单身者该不该买自主房，什么情况下应该买、买什么样的

最近看着低税率有点动心，分析了一下租房vs买房，希望有前辈帮忙参谋参谋。
先说一下自己的情况：一个单身的、至少短时间内不认为自己会结婚的entry level程序员，在西雅图地区。去年入职的，工资税前刚刚到10万。
现在租房，算了一下刨去401k这些一个月能存2000出头就不错了，在只考虑房租水电买菜的情况下，稍微有点别的花销应该就存不到这些了。
附近房租1500左右，加上各种费用算1700好了，买的话我感觉不是SFH也没必要买，我对于隔音要求比较高，所以只考虑SFH。看了一下备选的房子月供2600-3200不等（看的主要是50-70万的）。我听说的是agent一般会觉税前收入45%以下的月供合理，这个应该符合，但是与此同时我付出的是投资股票的机会成本。我看地产税大概一年7000多，考虑到买了房子就要买车，房和车的保险一年算3000吧，那这样保险+税差不多1万。据说自住房可以抵一些税，这个我没计算在内，假设和油钱、多出来的用电抵消吧。
这样算的话，月供+平摊到每个月的税和保险，每个月大概是3400-4000，而租房是1700刀，这样原本租完房还能剩下2000投资比房地产回报率更高的股票，如果买房的话完全不剩闲钱了，我感觉比较吃紧。
下面再说一下个人效用方面：自己的房子、家的感觉这些有意义但是不是决定因素。现在的studio住着也挺舒服，什么都不用自己操心，但是每个月白给房东1700，而买的话只有税和保险是白给，每个月800多。因此，买房比起租房，意味着浪费的钱少了800多，没有白给而投到了房地产，但是还有两千也投到了房地产而不是租房才可以投向的收益更好的股市。这里不考虑买了之后再租出去，因为第一看上去买得起的都比较偏不一定租得出去，第二我不想跟人共住。SFH对我最大的个人效用应该在于院子和更大的厨房，至于几b几b，意义不是那么大，所以我也想过买小一些的房子以后再换，可是似乎市面上并没有“给single的SFH”这种东西，至少都是2b2b。
还有就是心理方面，买房的话背负巨大的还贷压力，应该会对心情有负面影响。然后就是感觉买了房如果以后去湾区/东部，那么需要卖掉的时候肯定还只还了一点点贷款，没还清要卖掉的话似乎也是很麻烦、卖家容易亏的？
希望就以下问题得到帮助：
0 我的这种粗糙的计算应该如何完善。（看过一些比较器， 但没弄清他们具体是怎么算的）
1 总的来说，我是否应该现在/明年买房 （即便是现在，首付从401k借出一些再卖掉股票，应该是够了的，但是根据大选结果和经济状况，估计明年也可能房价再降一些）
2 如果这两年不该买，我是否有“买房更合算”的时候？是什么时候？以及这两个问题对应的理由

我也想过跟lz类似的问题。目前单身，工作两年多，刚工作的时候工资跟lz差不多，只不过地点在南加。同样只考虑SFH(看了一些TH感觉不喜欢)，如果价格70多万，月供3400~3500（包含morgage，tax，insurance，hoa）。
结论是买房比租房合算。
首先是买房对比股市，虽然表面上看股市收益更大，但是要考虑买房有五倍杠杆可以用，所以最后其实是差不多的。如果房价未来几年涨的快点，收益就能超过股票很多。最重要的是风险小，房子长期一定是升值的。股票就不一定了，买到一个雷就可能被套，甚至股票退市，血本无归。当然有个别股票涨得很凶，选股有时候跟赌博一样。买房不同，你可以在买前做充分的研究，只要做足了准备，收益是很稳定的。
第二个问题是买了自己住还是跟人合租？如果你买SFH的话，至少是3bedroom起步（我们这边没见过2b的sfh）。你自己肯定住1b1b，剩下2b1b/2b2b建议出租。当然你会说一个人住更爽。但本人实践下来一个人住大房子时间久了很无聊的。我的看法是，在找租客的时候仔细挑选，选跟你合得来的。合不来的人不要租，即使空几个月也是无所谓的。如果租进来的人想赶走的话，有很多办法。所以最后能保证住进来的都是你愿意共处的人。
如果想通了以上两个问题，买房肯定就比租房划算了。按月供3500来算的话，分为三部分：1、Principal本金一千多，这部分直接进你的房子equaty，其实还是你自己的；2、Interest利息，这部分一开始比较高，有将近1500，但是每个月都会下降，第二年能抵税。3、tax+insurance+hoa，这部分将近一千。另外每年预留5000的utility+维修费用。所以实际的支付不超过三万五。你的两间房每年租金能收回来一万五~两万，所以你每月实际支出就是1500左右，跟你自己租一个studio差不多。但是~重点：随着通胀，房租会涨，但利息不会涨，反而会降~而且房价大概率也会涨~所以长期持有一定划算。
如果你租房，通胀来了或者房价涨了都没你什么事~房租交了就等于帮房东养房了
然后根据以上计算，买房之后也不会影响你继续投资股票
我的感想：单身者买sfh就相当于做了一个小business。你相当于开了一间民宿，自己当CEO兼小股东。大股东是银行（占80%股份）。相当于是跟银行合伙做生意。银行通过贷款分红（利息），你享受通胀和房价上涨带来的增值。你的客户就是房客，你作为CEO需要付出时间管理。如果你自己不愿意找房客，懒得管理，只想自己住大house，经济上肯定是亏的。

关于买房的优点（大部分也就是租房的缺点），信息已经很充分了。我列举几个租房的优点
First and foremost, 灵活。住的不爽了，你可以换。工作地点变了，你可以换。结婚了，你可以换。 And so on... 买了房，往往会把人拴在一个地方，这对于年轻人来说，可能有巨大的隐形成本。
2. 学区 以湾区为例，palo alto的学区房对于大多数人来说是out of reach。但是这些地方的房租，只比别的区高上一两千。一年多两万的房租还不够私立一学期的学费。
3. 总回报率上来看，要看个租售比。在美国大多数地区，租售比确实在一个买房合适的范围内。但是至少在湾区和西雅图的很多地方，租售比已经在有泡沫的范围内。高额的本金和利息支出，会让房产的增值低于正常股票投资的回报。这还不论运气好的高额股票投资回报，诚然，有时候股市像赌场。但是年轻无牵无挂的时候你不敢赌一下么？

这是我看到过的最好的 rent-vs-buy calculator: http://michaelbluejay.com/house/rentvsbuy.html

买得起就买。

50-70的sfh在西雅图哪些区域可以买到呀

DJ_Novak 发表于 2020-9-8 16:57
50-70的sfh在西雅图哪些区域可以买到呀

最近在看85w+的townhouse,也想了解一下70w西雅图怎么买到sfh……

问题1：总的来说，我是否应该现在/明年买房 （即便是现在，首付从401k借出一些再卖掉股票，应该是够了的，但是根据大选结果和经济状况，估计明年也可能房价再降一些）
没人能预言房价未来涨跌，所以没人能断言房价最低点出现在今年还是明年还是后年。所以这种问题问出来也没有意义。你应该想清楚的是房子你是不是喜欢，买入之后月供是不是合算。反正你是要长期持有的话，一两年的涨跌跟你没有关系，反正长期一定是涨的。不建议从401k借出资金，版上已有大神分析过，401k应该用作银行储备金。你的现金和能vest的股票就是你首付能力。
问题2：如果这两年不该买，我是否有“买房更合算”的时候？是什么时候？以及这两个问题对应的理由
文学城贝版的建议是“在房价刚刚开始上涨的时候最适合买房”。理由是：1、房价底部不可预测；2、房价一旦开始上涨或下跌，就会持续很长时间。如果在房价下降之后，刚刚开始上涨的时候买，虽然错过了底部，但是大概率是能赚到的。今年的情况看，有些地区的房价在4~5月因为疫情小降，6月~目前都在涨，有可能还会涨到年底。但每个地方的具体情况都不一样，需要你自己去市场一线试水。
问题3：还有就是心理方面，买房的话背负巨大的还贷压力，应该会对心情有负面影响。然后就是感觉买了房如果以后去湾区/东部，那么需要卖掉的时候肯定还只还了一点点贷款，没还清要卖掉的话似乎也是很麻烦、卖家容易亏的？
如果做足了前期准备和充分的计算，就不应该有还贷压力了。总的来说，投资房地产比投资股票压力小多了。如果以后要搬家的话，可以暂时交给熟人朋友或房屋中介暂时管理，等待合适的机会卖出。卖出的成本大于等于房价的6%~7%，所以如果持有的时间足够长，房价上涨超过了这个值，就不会亏了。

住自己房心情好。这一点还不够吗？

DarkBrain 发表于 2020-9-8 18:35
我也想过跟lz类似的问题。目前单身，工作两年多，刚工作的时候工资跟lz差不多，只不过地点在南加。同样只考 ...

感谢回复。我比较确定不会有“合得来的”。。因为对声音比较敏感。以及能买得起的SFH都比较偏远，两个因素叠加，因此不认为会跟人合住。即便如此，感觉也不会亏损？当然机会成本是有的，比不上股票（就index股票来看长期一定涨，因此不认为有风险的问题。），少赚的那部分算是相对的亏损，但不会出现绝对亏损。

DarkBrain 发表于 2020-9-8 19:16
问题1：总的来说，我是否应该现在/明年买房 （即便是现在，首付从401k借出一些再卖掉股票，应该是够了的， ...

感谢回复。但是，对于第三点，在托管但还没卖出去的时候，我既要还贷又要在新的地方租房。压力会不会比较大？这样是不是就要考虑地理位置，确保以后能租出去？而这个因素考虑进来的话，那对应的房子就未必是我买得起的了。（我买得起的位置都比较偏）