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[买自住房] 西雅图地区近年买自住房经验总结,欢迎交流讨论

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外清冬 | 显示全部楼层 |阅读模式
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这几年陪朋友看房再加上自己买卖,积累了些经验。有些是这个版上近年来没有怎么提到过的但我自己感触很深的所以想跟大家分享。当然我写的这些只是我一家之言,很多东西其实都是仁者见仁的,希望大家一起讨论。还有就是买投资房跟买自住房的principle差别还是挺大的,所以这个贴的范围限制在自住房。

1. 大lot还是小lot(或者可以简化为要不要大院子)。好多人都会优先买大lot。但在做这个决定的时候要考虑到一下几点: 1)大lot不一定升值快。这几年很多大lot上的teardown卖出大价钱是因为建筑商可以subdivide这些超大lot。西雅图地区很多地方都有zoning law,规定了每亩地能盖几个unit。改zoning是一个繁琐的程序, 而且不是说你想改就能改,还要经过city council和hearing这一类的。如果你的地不是10,000 sqft以上,我觉得纠结大小完全没必要。在我看来5000 sqft和7000 sqft在这方面没有区别。2)这个是更少见的,但有些lot上有很大一块public easement,比如地下有雨水处理系统,所以地上只能种草,不能盖房/游泳池。所以没有卵用。3)大院子打理更费事。4)如果离公园近,小孩子在公园里面跑更好,还能跟别的小孩社交。5)corner lot好多都是大lot,但要考虑到privicy会低,因为好多地方规定corner lot的篱笆不能超多3 ft。而且人来人往会很吵。

2. 说到Easement, 好多lot上都有sewer,ultility这一类的easement。这些完全不要纠结。没有才是很怪的。

3. 房型。能不买split entry就不买split entry。这个很多同学已经提到过了。split entry就是那种一开门就需要上楼或者下楼的房型,70年代甚至80年代初西雅图地区盖了好多这样的房子。1)这种房子下层是半地下室,面积大的不得了但是没什么卵用。没人会想住地下那层(阴凉潮湿),除非你租出去或者用作活动室。上面那层因为需要放三到四个卧室,基本上卧室面积都不大,甚至有些连queen bed都放不下,只能放下婴儿床。并且有些上层只有一两个卫生间。2)一开大门总觉得有想要摔下去的感觉(风水不好)。60年代还比较流行一种split level。这个是你进门是客厅厨房,上去半层是卧室,下去半层是地下室。这个感觉比split entry好,但是也会有卧室偏小的问题。我同事里大多数美国人也不喜欢split entry。

4.房子年代。当然不差钱的最好买新房。新房就像新车一样,有warranty,而且building code是最新的,抗震环保等等方面都比老房子好太多了,这样住的也更放心。而且买老房子虽然现在省钱了,真能做到住10年不翻修?翻修也需要钱,而且需要精力。很忙的人不太适合去搞翻修。市面上有些翻修过的老房子(flip)虽然能马上入住,但是用料都是特别便宜的,还有坏良心的那些,把defect给藏起来,inspection都查不出来。还有屋顶基本需要30年一换,很多屋顶卖的时候都已经overdue了,所以买老房子一定要考虑到这些upfront cash expense。再有,等10年后卖房的时候,买家也会考虑到你的房子更老了。在人工超级贵的湾区和西雅图,重建也很费钱(找人,申permit,等等)。所以如买自住房的话,有条件的话最好能买近10年内的房子。这样的新房子在Eastside区并不少。

5.中介。我对中介的看法很neutral。我第一次买房的感受是觉得他们没什么用。我当时用的还是一个口碑很好的。虽然我的中介很responsive,而且对每个neighborhood都有了解,但很多东西还是我自己扒出来的,他不可能去dig deep。刚开始的时候我非常感谢他带我一趟一趟的看房,但到了under contract阶段,他并没有给我们多少有力的指导。这也是我小圈子里买房朋友的一致看法。

6. 房子周围的地质环境。这个话题其实很speculative。因为发生地质灾害是一个可能性,有可能一辈子都没发生,有可能明天就发生,所以对很多人来说这个没什么意义。如果在乎这些东西的话,建议查一下西雅图地区的fault line,liquification zone,landslide zone。最好避免在这些地方买房。很多standard homeowner insurance不提供earthquake/earth movement保险。从此看来这个risk还是很有的,大到保险公司都不愿意做这个生意了。西雅图地区近年才开始实行更严格的building code,这又回到了新房/老房的问题了。

7. 另一个speculative的话题是高压线。我和一个朋友讨论这个问题好久,经过查资料发现高压线产生的电磁场只有在很近的地方才会很强烈,会到影响健康的程度。超过一定距离就正常了。但是鉴于高压线实在太丑,而且名声在外,我建议高压线附近不要买。附近有substation的(一大堆变压器)也能是不买就不买。

8. 交通房还是郊区豪宅。我觉得都可。但我的principle是如果买交通房,就买TH或者condo,或者状态不怎么样的便宜的SFH,如果是交通不好的地方,不买TH或者condo。交通房以后大多是要出租的,租房人群一般也不是拖家带口的型的,所以买那么好的SFH也不太能租上价钱。

9. SFH还是townhome还是condo。刚开始买房的时候我觉得都无所谓,所以SFH,TH, condo我统统都考虑。但现在我一定会选SFH。这十年西雅图大区盖的TH都是窄的要命,总体感觉flow不好, 没有下脚的地方,家里人多起来后感觉很挤(如果是小年轻的话应该没啥)。好在西雅图市内的TH大多是没有HOA的,所以如果想住市内还是可以考虑的。而Condo。。。我住过Condo,对HOA特别反感,对好多不负责任的邻居也非常反感。好多HOA的expense完全可以避免。我觉得如果你是一个很responsible的owner,而且自己比较handy,不介意自己做regular修补和保养,HOA可能会把你逼疯。更有甚者有些HOA的committee的老头老太太特别mean,什么都要管。

10. 现在买不买。 我同意如果是自住房的话,在可以负担得起的情况下,买。现在市场走向谁都说不好。下行上行都有实在的可能。下行主要是大经济环境不行,上行主要是fed放水+这次经济下行的原因不是房地产。WFH趋势会对交通房有影响,但你买学区房/郊外大房来自住,应该不会受wfh影响,反而可能会因此升值。如果因为想抄底而租房等待,很可能会失望。人生有几个5年,在挣钱和享受的里面应该有一个balance

还有一些大家都知道的,大马路旁边的]高速路旁边的(噪声/污染),homeless shelter旁边的,学校旁边的(车流量大),一些因地制宜的风水,还有具体在哪儿买房子(eastside vs seattle)这些话题好多地里的大牛们已经开贴讲过了,就不在OP里说了。

还有具体在哪儿买房子(eastside vs seattle)这些话题好多地里的大牛们已经开贴讲过了。不过欢迎大家讨论。


补充内容 (2020-7-13 03:15):
楼里的同学提醒了我,虽然我首选较新的房子,有budget限制的话就只能平衡各方面的要求了。只能说是相同条件下我会愿意多花200k买较新的房子。

补充内容 (2020-7-14 04:50):
谢谢大家加的米,小透明有点受宠若惊。
趁着贴热想问问地里有没有大神能讲讲建筑环境学和心理学在西雅图地区的应用 (其实也就是风水啦)


补充内容 (2020-7-14 12:06):
土地液化拼错了(捂脸),应该是liquefaction

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第3条简直是击中了我们的软肋……
split entry,3个卧室都在楼上,master room放一张king size的床,然后就满了!!!!!
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松鼠山 2020-7-13 13:38:46 | 显示全部楼层
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外清冬 发表于 2020-7-11 19:31
可以考虑一下Kirkland北。上班进城可以开车到两个大Park and Ride (Brickyard, Kingsgate)。早上的稍早 ...

个人极其讨厌park and ride  冬天或下雨天能 开车门到门 的幸福感是无法用钱衡量的
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 楼主| 外清冬 2020-7-14 01:57:09 | 显示全部楼层
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Diamond_dogs 发表于 2020-7-14 00:54
楼主1.2m左右自住,需要东西commute,有啥好区推荐?
目前看98033/98034不错

因为不知道层主的具体情况,所以就直接说,如果是我的话我会选34.  因为我不太在乎学区,更在乎有个舒心的家然后一家人住的开心。小学有8,9分口碑好的小学,初中和高中7/8分但可以送私校。而这个budget在34可以买很新的房子了。而且commute到西雅图据说还decent。在33只能买th或者小黑屋。34也有我最喜欢的st. Edward state park。
层主是想开车commute还是公交commute?公交commute的话34比33可能会多加10-15分钟吧,但是如果住34离p&r近的话,说不定比北33还快一些。开车的话33肯定更快。
增值方面,我看了看今年pending/sold,感觉两个地方差不多。特别是98034的较新的房子,percentage increase跟98033是consistent的 。
这个budget还可以看看redmond微软附近的。redmond有人很喜欢有人不喜欢(比如lack of diversity)。commute从overlake的那几个p&r走也很方便。
如果不追求学校的话尽量避免rose hill吧。感觉很容易买到高压线/homeless shelter附近。
Crossroad 也不太推荐。虽然很多超市但据说crime较多。
Issaquah 很多华人也喜欢学区也好。喜欢山+不介意地质环境可以考虑。

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whodatj 2020-7-12 05:49:01 | 显示全部楼层
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primbo 2020-7-12 08:33:17 | 显示全部楼层
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专家了,比中介专业。
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Liangyu42087 2020-7-12 09:09:27 | 显示全部楼层
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感谢楼主。 请问西雅图北边怎么样???东边都说好可是感觉房子都很贵。
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 楼主| 外清冬 2020-7-12 09:16:12 | 显示全部楼层
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幻影奇袭同学在另一个贴提到了大一些的lot可以建ADU小小屋,所以有更多potential。我觉得这是个very valid point。在King County我了解到大体上是每个lot可以建一个ADU,超过5000 sqft的lot可以建detach的小小屋。如果有这个需要的同学的确要买大lot(至少大于8500吧我觉得,要不还不如在原有建筑上扩建)。

补充内容 (2020-7-12 10:44):
而且有些coommunity的CCR可能会不允许加建ADU

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Liangyu42087 发表于 2020-7-12 09:09
感谢楼主。 请问西雅图北边怎么样???东边都说好可是感觉房子都很贵。

Bothell和Kenmore那边?我觉得符合以几点的可以考虑:不太追求学区(Northshore听说还可以),想住大新房,不介意long commute。再北我就会比较担心保值的问题。因为波音最近感觉不太稳。Shoreline/ForestPark/Lynwood这些我没有怎么去了解所以不敢乱说。还有就是同样价值的房子,北边税更贵。
我觉得还是能买东边就买东边吧。我个人比较喜欢东边所以可能会有bias。

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幻影奇袭 2020-7-12 11:06:15 | 显示全部楼层
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不知道西雅图怎么样。在加州住房紧缺的地方,sfh只要符合code,随便建adu是趋势。lot大小在potential上会有一点区别
edit:哈哈看到楼主已经引用了
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一直考虑在redmond,Kirkland买房,但真的太贵了呜呜呜。虽然比湾区便宜但还是很贵啊
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我也感觉townhouse好窄…谢谢lz分享,其实我个人认为地点可以考虑郊区离高速入口两三个街区距离的社区。
顺便想问下lz对学区的看法,看到有朋友说9分学校也不行,还是要送私校…感觉有点不知道具体情况到底怎么样。
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 楼主| 外清冬 2020-7-12 11:19:08 | 显示全部楼层
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幻影奇袭 发表于 2020-7-12 11:06
不知道西雅图怎么样。在加州住房紧缺的地方,sfh只要符合code,随便建adu是趋势。lot大小在potential上会有 ...

西雅图市也有这个趋势了,但是东边还没,特别是”豪宅”多的地方。Kirkland(东边的好区)好多人申请了permit但是最终没有follow through。
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