[自住房]来聊聊贷款吧

这里以WA买房为例，大部分lender可以全国范围内放贷款，因此本文内容也适用于其他州。很多买房中介不会管贷款这部分，因为严格来说这也不是房地产中介的工作范畴。通常我会给客户或朋友推荐一些loan agent，偶尔还会帮忙争取一些credit。下面稍微聊一聊这方面的内容，欢迎大家斧正和补充。



什么时候办preapproval letter?
越早越好，因为这可以帮你搞清预算范围，让你看房更有针对性，也避免出现看到dream house却发现来不及出preapproval letter的情况。银行一般需要做hard pull，看看你的credit history，跟你开信用卡差不多，两周内（也有说一周内的）的hard pull都算一次，所以最好集中时间办几家。



如何准备材料？
建议建一个master folder，分门别类整理好所有可能用上的材料（W2, bank statement, tax record, paychecks, employment verification letter, RSU vesting schedule等等），每次银行要什么文件，先update master folder，然后从里面拖出来组成银行的folder: Citibank, Wells Fargo等等，然后打包上传就行。这样的好处是如果你需要多份loan estimate的时候，处理每家银行的时间成本就很小。



需要询问什么问题？
不同银行有自己的限制，下面举几个例子：
(1)你的签证类型是否符合该行贷款条件？版上时不时有F1 OPT的小伙伴上来抱怨说，贷款办了一半，突然发现该lender不接受F1 OPT。
(2)对国内的gift money有没有限制？有的银行要求X个月以上，有的只要求在closing之前打过来即可。
(3)如果入职不满两年，RSU可不可以算收入？Bonus可不可以算？这个直接决定了你的贷款上限。
(4)需要多久才能close，平均多久，最差的情况多久？



需要观察什么？
速度和沟通都很重要。
速度：办贷款的时候，Lender的速度是很重要的，你发信息他平均多久回复，每次提交材料，他多久会给response？
沟通：你可以问问他们不同的loan program，有的问1答1绝不多言，有的会很详细地给你介绍options和tradeoffs，还有的甚至会给你对比不同家的loan program和利率。哪种好就不用多说了。



各种loan program 怎么比较？
1.根据贷款金额分为conforming loan和jumbo loan：贷款额低的是conforming loan，高的是jumbo loan，limit根据州、County和年份会有不同，直接搜索conforming loan limit就行了。有时候jumbo loan利率比confirming loan利率好很多的情况下，你可以少一些首付，多贷款，closing之后再pay off一些就可以了（记得问清楚early payment是不是有penalty，一般没有）。

2.根据利率浮动，常见的有7y arm和30y fixed: 7y arm是指7年内利率不变，7年之后利率可能会上升或下降。30y fixed是指整个30年内利率都不变。7yr根据浮动利率开始时间有5y arm, 10y arm等等变种。

3.重点关注APR, interest rate和upfront costs三个指标。其中interest rate大家都知道，就是利率，利率每上涨1%，30年里你的总支出约多出10%。大家可以拿一个loan calculator玩耍一下（某loan calculator的链接），比如6%的利率，贷款1M，30年后利息加本金一共支出2.158M。利率7%，则利息加本金一共2.395M，两个数的比是0.901。

4.有时候你可以买点，即通过提高你的upfront cost，让银行降低利率；反之，你也可以让银行提高利率，降低你的upfront cost（让银行给credit付你的closing cost、地税、保险等等）。两者都是可行的。



举几个例子：
客户说，他找到了一个利率只要6.5%的loan program，别家都在7%左右，且没办法match，怎么会有这么好的deal呢？
我帮他看了一下loan estimate，发现仅loan origination fee一项 就要18k。不管杂费叫什么名字，都是你的upfront cost。贷款有个指标叫APR，这个指标综合了interest rate和up front cost，所以这个loan的APR并不优秀，实质上就等于在花钱买点。


客户说，他收入比较多，打算在5年内还清贷款，请问应该怎么选loan program？
应该多找银行要credit，利率高一些也没有关系。以1M的贷款为例，6%的利率下，月付是$5,995，而6.375%的利率下，月付是$6,239，每月差值是$244。通过提高利率，某银行可以倒给你16k的credit（各银行不同），而不是你付3k。在这个例子里，客户选择高credit高利率是赚的。


不说5年还清的极端情况，我们来聊聊refinance的情况。这个主要是看break even time point: (16k+3k)/$244 = 77.86 months = 6.5 year. 这个例子里，如果正常还款，客户只要能够在6.5年之内refinance或者卖房就不亏，如果超过6.5年就是亏的。至于利率什么时候会降呢？这就需要大家做出自己的判断了。

我们来总结一下：
(1)尽早找个银行办preapproval;
(2)务必找一个靠谱的loan agent;
(3)在合同mutual之后选一个最实惠的loan program.


Loan agent和地产agent不能帮你做decision，我们的责任就是解释清楚前因后果，然后让你做出informed decision.


另外，最近利率持续上涨，如果preapproval letter做的比较早的话，可能需要去update一下，因为贷款额度可能会下降。
贷款其实有不少坑，请务必跟你的buyer’s agent和loan agent多交流。

我在一亩三分地的帖子汇总，佛系更新中！大家有什么其他想聊的topic也欢迎回复一下。

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yyy168yyy 发表于 2023-10-26 16:29
准备那么多有意义吗？还不是高利贷

那疫情2.6%的利率也算高利贷？那个时候在地里你是号召大家买房呢还是一直唱空啊？

北美躺平青年 发表于 2023-10-26 15:25
赔了西瓜, 省了芝麻

哈哈哈。这个比喻挺有意思的。
芝麻明年还可以长出小芝麻也说不定呀。

准备那么多有意义吗？还不是高利贷

yyy168yyy 发表于 2023-10-26 13:29
准备那么多有意义吗？还不是高利贷

就算是高利贷，在办loan的过程中能给客户省下几千上万也有很有价值的。
而且本帖只是in general地聊一下贷款，之后利率降了也有参考意义呀。

赔了西瓜, 省了芝麻

zarali308 发表于 2023-10-26 17:08
哈哈哈。这个比喻挺有意思的。
芝麻明年还可以长出小芝麻也说不定呀。

西瓜也能长出小西瓜

北美躺平青年 发表于 2023-10-26 16:59
西瓜也能长出小西瓜

对，所以重点是都得好好养着。
芝麻和西瓜都别嫌弃~

谢谢楼主，        很有用的信息！
大家给楼主加分啊！