西雅图买房经验分享 - 2020

今天房子终于close了，从去年10月开始看房刚好经历了一年时间，平均每周都会拉着中介出去看3-4套房子，参加了五次bid，算是对西雅图房市从入门到粗通，在这边跟大家分享下经验，也希望多给点大米。

按照我买房子几个阶段跟大家介绍吧， 总结一下就是 1）了解期 ；2）准备期 ；3）看房期；4）竞价期；5）close

1）了解期：这个阶段的定义大概就是动了买房子的念头，但是并没有买房的刚需
楼主走的是标准的码农道路，某学校master毕业，进了某大厂做程序员。工作一年多之后发现存了一笔小钱，公司附近的房租太贵，几乎赶上有些买房子朋友的月供了，于是动了买房子的念头。这时候我对买房子完全是小白，不知道要准备多少首付，不知道买房子的流程是什么，不知道买哪种房子，不知道房子买在什么地方，不知道通过什么渠道找中介，不知道mortgage怎么申请，以及各种这个阶段可能都想不到的问题。

其实这个期间并没有下定决心买房，很多人也就是偶尔看看zillow或者redfin，看看比较hot的地区，感叹一下房市变化。如果一直没有刚需，可能就拖着。。。虽然没有做好决定，不过了解和注意一些事儿会对后续的准备有很大帮助：
a) 首先是管控贷款消费。 如果有买房的念想的话强烈建议控制和计划好每个月的还贷支出，起码在申请房贷的时候不宜太高。因为最后你的房子月供加上其他贷款支出不能超过月工资（一般是base）的45%，我是有个车贷每个月还1200，导致如果我不把车贷还掉，房贷上限就少了大约10w。确实需要贷款的话，尽量分期长一点，每个月月供少一点。
b) 了解一下自己的财力以及自己能买多贵的房。正常一般首付20%，但不是说你准备20%的钱就能买到房。在前面我提到，房贷的月供和其他贷款月供加起来一般不能超过收入的45%，有些公司银行只算base，有些会算股票进去。这块建议可以找一个loan officer帮你开个pre qualification （不hard-pull 信用的那种，免费的，不要怕麻烦别人，这也是他们的工作）最后你能购得起价格就是银行能贷的钱+自己的cash。

c) 如果是职场新人，跟家里打好招呼，土豪随意。我刚毕业的时候没想买房子的事儿，就跟家里讲毕业5年内不考虑买房，结果我妈直接在老家买了一个大平层+装修，用空了大部分现金。。。虽然码农工资不低吧，但是一两年内完全靠自己存下首付还是不大现实的。
d) 多看看论坛的买房经验贴。很多人可能会花大把时间看zillow 和redfin，但是考虑到信息的时效性，花很多时间在这上面没啥用，可以看看经验贴。
e) 换钱。如果国内有闲钱，可以在汇率划算的时候换成美金，买房时候3个月内的转入的资金银行都会追究来源，或者汇率不划算。

f) 让我想想这个期间大家还可以做啥。。。

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先写这么多。。。后面几点有空更新



补充内容 (2020-10-11 03:25):
没有想到不能编辑原文了啊- -，本来还想继续写看房阶段。。。这个阶段我最大的心得就是 “冷静”，“多看”！在做“决定”前我建议尝试回答如下几个问题：
a) 我对西雅图几个热门社区都了解了吗


补充内容 (2020-10-11 03:33):
补充也有字数限制。。继续上面
b) 我对西雅图的学区和学校都了解了吗
c) 我了解了西雅图常见的房型了吗，有什么优缺点
d) 跟家人商量并且得到多数同意了吗

补充内容 (2020-10-11 03:40):
有个帖子对我在看房阶段了解西雅图各个社区帮助很大，里面提到的社区我也全部走过一遍或者好几遍，也建议大家看看：
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-524125-1-1.html

补充内容 (2020-10-12 03:18):
这个帖子也总结了很多看房阶段遇到的问题和细节，强烈推荐看一下：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-651399-1-1.html -- 另外楼主准备着手装修了，目前装修小白，不知有没有大神能分享经验和推荐contractor

补充内容 (2020-10-12 08:04):
41楼也补充了很多有用的信息，感谢分享

中介返点说得很好，在这个论坛我一直告诫国人说返点小于1.5%的中介直接pass，被日夜游荡在地里的垃圾中介疯狂抹黑，上一个贴还被一个国人中介追着喷了好几天。

希望地里买房的国人都看清楚，你的钱不是大风刮来的，湾区买房返点1.5随便就是好几万，就中介那所谓的服务，给他赚五千已经是大发慈悲，千万别被洗脑说什么经验丰富之类的，就是骗你人傻钱多。

xiaokai1205 发表于 2020-10-10 08:49:08
确实，有过类似经历，之前找了一个华人群里推的，据说还曾是某大厂PM，当时年轻买的是condo没好意思直接问返点，拿下offer后才问她就说她从来不返点，下offer特别push，让你疯狂加价，看房也不

对，诱导我们疯狂加价！ 连保证金都被诱导着往上提，还建议取消做房屋检查，拿了Offer之后真是一点后路都没有！现在回想一下，当初自己真是蠢到家。

好巧 我和我老公也刚close了人生第一套房sfh。本来也想写出来分享的，比较懒一直还没写，现在顺便在这addon吧 ：）

1. 关于agent。我走的是新房所以简单一些，还是要找中介，因为有rebate，我的中介offer跟我一人一半，因为我们的房子是2.5%，所以各自1.25%，后来想想当时太nice了应该砍下的，毕竟新房没啥太多需要她的。非常同意楼主所说返点在选择agent的时候很重要，agent绝对不会比你自己上心你的房子，也不可能帮你算账，抢房什么的现在的环境基本就看谁钱多，任何qualified agent都能帮你close房子，所以谁愿意给多点就用谁了。另外不要被push，我们最开始的agent给我们很强压迫感，所以果断换了。

2. know your upper limits。就是到底能买得起多钱的房子。现在疫情期间银行比较保守，为保障贷款顺利，特别是jumbo loan，请准备好以下：
- 想好自己monthly payment的上限，找lender看你最多能贷多钱（如果没打算好近三月买房，像楼主说的尽量不要hardpull），然后在对应的range内找房。
- 20%首付 + 3%～5% closing cost的cash
- 12～18个月的reserve（看银行要求）。wells fargo目前疫情期间要求18个月。这个的计算是100%的cash，大概50%～80% （不是很确定具体看银行？）的股票和401k，如果你有其他房产asset等都有对应的折合比例计算，合计的数目需要cover你12～18个月总共的monthly payment
- 如果自己钱不够，考虑家人的gift fund，切记家里最好提前2个月寄来！！这样银行就不会查来源了。另外国内有一年5万的汇款限制。。。
- Credits：builder和lender有的时候会有credits，要问。其实就是返利用来折扣房子费用，不能换成钱而已，跟中介rebate一样，这样你的upper limit可以更高，就可以买更高房价的房子.

3. 选自住房。区就不说了自行考察，就房间本身每个人perference或者介意的不一样，我简单分享下我的：
喜欢：明亮 - 房间多窗。 open space，相对成熟的neighborhood
不喜欢：靠近公路，靠近高压线，屋子后面有密林或高大树木，在斜坡上，邻居间隔很小隐私不好。

抱歉，您不能对匿名帖评分
给楼主点个赞，确实感觉虾图新的sfh感觉要1~1.3起步了，请问楼主贷款了多少呢，有没有jumper loan呢？

红A 发表于 2020-10-10 15:38
抱歉，您不能对匿名帖评分
给楼主点个赞，确实感觉虾图新的sfh感觉要1~1.3起步了，请问楼主贷款了多少呢， ...

谢谢！我是Conventional ARM，最高能给我批的贷款额大概800k，另外加上自己的首付就是可以承受的价格。问过loan officer，主要我工资在这，不管什么jumbo loan 或者两个loan，都得保证月供不能超过base工资的45%。不过我是针对我的情况，我自己也不想背负太多贷款，最好还是找个loan officer询问一下

ada113 发表于 2020-10-10 15:57
中介返点说得很好，在这个论坛我一直告诫国人说返点小于1.5%的中介直接pass，被日夜游荡在地里的垃圾中介疯 ...

技术上中介准入门槛不是很高，房市火爆的时候中介的收入确实可观，自然有很多人进入这个行业，人多了就有竞争。高返点不是客户要求的，是中介这个行业竞争导致的。反正我认为同样质量的服务是真没必要选择价格高的，或者就是买个熟人放心。

ada113 发表于 2020-10-10 00:57:57
中介返点说得很好，在这个论坛我一直告诫国人说返点小于1.5%的中介直接pass，被日夜游荡在地里的垃圾中介疯狂抹黑，上一个贴还被一个国人中介追着喷了好几天。

希望地里买房的国人都看清楚，你的钱不是大

找了个所谓的熟人介绍的中介，拿下Offer之后，后知后觉问有没有返点，人家回答说：没有，FL不允许那样做… 后来也是发现买这套房被她坑的惨惨的。从头到尾就是一个坑。

Runa15 发表于 2020-10-10 04:32:21
找了个所谓的熟人介绍的中介，拿下Offer之后，后知后觉问有没有返点，人家回答说：没有，FL不允许那样做… 后来也是发现买这套房被她坑的惨惨的。从头到尾就是一个坑。

确实，有过类似经历，之前找了一个华人群里推的，据说还曾是某大厂PM，当时年轻买的是condo没好意思直接问返点，拿下offer后才问她就说她从来不返点，下offer特别push，让你疯狂加价，看房也不专业，房子一堆毛病她也没看出来，真的特别垃圾

返不返点这种事当然是开始合作前就要问好啊，就像你跳槽换工作总不至于上班两周以后才看公司到底给自己发多少工资吧？

买什么样的房子 其实取决于你的用途 不一定就是那个顺序 投资的话 取决于有没有hoa 还有好不好租等等 自己住的话的确是那个顺序 还有condo首付有些需要25%