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[买自住房] 谈谈湾区房价的想法,大家一起聊聊

[复制链接] |只看干货 |房地产, 买自住房
地里的匿名用户
地里的匿名用户  发表于 2020-7-7 06:59:14 |阅读模式
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最近关注房市,有一些小思考,想分享一下看看大家怎么想。错了轻喷,欢迎大家一起积极探讨!

1. 长期的科技行业的发展前景
这个应该是对湾区房价长期来说最重要的基础,如果科技行业崩盘或者前景不再像现在这样好,湾区就会逐渐失去吸引力。对这一点我持乐观态度。科技行业发展还是有很好的前景,5G时代即将到来会带来新的变革新的需求;互联网的终端现在还是手机和电脑,将来对physical world的变革还有很大的空间,电动汽车只是第一步以后科技对人们生活的影响会继续扩大。

2. Covid19造成的影响
Covid19会造成大的经济危机吗?
我感觉大概率不会。大概率是基于觉得covid19不会很长期,如果是长期那还是有可能GG。所以接下来讨论我也是基于Covid19只是短期的进行讨论。
如果covid19是短期的,那么它过去了经济基本又可以重新复苏,失业率下降,科技发展,人们一片乐观,经济自然会好。
第二个我觉得不会造成很大的经济危机的原因是我觉得政府处理危机已经越来越有经验,除非有什么恶意事件很难再发生当年的depression。其实我们看这些经济cycle,cycle的avg time其实是增长的,以前可能每隔五年就来一下recession,现在基本是10年+。


Covid19会导致房价崩盘吗?
大概率不会。
所有的价格都是demand & supply,如果要房价帮盘那需要supply暴增或者demand骤减,我觉得这两件事都不太会发生。
先看看supply,08年暴增是因为很多人还不上贷款直接让银行收走房子然后一下市场上出现了非常多的房子,然后加上还有一些恐慌性售卖,所以supply暴增。现在贷款的相关政策都变得严格,湾区房子持有人大部分为科技行业从业者,除非大规模的裁员发生大量码农失业,不太会发生房子贱卖或者被银行收走的情况。有人说现在unemployment的数据非常吓人啊,其实我们如果breakdown by行业的话,其实可以看到IT行业的影响虽然有但是相对比较小。而且在covid19过去后,虽然行业里面有一些洗牌,但是招人的需求肯定会恢复的很快。


再看看demand,其实也差不多,人都还在购房需求还在,可能短期内人们会持观望态度略微下降,但是想想卖房的人不也是吗,观望观望所以supply和demand都略微下降,基本房价持平。


疫情结束后会短期报复性上涨吗?
感觉考虑特别短期的东西挺难的,就像股市非常难预测因为变化太快了。我的想法是就算有报复性上涨也是非常短期的,稍纵即逝的,想用这个time the market非常难。因为现在市面上房子出售到close有一个月的时间,我们的信息也是delay的,也许当你意识到房价开始“报复性”上涨的时候也许已经结束了,可能也赶不上好时候。如果稍微把时间线拉长一点,比如三个月半年,我感觉是不会持续报复性上涨,理由和上述觉得不会崩盘一样。

3. 大范围Work remotely的可能性
我的预测是大范围work remotely也许会发生,但是短期肯定不会实现。
大范围的work remotely会有非常多的困难:巨大的沟通成本,remote management的理论和实操现在都还有一定的gap,如果要globally remote还有法律政策各种的限制,等等等等。客服困难可以,只要有巨大的利益驱动,但是takes time。

我感觉remote也会有几个发展阶段:先尝试每个人可以remote work两三天;然后再大家可以长期remote但是还是有个office,有一些活动或者一些事情需要大家聚集在一起;然后再是没有office,但是一个team需要大家在相近的时区;然后是大家可以在一个country里面,时区也没有限制,有的人在nyc有的人在honolulu也可以;然后再是global。
每一步的前进应该都需要花一段时间来探索和变革。

我们可以看看公司是怎么做的:
Faceboo宣布可以永久remote,然后出了详细的policy如何remote。我们可以看出第一步声势造的很大(永久remote),但是后面出的详细的policy其实是小步试探。根据Facebook的规定,其实能满足remote的要求的人只是一部分,再加上公司会根据组里的时区,组里的junior的比例,以及组里的产品类型等综合考量是否批准remote。就算有的人满足要求,可能不少人也会考虑到remote会对自己的rating、长期career发展的一些potential risk,也许真正最后remote的人会很少。
Facebook宣布之后Google马上宣布我们不会remote。我觉得大概可以看出现在大家对于这个方向还是非常谨慎的,有的公司不想成为第一个吃螃蟹的人,有的公司可能会小部分尝试,估计得有很好的数据支持才会大范围地推广remote。而别的大部分公司可能都是观望状态,等那些大公司证明了可能性,自己再开始搞remote。

再看看个人:
很多人只看到了remote的好处,大房子低消费不香吗?其实很多人还是会比较谨慎对于这个选择,尤其一开始公司并不是要求所有人work remotely而只是一部分人的时候,为什么自己要去做第一个尝试的人?
其实remote有很多明显的缺陷:职业发展可能会比不过不remote的人,毕竟能每天见到有很低的的沟通成本和更好的connection。
remote之后能选择的城市真的很多吗?选择的时候会不会考虑当地的基础设施、教育环境、华人多不多...这样仔细考虑考虑筛选一下,其实能选择的城市也得是北美二三线,这些地方的物价房价也不低了,然后人口再一密集,各种demand上涨,房价又会飙升。

所以我整体估计是,大范围remote wor还需要很长的探索。不负责任估计一下,至少得需要5年才能完成。所以湾区短期内房价整体不会有大幅变化。但是distribution也许会发生变化。因为在公司的试探过程中,有可能会慢慢允许部分时间remote,比如说一周上两三天班,那很多可能可能对commute time的tolerance变高了,愿意住的稍微远一点。


4. 总结一下
房价走势:
短期 -- covid19可能会导致房价有一些小波动,但是不会造成很大的影响。
中期 -- 看好科技发展,中短期work remotely不会实现,所以看好房市,依旧蒸蒸日上。湾区不同地区的房价涨幅会有不同,可能相比较之前,郊区一些的地方涨幅会增加。
长期 -- 可以通过观察work remotely的trends来预判,如果慢慢地大公司都开始hire remote employee, 减少office的购买,强烈鼓励大家work remotely,各种remote的管理模式都逐渐成熟、工具逐渐完善,那湾区房价可能会下跌或者涨幅放缓。

购房类型:
纯粹自住房 -- 适用人群:非常刚需(有娃,或者自己对生活水平要求很高讨厌租房讨厌合租)。啥时候买都可以,因为房子带给你的快乐和满足感非常大,有啥比自己和家人的开心更重要呢。那买哪里呢?人买房不可能住一辈子,我觉得可以只用考虑最近几年的最重要的需求,比如说离公司近一点,community 好一些(孩子+安全)。有些别的需求可以往后挪一挪比如学区(如果孩子不是马上上学)。

自住+投资 -- 适用人群:现在已经有房子想改善一下住房条件,或者觉得租房生活也很okay。然后也希望房子可以给自己带来正现金流或者房子会涨价。在湾区要找到正现金流的房子基本要在比较偏远的地方了,感觉如果还需要自住就不是很推荐(除非你工作也在偏远的地方)。如果你期望房子涨价,我觉得现在可以找现在房价偏低的地方,第一波covid19的对房市的打击已经基本过去,现在房子都开始回温,sunnyvale一些相对没那么好的区房又开始炒了上去。我个人有考虑入手fremont,一是affordable,然后也没有离工作很远,第三个是fremont的房价前段时间降得比较多不管是sfh还是condo/th,整体上看回温还没有很多,回温速度落后于Newark和南湾,但是因为有不错的community和学区,我觉得肯定还是会涨。

纯投资 -- 适用人群:有闲钱。想要正现金流可以投资偏远的地方。房价趋势中长期也会涨,理由上面说了,公司会慢慢试探work remotely究竟能不能work,政策可能会慢慢转成两三天上班。其实两三天上班对公司节约成本也是非常利好的,比如说某些组1,3上班,有些组2,4上班,5全部wfh,那么公司的operation cost几乎可以减半。或者也不用limit to湾区,可以考虑现在非常火爆的城市比如austin,dallas,Denver。

购房时机:
我感觉放假应该是短期平稳一段时间然后covid19结束之后会恢复增长。
所以买房的话可以现在现在可以开始准备(比如找agent,研究一下地区,考虑一下自己的需求等等)或者也可以入手。如果还是有点担心covid19会导致房价下降那也可以观望,但是我觉得早点做准备肯定是可以的。
如果要卖房的话,我觉得一般是这几种人,一种是置换,一种是想投资赚钱,一种是永久性不在这里买房了。第一种置换我觉得可能是大部分人的需求,这种我觉得啥时候都可。第二种投资的话,我觉得可以观望一下work remotely的趋势。短期房价应该还是平稳中长期会涨,但是如果work remotely趋势明显可以找个好时机套现然后投资别的房子或者股市。




最近看了很多讨论,也看了非常火的贝版的书,整体感觉就是众说纷纭。真的要做这种买房的重大的决定,感觉还是要自己多看资料和深入思考,不要直接take别人的结论。我的上面的一些观点也一样,只是我自己的一些粗浅的想法。


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先去看下delinquency rate,比你这一大篇都有借鉴意义。
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yliu1218 2020-7-7 23:55:20 | 显示全部楼层
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我个人觉着长期remote会是趋势,尤其是互联网公司。
我司疫情之前就允许随时转remote,我之前也是和大家一样一周一次work from home这样。

现在work from home仨月了,我老板说疫情结束他也不打算回公司上班了。那我还回去干嘛?
本来我大组20个人长期在公司的 也只有三四个。
省点油钱省点房租/mortgage不好么。
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ggstudyddup 2020-7-7 23:10:29 | 显示全部楼层
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zhuangcat 发表于 2020-7-7 15:55
先去看下delinquency rate,比你这一大篇都有借鉴意义。

楼主太自信  就让他跳坑吧
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xsh6528 2020-7-8 07:04:42 | 显示全部楼层
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美国不是不搞5G吗
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fatfatjoey 2020-7-8 08:24:36 | 显示全部楼层
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yliu1218 发表于 2020-7-7 23:55
我个人觉着长期remote会是趋势,尤其是互联网公司。
我司疫情之前就允许随时转remote,我之前也是和大家一 ...

真心觉得一周去一次两次公司是最完美的了,每周安排一天大家集中开会还有1 on 1以及社交,用来维持同事关系也够了

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sweeter0306 2020-7-8 10:05:20 | 显示全部楼层
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以前我只看了达拉斯郊区的房子,觉得又便宜又新学位又好,以为美国都这样。结果随便看了一下西雅图的房子,太吓人了,都是上百年的老房子,3分学校,可能就两室一厅也要上千万人民币。
我再也不说国内一线城市房价贵了。毕竟美国还有地税。。。。
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qy530389826 2020-7-8 10:21:07 | 显示全部楼层
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湾区房价太高了
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jeff_xu001 2020-7-8 10:27:14 | 显示全部楼层
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sweeter0306 发表于 2020-7-8 10:05
以前我只看了达拉斯郊区的房子,觉得又便宜又新学位又好,以为美国都这样。结果随便看了一下西雅图的房子, ...

再看看palo alto 平衡一下心态
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