湾区买房：open house到底看啥

大家好！本人南湾上班，最近想买房。因为疫情，看房需要中介帮着预约然后带看房。跟着中介去看过几次房。我们一般一次看三四个房子。中介帮我们安排的的是半小时一个房。但是由于这半个小时还包括了要看的两个房子之间需要的开车时间。所以其实真正看房的时间挺短的，只能大概看下户型，采光，院子。中介也会和我们一些情况，比如户型有些奇怪，或者房子才翻新过但用料一般。总觉得看的不仔细，很有走马观花的感觉。是不是其实看房就是这样？？非常困惑，不知道大家去看房子具体都会看什么，注意些什么？？先感谢各位愿意指点一二的朋友！

1.自然环境硬伤
是不是处于地震带 土壤液化层 在不在洪水危险区 这些在disclosure里面会有专门的报告 弯曲的房子可能多多少少都在地震带或者土壤液化层上 可能你的target area 整片都在 洪水危险的话某些地区会有（虽然号称危险 可能一辈子也见不到水）直接的影响是可能会增加房屋的保险

2.人类活动造成的环境硬伤
superfund，是早期硅谷发展过程中大量的电子垃圾没什么好办法回收 就挖个坑埋了 导致环境污染 比如地下水和土壤 在disclosure里也会写 有些会说这个site已经closed 表明没啥危险 但是我还是会有顾虑 这个对我个人来说算是比较硬的硬伤 要尽量避免（如果房子在site的x米范围内会披露 但是稍远些就不需要了 你可以自己查查 如果对x米觉得不够远的话）

高压线，电塔 感觉会有辐射危险 虽然也有xx研究表明离电梯多远 辐射指数就少很多 对人体健康没有显著证据表明危害 我会远离 出门看见也难受

各种地下管道附近 比如天然气管道什么的

3.周围建筑环境硬伤
highway/Caltrain附近 这个声音辐射范围还挺远的 看房的时候可能很多人 屋里还放着音乐 关着窗 看房经验不丰富的很可能就给忽略过去了 可以站在院子里感受一下噪音 Caltrain尤其要注意 open house一般是周六日 车次少 如果你看房的那一二十分钟内没车 也许就忽略了 如果很喜欢的房子地图上离caltrain在一两mile之内 可以查好Caltrain经过时间去房子感受一下 这个有切身体会 晚上夜深人静的时候噪音只会更严重

周围社区环境  远离附近是apartment的街区 流动人口的 安全隐患大 在neighborhood走走 看看周围都啥车 路边街趴的车多不多（越少越好）

近邻（左右两边）构成 对于 cul-de-sac型房子尤其重要 啥年龄 家里几口人 看起来怎么样 有的时候网上就可以查到年龄和名字等基本信息 我遇到过一个房子 在 cul-de-sac里那天正好遇到邻居家的孩子几个开车进出 看样子都是精力旺盛的大学生年纪 开着皮卡轰轰的开车 大喊大叫 当时就对这个房子失去兴趣了 一般来说旁边是老爷爷老奶奶组合的比较好

4.风水
这个信的话就很重要 不信就可以忽略 路冲啊 反弓煞啊什么的 可以去YouTube看看（我就是那里看的）确实遇到过一个房子 地图上看着好像刚好避开路冲 其实冲了房子左边一点点 按youtube上学到的是这种克男主 然后了解到房子最近要卖是因为老人去世了 男主比女主早去世二十多
年。。。

5.房屋自身硬伤
地基 有无裂缝 横向还是纵向 危险程度
home inspection上说的每一条 这里的问题基本都是用钱能解决的问题 就看有多麻烦 要花多少钱了 比如电路不规范 全屋电路做下来要几万 或者用了popcorn ceiling（石棉材料 80年代之前老房子很常见 材料破碎后有致癌风险 insulation管道很多也用了石棉材料）找专业的有资质的人清除是一个价 找个师傅随便刮是另一个价 水管问题啊 roof的寿命还有多少 如果近期要换 这部分预算要考虑一下 总之好好读home inspection 第一次读很慢 很多不懂的 读多了扫一眼就都明白了

看房子和相亲是很相似的！

第一次看房子就是看一个自己喜欢不喜欢，就如同相亲第一次见面。这个包括了看位置，结构，采光，通风等等整体感觉，就是你第一眼看你相亲对象，看看身高体重长相来不来感觉。

后面觉得喜欢，还可以继续多看几次。这就相当于你觉得相亲对象不错，想多约出来了解了解两人相处怎么样、价值观之类的。这时候看房子，就是看一些细节，比如橱柜的破损、有没有漏水过、房主有没有Hide一些问题，你也可以幻想一下自己以后搬进来生活怎么安排，因为毕竟第一次“相亲”你喜欢对方，有些感受类的东西比较片面，这时候就可以稍微客观一点看待。

最后你觉得相亲对象不错，大家都想继续move forward，我们快进一下就是到想要结婚。那可能就会做个婚前体检，当然了，因人而异，勿喷。这就是需要请专业的inspector去检查你的房子，看一些很细的问题，做一些你看不懂的测试，然后给你一个report说明“对方”有什么具体的问题。

大概就是这么几步。当然了，你还是有可能在婚后才发现，原来对方还是有一些事情隐瞒你，比如住在一起后才发现对方作息不规律之类，就如同你住进去才发现晚上隔壁邻居彻夜Party，就需要你继续的沟通和适应了。

补充：

说了那么多，我突然感觉我挺适合作realtor的...我要不要转行啊...

看眼缘、看感觉……
有时候Redfin上拍出来光鲜亮丽但实际看房发现采光不够好/结构自己不喜欢/社区环境不太行/其他，个人感觉眼缘这个还是蛮重要的！

中介看房差不多就这样了吧
你刚开始看 就是多看 达到了解自己喜欢的房子大概是什么类型 什么价位的这个目的就好
以后可以专门看自己中意的房子

房子优缺点不能只依赖中介告诉你
他们很可能避重就轻
自己上网多学习学习
弯曲房子硬伤多 你可以看看有哪些问题
有些可以改 有些不能修
有些问题值得花钱修
有些问题不值得花钱 而且还是花大价钱

总而言之 这边房子不便宜 是值得花时间精力去学习的：）

totolin 发表于 2020-12-22 08:47:26
中介看房差不多就这样了吧
你刚开始看 就是多看 达到了解自己喜欢的房子大概是什么类型 什么价位的这个目的就好
以后可以专门看自己中意的房子

谢谢你的回答。我看过一些文章和视频，了解了一些房子的硬伤，比如高速，Caltrain，superfund等。这些相对比较好看出来。难看出来的是像你提到的关于房子可以修改的部分，如果真的改，需要的花费会不会特别多。如果我想学习这部分，该如何下手呢？还是说大家买房子时只要没有大的硬伤，在考虑购房时，房子内部的修改需要的花费就可以暂时忽略了？

辛苦小农民 发表于 2020-12-23 01:35
谢谢你的回答。我看过一些文章和视频，了解了一些房子的硬伤，比如高速，Caltrain，superfund等。这些相对 ...

改结构费时间费钱。比如Santa Clara County光批准就至少需要4个月。花多少钱这个差别很大，取决于结构怎么改，要动多少梁，承重墙之类的

湾区卖房市场，作为买方你只能在看房有限的时间里取舍。我建议你看一些你基本上不可能改动的地方，比如朝向，风水，有无硬伤，floor plan，结构有无问题，etc.另外可以从disclosure深入了解

也可以看看街区好不好停车，周围停的都是什么车。

推荐看看地是不是平的，带个乒乓球。还有看看房子的结构。主要是看问题的，好处一般redfin上已经说清楚了。而且毕竟要自己住，肯定是要亲自感受的。

我们当时list了一下自己会在意的各种因素，就比如你说的街区，房子新旧，采光，结构等等大概一二十项。然后两个人都打分，综合把这些因素rank了一下，看房就先看重要因素然后次要因素，回来以后打个整体分。honestly 感觉各项都满意的房子没见到过，就是看取舍什么。

补充内容 (2020-12-23 02:45):
可能我们当时比较在意房子新旧，房子硬伤之类的问题open house都没怎么看… 就在disclosure里看了看没什么大问题就OK了

carys 发表于 2020-12-22 10:41:27
我们当时list了一下自己会在意的各种因素，就比如你说的街区，房子新旧，采光，结构等等大概一二十项。然后两个人都打分，综合把这些因素rank了一下，看房就先看重要因素然后次要因素，回来以后打个整体分。

多谢建议，这是个好办法。

辛苦小农民 发表于 2020-12-23 01:35
谢谢你的回答。我看过一些文章和视频，了解了一些房子的硬伤，比如高速，Caltrain，superfund等。这些相对 ...

值得花钱的地方是看得见value的地方

举例，如果地基有问题，那就不值得了。一来看不见，二来这类一般花钱大

还有房子如果有unpermited structure也不要买。这种违规的就算加了面积，不被政府承认没用。一般还是要打回去原来的模样，或者去申请通过permit，这样很麻烦。因为很可能会通不过。。。