房子才是避税神器

最近想明白了一个道理，房子的避税作用极大，远超什么backdoor 401k/IRA，不同意请反驳！同意的话，求米。。。
假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万*30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）

假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。

假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w*30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。
假如他没卖，这收益一分钱税都不用交。感觉就是合法逃税的大漏洞！

实际操作，我就从旧房子cash out+HELOC拿了40万出来，买新房子，如果收益是通过卖股票，那就是十几万的税。我已经不住旧房子了，但是我却一直享受着它的收益，而不用交税。。。


顺便说一下：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受

2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。

3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。

4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。

5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？

6. 安全的5倍杠杆，大家都知道，不多说了。

7. 买房子不要为了一时爽，要考虑一下，长期投资效果。别想着我过几年卖掉它，而是想想怎么长期持有，买值得持有的。目前看来，这方面我觉得高密度新房，不如有lot的小黑屋。挤一挤还能继续建高密度新房，而有地的房子就稀有了。（下次可以讲讲新TH，敞亮SFH和小黑屋的居住感受）



补充内容 (2021-10-03 06:35 +8:00):
对了，我这里不是建议大家买房子，或者all in 房子。而是，如果有幸，你的房子大涨，别轻易卖了。你可能拿回的钱还不够交税。

我个人不敢碰投资房，因为弯曲新买的投资房，cash flow 是负的，买完房子不涨，就是每天都在亏。

但是自住房涨起来后，变成投资房就很合理了。因为房产税低，可能有点cash flow或者不负那么多。涨幅拿出来的手段也多。有人提到cash out refinance在利率上涨期没法做，我同意，但是我相信可以等到。而且比退休拿IRA/401k快。。。

补充内容 (2021-10-05 13:33 +8:00):
这个理论对自有一套自住房的也成立

假如自住房增值很多，别轻易卖了，想改善的话，可以通过加建或者remodel

again，我不是叫大家买投资房，投资房是很耗精力的事情，不是每个人都适合。

股票也可以套现，还不用交房产税和维修费。无论用股票还是房产，核心思想都是“不卖出资产就不交税”，用资产产权抵押出钱生活或再投资。看上去超爽，可这里有的问题是：抵押后的资产就不完全属于你了，更多的是账面富贵。你觉得从别人那套来了钱，可别人看上的是你的本儿。有种避税神器的家族信托也和类似的思路，当你愿意彻底放弃对财产的所有权后，就不用交税，别人帮你打理，你享有收益。你图到了利，借你钱的人图到了本。

补充内容 (2021-10-02 16:26 +08:00):
我最近还被推送了很多华人银行，可以不查收入的Cash out房产里的钱，但利率非常非常高。一套接着一套利用房产升值Cash out出钱再投资的方式，做到后面会很难拿到贷款，但市面上还是有各式各样的“高利贷”，只要你愿意把本拿出来，就有人愿意借你钱。

并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以通过类似的方式拿到line of credit。至于LZ多次指出"房子我能套80%，投资房70%。你股票敢套这么多吗？"，这个和你借钱用的underlying asset有关系。股票的波动性大，当然不可能借出80%。但相应的因为波动性大，赚大钱的可能性就要高。比如当年买了NIO或者tesla。如果你存入银行的是gold，然后用gold作为underlying asset，甚至可以借出90%。因为黄金的波动性小，自然就可以贷款出来更多的钱。但相应的，黄金作为资产，赚大钱的几率就小。房子能借出80%，也是因为作为资产，房子价格是比较稳定的。

借钱还需要考虑risk，LZ的例子都是建立在资产价格一直横盘甚至上升的基础上的。那比如房产价格降了10%，银行觉得有风险，把你的heloc关了。这个时候你需要马上还清heloc的欠款，请问你短时间内能否凑出十几万还给银行呢？如果你有十几万的emergency fund，那么也需要把这些考虑到cost里。

最后关于房产本身的避税。不同的资产有不同的避税手段。房产是有些比谁的方式，比如利息可以deduct。出租房报loss等等。但heloc的利息，明确无法抵税，除非你用heloc的钱来“upgrade”你heloc against的那套房产。至于cash out refin。这个是有cost的，你看closing disclosure，一般手续费之类的能到房价1%～2%。只不过是因为近年来利率一直走低，你refine时候，loaner给你个稍高的利率+一些credit，把手续费给cover掉了。羊毛出在羊身上，你要是不让他们cover掉这部分手续费，那么你拿到的mortgage的利息就要再低一些。1M的房子cashout出来10万，结果手续费1万。这可就是10%的cost。这要是以后利率走高的话（目前的高通膨，可以预计到利率的上升），你这套也是玩不转的。

当然要谢谢LZ分享新的角度。但也希望LZ查清楚以后，分享准确的信息：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受

这是因为利率走低。18年-19年的时候，利率上升过一段时间，我有朋友17年房价高点入场，想refin都不可能，因为房价下跌+利率上升，使得他LTV大于了80%。again，市场好的时候，猪都能上天。需要考虑市场不好的时候。

2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
HELOC方便是方便，risk也有。银行有权直接关闭帐户，要求你即可还清贷款。我当时研究heloc的时候，问过banker，这个事情08年就发生过。因为LTV大于了90%。

3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。

希望你仔细研究一下这个。首先可以用IRA买房子，也可以用IRA，401K贷款给自己。灵活还是很灵活的。尤其是roth，甚至可以取本金。

4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
这个是个人投资风格，有flipper转手一卖50% gain到手。有这种能力，资源的情况下何苦每年辛辛苦苦盼个几万的cashflow？还要面临eviction tenant的风险？

5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
你想多了，利率上升的时候如何cashout？

补充内容 (2023-05-06 01:28 +8:00):
时间是个好东西。两年后回来看一下：40万HELOC现在利率7%，只要套现2年，就等于40万股票卖掉的15% long term capital gain. 区别就是前者你每年都要交钱，后者就是一次的。如果20年利率低的时候用5ARM拿钱，现在只剩2年的时间before the ～20% ARM interest CRUSH you。果然市场好的时候要住都能上天。

当然LZ最近的回复已经陷入了大打大赢，中打中赢，小打小赢的赢麻了状态。甚至什么“算上过去10年我不一定输”的话都出来了😄

bananamuffin 发表于 2021-10-2 02:52
并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以 ...

多谢认真的回复

并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以通过类似的方式拿到line of credit。至于LZ多次指出"房子我能套80%，投资房70%。你股票敢套这么多吗？"，这个和你借钱用的underlying asset有关系。股票的波动性大，当然不可能借出80%。但相应的因为波动性大，赚大钱的可能性就要高。比如当年买了NIO或者tesla。如果你存入银行的是gold，然后用gold作为underlying asset，甚至可以借出90%。因为黄金的波动性小，自然就可以贷款出来更多的钱。但相应的，黄金作为资产，赚大钱的几率就小。房子能借出80%，也是因为作为资产，房子价格是比较稳定的。

-》本质性，确实是借钱不卖资产来避税，但是能拿出70%80%和20-30%有另一个本质的差别！我不反对你寻找下一个Tesla，要是能找到还理什么税不税的，肯定all in所有账号！Gold没跌过10%吗？房子是多数华人都持有的资产，几年前我就跟人 讨论过，涨了50万是不是应该卖了套现，然后再买一套，再涨50万再卖。现在我知道为什么没必要。

借钱还需要考虑risk，LZ的例子都是建立在资产价格一直横盘甚至上升的基础上的。那比如房产价格降了10%，银行觉得有风险，把你的heloc关了。这个时候你需要马上还清heloc的欠款，请问你短时间内能否凑出十几万还给银行呢？如果你有十几万的emergency fund，那么也需要把这些考虑到cost里。

-》 这是个good point。HELOC是有被关的风险。如果是要长期欠着的钱，我会用cash out，HELOC更多是短期使用。

最后关于房产本身的避税。不同的资产有不同的避税手段。房产是有些比谁的方式，比如利息可以deduct。出租房报loss等等。但heloc的利息，明确无法抵税，除非你用heloc的钱来“upgrade”你heloc against的那套房产。至于cash out refin。这个是有cost的，你看closing disclosure，一般手续费之类的能到房价1%～2%。只不过是因为近年来利率一直走低，你refine时候，loaner给你个稍高的利率+一些credit，把手续费给cover掉了。羊毛出在羊身上，你要是不让他们cover掉这部分手续费，那么你拿到的mortgage的利息就要再低一些。1M的房子cashout出来10万，结果手续费1万。这可就是10%的cost。这要是以后利率走高的话（目前的高通膨，可以预计到利率的上升），你这套也是玩不转的。

-》cash out的cost，我遇到的几乎等于0. 去年一次和HSBC no cost refi，他们cash out也是一个rate，于是拿了二三十万出来。有时候rate会高，那一般会要求，他们增加principal把pre-pay interest, property tax，差不多也算cash out一万多，一般这样不影响rate。现在我又做了一次，cashout 的rate会多了0.125%，考虑还是投资房，cost极低吧。

当然要谢谢LZ分享新的角度。但也希望LZ查清楚以后，分享准确的信息：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受

这是因为利率走低。18年-19年的时候，利率上升过一段时间，我有朋友17年房价高点入场，想refin都不可能，因为房价下跌+利率上升，使得他LTV大于了80%。again，市场好的时候，猪都能上天。需要考虑市场不好的时候。
你想多了，利率上升的时候如何cashout？

-》good point。你17年的朋友如果勤快一点，估计已经refi了不少于3次了。我不敢说总是有机会refinance，但是考虑到房子的长期投资，5年+那种。我相信5年10年总会合适的机会cash out。在高利息的时候，强行cash out不可取。急需用钱HELOC。另外，我相信利率大趋势走低。

你说的都是房价一直涨你买的够早，能有正现金流的情况
加州就当你说的是湾区吧，2017买的房子目前能到达正现金流也不是很多吧？

没正现金流意味着你要贴钱的。

至于你说的套现问题，股票你也可以不卖 , 你的例子换股票，200w股票无杠杆你也可以套出来16万很简单的

所以其实还是投资收益率的问题而已，到底哪个多看你自己的投资水平了，选潜力房和选潜力股，很难说哪个简单，因人而异的，外加股票是可以考虑现金流贴现。

说到底还是资产多样化配比的问题，500w拿去100带杠杆买5套房很好，但不代表100w拿去杠杆买5套房也很好，当然500w就算无杠杆all in一只股票也不好。。。分配开嘛

股票一样可以以Loan的形式无税套现: https://www.schwab.com/pledged-asset-line
而且股票没有property tax

到哪里房子都是碧水神奇啊

这么多房子套来套去得交多少房产税。。

同一个房子做了heloc还能再做refinance么？两者是不是会互相影响？

这里是我马甲呀 发表于 2021-10-01 23:53:55
这么多房子套来套去得交多少房产税。。

往外出租啊

这不是房子神奇，是杠杆神奇。你如果贷款买股票能赚更多，股票也可以抵押再贷款。区别是房子比较好带贷款而已。

09122100 发表于 2021-10-01 23:56:23
往外出租啊

出租有正cash flow的估计套不出这么多钱吧

yanshuo619 发表于 2021-10-02 00:10:15
你说的都是房价一直涨你买的够早，能有正现金流的情况
加州就当你说的是湾区吧，2017买的房子目前能到达正现金流也不是很多吧？

房子我能套80%，投资房70%。你股票敢套这么多吗？你的例子，股票200万套16万？这是打发乞丐吗？

这种套现可以是自住房啊

另外湾区在10年前持有房的人也很多，那种房子卖了非常可惜。

至于现在适不适合买房，投资什么合适，那是另一个话题