分享一下近2个月跑40套house tour和市场总结-New Jersey Suburb

如果大家觉得我的帖子有帮助麻烦发颗大米~~谢谢。最近想准备面试，发现好多帖子要188积分才能看。。我现在才103。。如果管理觉得帖子有价值求个精华，谢谢~~~急需大量米。。


我跟我对象在Newport租了一年后决定投资一套自住房，本以为今年因为疫情市场会对buyer有利，结果完全是反过来的。
这段时间其实是seller's market，因为曼哈顿很多人为了逃离岛上，大批人蜂拥进通勤去曼岛只在1个小时内的NJ suburb。目前通勤最佳，文化氛围也非常棒的两个区，maplewood和montclair都开始了疯狂竞价的购房模式，基本上每套这两个区的房现在都能通过竞价再飙升10万美刀左右，而且房产税也非常高，每年1万7-1万8非常常见了，不少都接近2万或2万以上，房均价基本上70万起步，但也有些比较差的neiborhood房价集中在40-50万左右，两极分化严重。这些地方的房屋其实建年都蛮老的，大多是193x-196x的，占地面积也不大，基本上都是0.1x arcs。不过这些空间对于在曼哈顿久住的人来说应该也是很大了，但是从性价比上来考虑，今年真的是非常非常非常不适合在这两个区投资买房的。
另外对maplewood和montclair的社区情况再做一些介绍，这两个区黑人占比都蛮高，至少30%，而亚裔占比都不高，都在3%，所以从identity认同感上来讲其实不太适合华人居住。maplewood的downtown非常大，经常很热闹，因为黑人多白人多又是民主党阵营，对外来人的包容性都蛮高的；montclair的downtown非常漂亮，保留了曼哈顿那种时尚浪漫的商业区形象但是街面非常干净，也不嘈杂拥堵，小镇中心相比maplewood小了很多但是整体更优雅，楼面都保养的比较新。

离montclair就近的其他一些小镇例如glenn ridge, glenn rock, verona, bloomfield也都被带着开始飚价。。不过程度比maplewood和montclair要轻一点。但是这些地方也没有大量亚裔。学区都非常好，尤其是glenn ridge的学区，中学排名属于新泽西前10%的学区，但是税也蛮高的就是了。
需要特别注意的是verona，这个区的白人达到至少90%，排外性会强一些。我们去verona踩点的时候能明显感觉那边的邻居对我俩这对亚裔couple的疏远感，相比于maplewood和montclair那边，虽然亚裔也不多，但是当地人还是普遍比较热情友善，verona的白人是处在既不想看你也不想跟你走近的那种状态。所以非常不建议大家买在verona了。。这边社区的环境倒还挺不错，干净简洁，每户家门前草坪都打理的不错，也不喧嚣，风气蛮好。
还有bloomfield要提一下，这个区普遍收入偏低，高于60万的房子可以说是凤毛麟角，大部分都是30万-50万的房子，街道比较破烂，房屋外观也看起来比较破烂。但是这些地方都是在交通上去曼哈顿都是NJ里比较便利的区了，比如maplewood，40分钟走路+火车保证抵达penn station，而NJ再里面一点的区一般1个小时起步的通勤是没跑了。

在通勤上我又想到有一点要提，montclair, glenn ridge这些地方要排队申请residential parking pass，毕竟住户数量远多于火车站附近车位数量，通常要提前一年开始排队，而非居民想要申请parking pass看情况有时要提早两年。。不过也取决于房屋位置离火车站多远吧，不一定非要买pass，有些人步行十分钟就到了，有些人可能骑个自行车，骑个scooter也10分钟就到了。
以上是对NJ suburb一小时内通勤的区的状况总结。。下面介绍一下我们俩重点看的靠里面一点的区。。

最适合华人居住的区域其实就只有Livingston和Millburn，选择范围并不大。尤其是Millburn，可以说是一代移民的理想乡了。Millburn的人种比例在2010年是白人80%，亚裔15%，而黑人只占比1.63%。Livingston情况类似。只不过Millburn从家庭平均年收入和地理位置安全性上都比Livingston要好，尤其是Millburn的学区，是典型的侧重学术成绩多于侧重艺术特长和课外活动的学区，maplewood在这点上是完全反过来的，所以比较搞笑的是这两个区的人会相互鄙视哈哈哈。maplewood很擅长培养艺术生，住在这里的名人（但不是大咖位的）应该不少，我们第一套投标未中的maplewood小精品房房主就是某女星，出演过《实习医生格蕾》，《华尔街之狼》，《傲骨贤妻》，《法律与秩序》等很多知名影视，不过出演的都是配角，但是也挺强了。。尤其是他们家那套房的室内设计，只能说真不愧是搞艺术的。那回到millburn和livingston的比较上，livingston有一个问题就是大量高压线汇集在这个区，所以导致很大一部分房源成为我们的黑名单，可以说livingston的高压线应该是供电附近所有town的吧。。真的很密集。。如果对高压线没有心理阴影的朋友可以轻松在这里找到心仪的房，这边的学区也是得到大批华人的认可的，或者说就是因为华人的存在所以学区好。。。。。。。
Livingston的房均价都在55万-75万之间，房产年税1万-1万6不等，当地downtown也有很多符合华人口味的饭店和奶茶店，而且对亚裔面孔普遍比较友好和习惯。Millburn的房价会更高一些，在livingston相同情况的房源会在millburn卖到接近100万或以上，70-80万左右的房在millburn问题远多于livingston同等价格的房，比如没有翻新，保养不好，后期要替换的材料花费更高。millburn房产税也比较两极分化，目前我们还没太搞清楚房产税计算的规律，所以从1万出头到2万以上的也都可见。
我俩经常调侃的就是在millburn买不起房的华人都跑到livingston了。。（which is us。。）

这两个区的通勤也相对比较方便，但是一个小时起步坐火车去曼岛是肯定有的了，开车会快很多，大概40分钟左右door to door。

再往里面或者边上一点的就是new providence, springfield 和 summit。这些地方美中不足的就是亚裔也少得可怜。np的风情文化倒还挺舒服的，人情味比较重，但毕竟亚裔少，文化认同感还是很弱啊。。springfield有点类似verona，summit学区很烂re sale情况不好，但是这些区房子质量都不错。具体情况还是需要大家实地考察，我就是在这里提供一些方向，帮助大家节约时间节省精力。。。
我俩目前侧重livingston的房源，还在摸索中，看市场情况今明两年肯定会敲定一套，有一亩三分地的朋友也要来做邻居的话可以来认识一下啊~~
祝大家house hunting顺利，欢迎讨论。


补充内容 (2020-8-11 09:59):
啊，关于livingston通勤，这个确实。一般来讲的话是大家先开车去livingston mall，从mall坐jitney到south orange train station，再坐到penn station下车。一般开车到mall要10分钟左右（住得近可以步行），jitney

补充内容 (2020-8-11 10:01):
大概也是10分钟左右，然后orange train to penn station 34分钟就到，但是penn station下来去别的地方大概又要10分钟左右。所以全程下来1.5个小时没跑了。

banana0929 发表于 2020-8-10 06:43
这样 你在看NJ的房子吗？我总觉得比较好的区域通勤都太远了....upstate new york还好一点

我最开始是在NJ和长岛之间犹豫的，就大概都在网上看了看。后来觉得我和队友都不在NJ工作，队友开车到纽约上下班也需要toll，就决定长岛了。目前就是看的长岛的open house。如果两个人有一个在NJ工作，那么我觉得住NJ是很好的选择。

banana0929 发表于 2020-8-10 11:06
对对对 我赞同 我看下也是upstate ny绝对是郊区中税率和通勤最好的
我能不能再问一下你准备怎么通勤？ca ...

如果考虑晚点率，我觉得MNR绝对是吊打NJ Transit的，我住在Manhattan靠NJ Transit去Rutgers上了一年半学，真的是巨慢还各种取消，尤其是Manhattan那一截隧道没有信号，Grand Central段地下全有信号的。MNR我主要是出去hiking和之前看房疯狂坐了各个时间的线路，因为独享线路不需要和别的（amtrak这种）抢，基本不会晚点。

我通勤是走路8分钟到train station（专门买的靠train的房子），然后35分钟到Grand Central，然后地铁到公司（G），Google主要在西边确实不太适合Grand Central。 如果是金融公司一般在东边，很多出Grand Central就到了。现在买房也是因为能WFH到明年7月，反正不用通勤先搬出城爽着。

要做到Door2Door小于1h，你公司得靠近Grand Central，好像bloomberg就在旁边。我老婆在E60街，door2door基本能做到50分钟。

看了下trend确实NJ非常competitive, 我们刚在upstate签了合同, 不知道为什么upstate和long island并没有这么的抢手.
income tax跟着工作地址走, 住哪里只要Manhattan上班都是一样的NY州税啊

谢谢楼主!最近也在看房！有三个问题不知道你方不方便交流一下:
1. 请问你们newport住下来感觉怎么样？我们最近想买一个newport的condo，想问一下社区舒不舒服，然后通勤到曼哈顿感觉如何（path是不是准时，会不会太挤之类的）
2. 请问一下你们是在曼哈顿上班吗？我们其实没有看nj郊区的主要原因就是因为远...去了一个住在livingston的朋友家拜访 坐火车  door to door大概花了单程至少1.5hours...还是说有什么其他的通勤方式更快捷，但是我们不知道？
3. 有考虑过纽约上洲westchester吗？感觉通勤曼哈顿更方便一点。

banana0929 发表于 2020-8-5 23:53
谢谢楼主!最近也在看房！有三个问题不知道你方不方便交流一下:
1. 请问你们newport住下来感觉怎么样？我们 ...

哈喽。
1. 感觉还行……风景很美，通勤很快，downtown文化也很棒，但是我俩不喜欢apartment人挤人的感觉。通勤挺准时的，一般上班没有延误过（印象里没有。。也许我忘了。。。），但是下班有时会遭遇很严重的延误。。次数也不多，一年内一只手数的过来，最严重的一次我从6点等到8点。。。挤是没办法了，你坐过L train吗。。差不多那个程度 不过不是一路一直挤
2. 对我们都在曼岛上班。对livingston的通勤目前还在摸索，等我再多了解一点再更新下帖子哈~
3. 目前没有考虑纽约，比较心仪NJ省税对工作党友好。。

Ebink0010 发表于 2020-8-6 00:14
哈喽。
1. 感觉还行……风景很美，通勤很快，downtown文化也很棒，但是我俩不喜欢apartment人挤人的感觉 ...

谢谢你的回复！不过为啥nj省税？我看房产税nj要比ny高不少？

banana0929 发表于 2020-8-6 00:21
谢谢你的回复！不过为啥nj省税？我看房产税nj要比ny高不少？

income tax啦还有消费税，不过确实可能被property tax抵消了，刚才没想清楚哈，不好意思。不过我刚才搜了一下zillow。。同一个价格的房（$699,000），zillow算出来new rochelle每月要付4250，livingston4022，挺奇怪的。。我们也没研究过westchester那边，没法cross analyze不好意思哈

Ebink0010 发表于 2020-8-6 01:07
income tax啦还有消费税，不过确实可能被property tax抵消了，刚才没想清楚哈，不好意思。不过我刚才搜了 ...

对哦，差点忘了消费税，平时看不大见但是纽约确实挺高的。谢谢啦！

最近也都在这一片看房，np,summit,livingston都看遍了，特别火爆，好的房子没几天就被人拿走了，刚在livingston看的房子，隔天就被人直接3万加价买走，服了

Livingston 确实好啊。就是去ny不方便。

danylin 发表于 2020-8-8 02:50
最近也都在这一片看房，np,summit,livingston都看遍了，特别火爆，好的房子没几天就被人拿走了，刚在living ...

是的，现在状况好一些的房基本上可以做到周五报价周一就off market。很多人因为带着小孩，想赶紧安定，所以会更愿意加钱，唉。