真实DP：一套湾区TownHouse投资六年到底有多少回馈

2020年买了一套湾区的Townhouse自主，今年卖出了，给大家提供一下数据供参考
情况是：

• 2020年买入价格115万，20%首付，2.375%利息
• 没买房钱合租住2b2b luxury apartment，乱七八糟费用一个月加起来2300$，但六年前价格，这些年也在涨按平均2400算
• 2026年刚刚卖出120万，agent fee大概5%
• 自住房出租了一间，房租从2020年1700刀涨到了今年2200刀，我按平均1900刀算
• 我的税率是11.3% 35%
• 如下，应该没有漏什么
  

你的全部投入/支出	金额	房子带来的收入/经济价值	金额
首付	$230,000.00	卖房价格	$1,200,000.00
72个月贷款本金利息支付	$257,443.51	出租房间收入：$1,950 × 72	$140,400.00
房产税：$1,150,000 × 1.2% × 6年 （不到1.2% 但房子价格也在略微涨 所以差不多）	$82,800.00	自住省下的房租：$2,400 × 72	$172,800.00
Agent费用：$1,200,000 × 5%	$60,000.00	联邦房贷利息抵税	$37,447.68
		加州房贷利息抵税	$13,763.26
		加州房产税抵税	$9,356.40
投入合计	$630,243.51	卖房时偿还剩余贷款	$784,355.22
		收入价值合计	$789,412.12

所以这套TH六年持续投入63万，最后到手差不多79万。
谈谈投资感受吧：
很多人肯定说跟美股肯定没法比，承认确实跟美股投入比差远了！而且当初我买房时候还想过要不要卖了公司股票买sfh，幸好我没这么做，不然肠子悔青了，因为我公司股票这几年涨幅太多了。
但是呢，我觉得虽然ROI没法和美股比，但情绪价值对于我是无比的。就有一个自己住的很舒服的房子可以自己decorate，不用搬来搬去，以前总觉得在湾区票的感觉，这个房子还是给了我一个“家”的归属管，不会觉得很孤单，可能f人？
数据对你有用的话，请加大米，谢谢！

补充内容 (2026-07-26 00:30 +08:00):
谢谢大米！
关于维护：房子很新，基本没有维护，就洗碗机坏过一次。
关于HOA：确实漏掉了，从200多涨到了接近400，但买房时有一笔中介返利其实我也买算。可以当相互抵消了
关于机会成本：这个“持续投入”和“最后到手”表述不准确，因为“抵税”，“房租收益”，“省下的房租”也其实是持续到手的，而且最后agent fee，是最后付的，没有机会成本。
回头看，其实投入相当于只出了个首付的机会成本丢失，因为之后的本金利息和房产税基本上也被这几项“抵税”，“房租收益”，“省下的房租”cover了。但是总收益还是有十几万。
如果这些信息有用，新人需要大米哦，谢谢！

补充内容 (2026-07-29 02:21 +08:00):
再说清楚一点投资收益吧：

相当于只付了一个大概首付23万，最后总收益赚了16万。

因为“抵税”，“房租收益”，“省下的房租”也其实是持续到手的cover了持续支出房贷房产税，而最后agent fee，是最后付的，没有机会成本。

你如果没有出租一间出去，相当于这些年你只挣了1万多刀😅

你自住房出租了一间？这不就是和别人一起住吗？这能有归属感和幸福感？

在湾区 男的买房和结婚 大多数都是实打实的消费行为.
不是投资

50w换归属感，每年10w，这归属感也太贵了，我选择钱

其实如果你买的是SFH, 你的收入绝对比这个多。主要是townhouse升值能力差

lserlohn 发表于 2026-7-25 15:08
其实如果你买的是SFH, 你的收入绝对比这个多。主要是townhouse升值能力差

得好区SFH
差区sfh 现在跌倒2017价格了都有。。。

多谢你的数据分享！你说得已经挺完整。你可否补充一下：房屋维护成本（有哪些项目，金钱和时间花销）、各种utility的差价（水电网气垃圾费，比你租房的时候贵多少）？有hoa费用吗？你租客给你生活带来的成本（utility，管理成本）？你房屋保险费用？你租房房租到手收入，你已经考虑了交税的影响？

卖的原因是换sfh了？

1.HOA 没算
2.加州房产税抵税？ 不是房产税+州税加起来才能抵一万么？ 所以这个相当于没有
3. 房子的insurance VS condo的insurance
4. 房产买卖的closing fee 给county的 fee啥的
5. 房子租出去的收入，按理说是得交税的。。。
6. 机会成本, 比如首付存成cd, 利息按4%算，这几年的损失


当年利率低而且利息全额能抵税，现在的话肯定是亏的，当然自己的土自己的地感觉还是很不一样的

自住房不谈回报。 我还以为投资房呢， 投资房那肯定是血亏了