我从码农到地产投资人的创业经历

⚠️ 风险提示 &说明
本文只是我作为公寓类投资的操盘手，在实际操作多单元公寓过程中的个人经验分享。
多单元公寓以及其他商业地产投资涉及大量不可控因素，流动性差、杠杆高、运营复杂、周期长，我并不推荐大多数人参与（无论GP,LP）。
本文也不涉及任何投资建议或项目推荐，仅供感兴趣的朋友了解行业现状和一线操作细节。如果因为某些文字触及红线，请版主在禁我的账户之前还请联系下我，指出错误，我一定改正。
好的，接正文。
分享一点我的投资经历。我在做码农的时候做过1年半的wholesaler（wholesaler 就是跳过agent，直接从屋主手里买房子，往往能拿到比市场价低很多的房源），当时正好碰上疫情，为了做项目我专门从Seattle搬到德州。刚开始的时候，我自己每天上班前或是下班后都会，抽空打2个小时cold call，差不多要跟几十个不同的人聊天。有的人会礼貌的回绝，有的人直接开骂，也有的人拿我开涮，把我骗到房子那里然后说这不是他的房子。我倒是很理解这些人，毕竟他们肯定经常被人骚扰，心里是不爽的。就这样直到第六个月的时候才有的第一单生意，之后才开始雇人做“挡箭牌“，我只做非常少的工作，慢慢scale up，deal 自然就慢慢多了起来，最后做了一年多，一共6个项目。
总的来说这段经历的意义倒不是挣钱，每个deal也就赚个5k~2万。主要的意义是在于积累了自信，之前一直觉得从打工人到business owner角色的转变是很难的，打cold call成deal的前半年，被无数人拒绝以至于天天质疑自己，到底能不能成，什么时候能成，浪费这么多时间和钱是为了什么。自从成了几单后，我才开始觉得只要敢想敢做，没有自己做不到的事情。
有了认知和心态上的转变，之后转型做multifamily 就相对容易了。转型的过程还是熟悉的“配方”，不停地找项目，下offer，被拒绝，甚至很多broker一听我是新手就直接挂了电话。同样地，经历了半年的时间，机缘巧合下才拿到的第一个项目，不过有了之前的历练，心态会更放松点。
如果你也有什么思考了好久却一直不敢做的，或者你一直梦想做的但因为种种原因阻碍你做的，那不如先行动起来，一边做一边思考，一定会有不一样的感受。
分享一下自己的经历，与君共勉。

valleywest 发表于 2025-05-04 21:42:01
买公寓在市场上买就行了，干吗要cold call，而且你是金主，人家怎么会不理你？是人家不想卖你非要打电话去问？你就买市场上的不就行了吗？

是市场上的deal都不好，80%的商业地产都是通过off market 卖掉的，broker很可能不会放上市场就卖掉了，也有项目不通过broker就卖掉了。一个deal在被被放到市场上之前，一定是被无数投资人看过并pass。

做大事跟做小是花的力气差不多 这是我们需要做大事的原因 - "10个，50个，100个出租房花费的管理时间其实是差不多的，但赚的钱可以以指数增长"

cchaan 发表于 2025-05-04 23:28:26
请问 码农为什么想到做这个呀。。。

两个的赚钱效率不同，赚钱的方式也不同。
以Wholesale 为例，真正做熟练了，开始雇人干活，成一个deal 花费的时间的很少，赚钱效率更高。
有的项目我可以留作自己的出租房，收房租赚钱，这是被动收入，可以不停积累但不会花费我很多时间。10个，50个，100个出租房花费的管理时间其实是差不多的，但赚的钱可以以指数增长。

感谢分享，想和lz交流怎么做wholesale

买公寓在市场上买就行了，干吗要cold call，而且你是金主，人家怎么会不理你？是人家不想卖你非要打电话去问？你就买市场上的不就行了吗？

valleywest 发表于 2025-5-4 21:42
买公寓在市场上买就行了，干吗要cold call，而且你是金主，人家怎么会不理你？是人家不想卖你非要打电话去 ...

非市场的可以捡漏

请问 码农为什么想到做这个呀。。。

没看懂。你是投资人，不管是市场上买还是电话上买，你投资买进，不卖出去，怎么赚5K-2万？

好贴，楼主继续写

街西种田公 发表于 2025-05-05 02:56:59
没看懂。你是投资人，不管是市场上买还是电话上买，你投资买进，不卖出去，怎么赚5K-2万？

我是低价从owner手里拿的，可以在under contract 之后把合同以更高的价格assign 给新的买家。