了你能拿到的利率。所以其实mostly是一个yes or no的问题，yes情况下根据信用分划成大致的几档，可能在最优利率下每差一档就低0.125%左右

现在利率大概6.5%的样子，会有一些波动，找几个agent，然后让他们给你推几个lender问问就行。关键在于redfin上面brk的最后成交价基本都加价了，list的125w，搞不好成交价140w。。。外加股市大涨，有的人啥也没干几个月股票就多了几十万来当首付款，如果本身的首付主要资产构成是现金，还是在股市大跌的时候买比较好。

房价今年肯定会跌，等一等。

大部分单码农是负担不起，问题是房子总共也没几个，只要有几个码农负担得起就够了。。
价格是市场定的，到了这个市场的购买力极限之后自然就没人抢房和加价了。
我认得的买房顺利的都是卖了股票后现金比较充足的，或者每年RSU都很多的，西雅图这房价只放20%首付还想靠base就搞定月供是比较困难。

最近银行的率是6.1到6.2左右吧 becu pnc还有wells fargo什么的
我最近刚close的

Husky_wang 发表于 2024-03-18 16:34:40
总结一下就是：
1. 传统大银行：利率中等、贷款难度正常
2. 本地小银行：利率较低、贷款难度正常

你这个总结的很不靠谱… 贷款要具体情况具体分析 跟机构规模没什么关系 我就是做贷款的

freeguy 发表于 2024-3-18 20:25
你这个总结的很不靠谱… 贷款要具体情况具体分析 跟机构规模没什么关系 我就是做贷款的

同意，我最近刚close一个，大银行的利率比小银行低一截。。。

我这两周mutual的三个客户自住房arm分别拿到5.875、6.125、6.125送15k credit。

建议你多找几个lender聊一聊，贷款还是挺多学问的。我之前有个贷款的帖子，写了点皮毛。

补充内容 (2024-03-19 15:37 +08:00):
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1024252-1-1.html 贷款帖子，如果想找不错的lender我可以推荐几个。v号跟一亩三分地同名。