关于Pre-Approval的几个小问题

由于疫情原因所以一直在观望，也没打算急着买房，连agent都没选。最近突然在Redfin上看到了挺满意的房子，匆匆忙忙准备买。第一件事应该是做Pre-Approval吧！我想咨询一下：
1.Rate是什么时候谈，pre-approval就谈吗？
2.同一家银行，不同的agent，谈下来的rate会不一样吗？可不可以在同一家银行不同的branch找agent比价？
3. 哪些银行的rate最近好呢？如何去查？
4.一般比较多少家银行比较适合？担心对于credit的影响。
5. Pre-approval 一般多久有效？我担心错过这个房子以后过了很久买房还要重新pull一次credit，伤...

谢谢！

解释一下到底什么是pre-approval，大部分retail银行的Loan officer就是收材料和传话的人（请不要杠），他们不懂guideline也不懂看税表，收到你填写的申请表格后，并不会详细去看税表材料，按照你填的数字掐指一算就算approval了，发出的pre-approval不用太当真。很多人都会碰到在大银行pre-approval后真正送贷款被underwriter拒绝了，或者买新房交了定金后贷款被拒，就是这个原因。请理解，真正的approval是要送进underwriting系统后由underwriter审核，underwriter是真正决定贷款批不批的人（就像法院的法官，碰到谁是谁），在没有binding contract之前，underwriter不会去审核材料的，而银行的loan officer是拿固定工资+一点点bonus，案子成不成功对这个月吃喝影响不大。贷款broker是佣金制，不成功没钱赚，负责任的贷款broker会很仔细的给你看文件，分析案子里的弱点，提前解决underwriter会提出的疑问。

1.Rate是什么时候谈，pre-approval就谈吗？
利息每天随着金融市场变动，现在谈的rate是一个大概，送案子后能给你锁到什么利息才是真正的final利息
2.同一家银行，不同的agent，谈下来的rate会不一样吗？可不可以在同一家银行不同的branch找agent比价？
同一家银行没有区别，不同银行不同broker区别很大
3. 哪些银行的rate最近好呢？如何去查？
目前broker利息比银行要低，普遍能做到3以下
4.一般比较多少家银行比较适合？担心对于credit的影响。
银行会坚持让你pull credit，但做Pre-approval的时候不要让银行拉信用报告。3家就够了
5. Pre-approval 一般多久有效？我担心错过这个房子以后过了很久买房还要重新pull一次credit，伤...
如以上所说，不要拉信用报告

最后回答下，该选银行还是贷款broker，如果你是案子非常干净，在非加州和非纽约的地方，房价很便宜（40万以下），收入绰绰有余的可以找银行，如果是加州纽约这种房价贵，收入不知道够不够的（硅谷的income structure复杂），或者有瑕疵的，请找broker，他们为了佣金肯定肯定给你做下来。有问题可以私信我

想借这个楼问一句：做pre-approval阶段银行就会要求银行账面上有静置2月+的资金吗（大额汇入这种），还是只有真的under contract做underwriting时才需要？

从第一家银行pull credit开始后两周内其他mortgate lender再pull，只算做一次。preapproval有效期一般三四个月，长的半年。

同想知道。

地方性小银行或者credit union什么的利率手续费应该都会低一些

rate拿到offer再弹也可以，建议两三个银行轮流谈互相match
preapproval我记得是一个月有效，一个月内再pull不扣分
新人求加米谢谢楼主

补充内容 (2020-7-24 12:00):
也给楼主加米啦

1. pre-approval的时候就能问问，但是仅供产考，要房子进contract才能lock             2.理论上同一家银行不同agent给的rate应该是一样的。有例外情况：要么agent故意报个低利率吸引你，实际做不出来。要么他愿意私底下用自己的commission来买低利率。
3. 最近rate相当好。问loan agent就可以的。我有几个不同银行的loan agent联系方式，有需要可以加我：meibaoamy
4. 问三四家就可以了。一般jumboo loan首套房，wellsfargo给的rate最好，每存25万有额外0.125%折扣。BOA会给几个大厂员工一些额外折扣。PNC bank guideline松，能做的贷款额度比别家高。
5. 有效期3-4个月。pull过一次，其它银行再pull就不会影响credit。长期内同一原因pull多次也不怎么影响。直到真正做完贷款credit才会掉一大截。大概过4个月以后能养回来。

asan3333 发表于 2020-7-23 19:59
rate拿到offer再弹也可以，建议两三个银行轮流谈互相match
preapproval我记得是一个月有效，一个月内再pull ...

严格来说 一般都是信用报告90天有效，你决定好在这一家做贷款了，最后pull credit下了pre approval之后。发现房子交易失败，可以让agent再给你下pre approval 而不用pull credit的

找个buyer agent帮你搞啊 一条龙的 真的 我觉得搞这个比搞绿卡 写report简单多了

我是两个星期拿到的pre approval 拿到了才开始看房子 选了个要迅速close escrow的新房子