真实DP：一套湾区TownHouse投资六年到底有多少回馈

HalandVVVV 发表于 2026-7-25 10:08
利率肯定跟我当年没法比，但是我是大额股票放在BOA会有一部分利率优惠政策。
我买的是湾区非常好的学区 ...

楼主是孩子要上学了才换到好学区？

这位兄弟的算法我是服气的。当然这点钱对于能换到4m的人无所谓，但是还是要简单杠一下。
1. hoa和保险分文不算。这俩一个月得600了吧。就算500一个月，6年也得36000了。你说买房返利能返多少啊？而且如果返利也就是你有buyer agent fee，那么这一块费用你也没算。如果你买房是卖家出钱，哪个agent会给买家返利，请告诉我。。
2. 你默认utility费用和租房子一样，存疑。但是可能不会差很多。自住房肯定贵一些。
3. 房产税不确定你有没有多算。评估时按照1150k算房价几乎很少见。这么大一块支出你每年应该有记录，咋来个估算呢。。
4.租客无缝衔接，且租一个th单间1700-2200。你按照均价1950一个单间，72个月无缝连接，还是同一个租客。这个找租客能力杆杆的。房租报税了吗🥲
5.房产税抵税，兄弟你不能这么算啊。。你本身就有标准抵扣税，假设是联合报税，抵扣税30k+了，你咋能直接算你收入呢。好奇那些数据你怎么得到的。
6. 兄弟，六年自住房（不确定兄弟结没结婚）一直出租里面一个单间，公用厨房和其他公共空间，且你算了半天这个房子最大收入是出租的房租，然后你还和租客住一起6年。跟我说你最后到手13w+。自住房是情绪价值没错，合租带来情绪负价值呢？
7. 我不否认这房子肯定赚钱（账面上），因为利率低，且单间房租收入都够cover近一半月供。再算上你扣除自身租房成本，铁赚（不含首付的被动收益）。只是你算法严重有偏差罢了。

这个投资回报比真的是低的吓人啊

匿名用户 发表于 2026-7-25 12:44
这位兄弟的算法我是服气的。当然这点钱对于能换到4m的人无所谓，但是还是要简单杠一下。
1. hoa和保险分文 ...

关于hoa和insurance：

hoa不是在补充信息里提了吗，你是不是自己住sfh觉得th的费用很高？但好的TH insurance每年就不到五百块。因为同一家保险公司没变。
我现在买了SFH insurance确实涨了不少。

关于租客：
我的房子地段非常好，好的地方TH这些年就是非常非常好出租，你可以看租房市场多么火爆就知道。
基本都是好几个candidate里选一个。
租客一个住了三年，其余换租客也基本就是无缝连接，而且我这就是平均了一下。因为租金一直在涨。


关于抵税
房产税和利息都可以抵扣税额。房产税你要不信这个算法你可以问AI。

关于情绪价值
我觉得不用搬家，而且可以随意装饰就是情绪价值啊。当然你也可以不出租，不过这样你虽然没有租客受益，但如果你想出去租同样品质的房子也不是2300一个月能搞定的，所以算下来其实差不多。

海朝云 发表于 2026-7-25 12:44
这个投资回报比真的是低的吓人啊

承认，跟美股大盘确实没办法比，我能换sfh也是庆幸当初公司股票没卖，但这时代的红利谁知道呢，我当初不买房也不敢把手上cash投美股，我没那个勇气，这是实话经历了疫情那波大跌。

但是这个房子相当于首付23万，最后实际收益增长了70%也是不错的

你会说还有持续投入的钱，但如果细分breakdown 到每年，也持续的从省下的房租和出租的房间，抵税也都回收了，所以其实投入大概就是付了个首付多了一些些。

现在湾区th condo的问题是 买跟租已经差不多钱了 如果预计不搬家且房价不会跌 那现在是一个很好的入手点 通货膨胀继续房租会继续涨 个人认为th跟sfh居住条件相似差价这么大很难持续 ymyd

匿名用户 发表于 2026-7-25 13:10
2300的2b2b luxury apartment在哪里 17-18合租2b交通房已经要差不多4k了 现在的新apartment 1b就要4k
现在 ...

我是说2020 我当初租 apartment 2b2b其中一间花了2300 不是两间 现在肯定不是这个价格了。

Bailuo 发表于 2026-07-25 11:27:23
老中对房子的渴望也是模式问题了。国内几乎没有美国这种纯商业模式的出租型apartment，所以租房基本只能从个人房东那里租，所以国内租房=随时可能被赶走=随时可

其实在加州 房东有很大可能赶不走租客 涨租也受限制

HalandVVVV 发表于 2026-07-25 13:12:11
我是说2020 我当初租 apartment 2b2b其中一间花了2300 不是两间 现在肯定不是这个价格了。

嗯 我刷评论看到了 修改了

HalandVVVV 发表于 2026-07-25 12:57:01
关于hoa和insurance：

hoa不是在补充信息里提了吗，你是不是自己住sfh觉得th的费用很高？但好的TH insurance每年就不到五百块。因

问题是你hoa一分都没算啊。那可是还几万呢。。哪个agent在没有buyer fee的情况下给你返利？他是从卖家那拿钱然后给你？30k？
我知道房产税可以抵税，前提是你税和利息支出大过标准扣税才能享受抵税优惠。假设你标准抵扣税额30k，你itemized deduction （包含你说的房产税利息税）35开，这个时候用itemized deduction划算。但也不是全算35k啊，你只比标准抵税额30k优惠5k的抵税优惠。