美国房屋抵税小技巧-出租房/投资房/自住房

1 不同房产的哪些费用可以抵税？

出租房
如果作为出租用途，即使是国际买家（非美国税务居民），只要每年填报非美国税务居民的税单和Schedule E表格来申报租房收入，就可以同时抵扣和出租房相关的费用，包括但不限于保险费，管理费，物业费，中介费，清洁费，维修费，房东支付的水电费，垃圾清理费，地产税费，房屋贷款利息，由于该房事宜而产生的差旅费，由于要申报出租收入而产生的会计师费，等等。买房的成本需通过折旧费抵扣。装修或新家具的费用，单笔账单或单件低于$2500美元的费用可在当年抵扣，高于$2500美元的装修和新家具费用第一年可抵扣50%，剩余部分需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣（任何维修或装修费用都可按上述规则抵扣）。

若非美国税务居民（外国人）不申报所得税税单来报告租房收入，如果税务局通过其他途径知晓，将不允许再补报税单，不可扣抵任何费用。

投资房
如果购买的房产既不出租也不自己住的话，无论是否为美国税务居民，每年没有可以抵扣的费用。但是可以通过申报个人所得税税单来披露每年关于这栋投资房产的花费。将来在转卖时，便可将累积的披露过的花费计入房产成本，以此来降低增值收益。如果不申报税单或者历年没有披露花费，转卖房产时只可按房产的买价作为成本（任何维修或装修费用都可按上述规则披露后累积作为日后再售出的成本） 。

自住房
如果是作为家或是度假房的话，美国税务居民每年可以抵扣地产税和房贷利息，其他费用均不可以抵税。非美国税务居民没有可以抵扣的费用（无论是否为美国税务居民，自住房的装修和维修费都不可抵税）。

2 出租房选择折旧，可以降低税费么？

虽然税法上并未强制规定出租房产每年必须选择折旧，但实际上出租房产都会选择折旧。之所以这样解释的原因在于，税法规定，无论是否在每年申报所得税税单时选择扣减折旧费来抵消收入，在卖出这栋出租房产之时，都必须将累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费（recapture tax）。也就是说，无论之前选择折旧与否（可以选择不折旧），在卖房计算收益时，累计折旧的等值金额都将会被加回，且被课税。因此，如果选择每年不报折旧，不但在出租过程中没有税务抵扣，而且在房产售出时仍需要为“累计折旧”这个字面上的金额交税（1250 property depreciation recapture tax）。

除上述明文规定以外，选择每年折旧的好处还在于，可以在当年抵扣收入，降低当年税费，有利于提升短期现金流。省下的税费虽然在将来卖出房产时需要变相交回，但是在当下可用作其他投资，进而创造更高的价值或取得投资回报。

出租房产的折旧年限为27.5年。在计算折旧时，仅就房产的建筑物价值进行折旧，土地部分不可折旧。


3 自住房改出租房如何抵税

具体来讲以下方面可以抵减收入：

折扣费用。一般住宅按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。
贷款利息及贷款点数。如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。
房屋保险金。房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
房产税。房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。
房屋维修费用。比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
为打理房产出租而产生的必要差旅费用，比如火车地铁机票等等。
水费电费等，如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。
广告费用。例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。
如果雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
法律支出。如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。
意外损失及失窃等。如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。
如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。