我这几年投资地产心得 (2) - 为什么要成立公司（LLC, LP, S-corp）？

前阵子写的经验贴收到了很多好评，被全站置顶，地里很多朋友要更新。这两天闲下来继续写一写。希望有帮助。
如果没有看过我之前帖子的，可以去上面的link 看之前的帖子。https://www.1point3acres.com/bbs/thread-701771-1-1.html

1. 公司结构
说到公司结构就不得不提为什么要成立公司（LLC, LP, S-corp 等等）。成立公司主要有两个目的：anonymity和asset protection.
我先说一下常见的公司结构，再仔细说一下这两个目的。

常见的公司结构需要3个LLC:
LLC1：比如叫 Apple Properties LLC 是property owner。
LLC2：比如叫 XYZ Holding LLC 一般是再Delaware/ Wyoming等对business很友好的state成立的公司。XYZ Holding LLC做为Apple Properties LLC的member，control majority interest of Apple Properties LLC. 大部分Apple Properties LLC 的income也会flow to XYZ Holding LLC.
LLC3：比如叫 ABC Management LLC. 这个LLC用你的business name. 比如你需要marketing/ advertisement话，就用ABC Management.
如果有lawsuit，ABC Management LLC 首当其冲是defendant。所以注意点是ABC Management LLC不要hold asset. 换句话说只是一个空壳和brand name.

2. Anonymity：
大家都知道美国的county会record每一个property的owner是谁。那么反过来，别人也可以查到任何一个人名字下面有多少套房产，每个房产的exact street address等等（asset discovery）。
遇到lawsuit的时候，对方的律师做的第一件事就是discover your assets. 如果你没有任何asset，人家忙活了半天，拿不到任何relief（钱），还sue你干嘛呢？

所以说anonymity的目的是让别人很难discover你的asset。常用的办法是Delaware LLC作为holding company（控股公司）。
碰瓷的还要找豪车。如果没人知道你有豪车，也就没人找你碰瓷了。

3. Asset Protection：
主要针对的是一旦lawsuit发生了，creditor可以seize你多少asset？
这里面最重要的点还是anonimity。如果别人不知道你有asset，那么当然也很难seize你的asset。
这里面又分为inside protection和outside protection。
inside protection就是我们常说的有限责任（limited liability）。大概意思是lawsuit很难穿透LLC来seize你的personal assets.
最坏的的情况是go through business bankruptcy proceedings (公司破产官司).  LLC下面的asset被creditor分光了，但是你个人还是没大影响。
之前trump好几个LLC破产，但是他自己该吃吃该喝喝，也是这个原因。就是坑了creditor（债权人）比如deutsche bank.

Outside protection指的是，如果对方已经locate了你是LLC的owner and bring a lawsuit against you （换句话说你是defendant），那么creditor能不能seize你LLC下面的asset呢？这个就比较tricky- 每个state也不一样。不过大概的原则是delaware/ wyoming/ nevada 这些state是最友好的。所以说一般holding company都在这些地方。

4. 我就一两套房子需要LLC吗？
有些beginner investor可能会问，我就一两套房子，不用搞的这么复杂吧?
答案是大部分情况确实不用。成立一堆公司，搞了一大堆paperwork管理起来也烦不胜烦。
一两套房子的话就放到你个人名下完全不是问题。(而且llc会给贷款带来麻烦)。
当你的asset多了，碰瓷的律师也盯上了你，llc变的很必要。不过即使是一两套investment，有几个特殊情况我还是建议成立公司。。。
1. 如果你做construction而且hire很多unskilled labor。这时候LLC是上上策。unskilled labor的问题在于它本身没有保险。如果一旦出现personal injury lawsuit，llc是很好的protection。
2. 如果你own properties in low income neighborhood. 这里的risk就是low income tenant各种奇奇怪怪的麻烦事/crime等等。
3. 如果你的property是mixed use或者是租给business （比如租给饭店，你是shopping mall租给retailer之类的）


总之吧，real estate is a very litigious industry. real estate涉及到的法律也非常多.
如果一旦遇到lawsuit, 你提前set up的这些llc和legal work将是非常好的protection.


以后有机会单独开贴说说投资房地产其一些其他的的legal considerations.

not a lawyer. just my two cents. By no means is this legal advice.

mark 好多干货

开公司有cost，公司每年都有license renewal，要交钱。报税如果找会计，会有额外开支。这些cost加起来，可以买更多的umbrella insurance。 买额外的保险无法起到楼主说的Anonymity protection，但是我等草民，房产没几个，多买点保险，万一被告了，可能也够了。

Hey_Qian 发表于 2021-2-4 12:21
H1B应该是不能开LLC

LLC都可以开的，H1B也可以，H4也可以，但是H1B不能成为雇员，可以成为投资者

这篇太有用了！我是个新手建筑师，主要做住宅设计。最近在跟着老板做的一个SFH项目就是这篇的情况。我就猜客户的目的是不是为了隐去本人，果然是这样。
这个客户自己就是个开发商，做了很多商业和multi family的项目。我们是给他设计他自己住的房子。他用他家住址注册了一个LLC，然后让我们在所有表格、图纸上owner都填这个 1234 ABCD ST LLC，不写他的名字。
我们接到的大多数私人住宅项目也没什么律师的事，这个开发商客户可是有律师团队的。感觉开个公司对他来说就是很随手的一件事？
感谢楼主满足了我的好奇心。

投资房产还不如炒股。麻烦事太多了。

虽然自己用不到，但很专业，顶一下

感谢，受用。等待新的篇章。

补充内容 (2021-2-6 09:01):
又看了一下，有点不清楚LLC1和LLC2的关系。LLC1下面不放物业，每套房产各自设立LLC2，再向LLC1缴管理费，让利益流向property owner，似乎是个收入公司，LLC3是费用公司，在外面应酬安排，是不是从LLC1里面划点收入给3摆平账了，否则一直只有支出，IRS不干的。请教各位了。

感谢，受用。等待新的篇章。mark

学习了，真的大佬

期待楼主后面的教学！赞！谢谢分享

mark 房地产投资

感谢楼主的分享！再次全站置顶，期待读到后续！

H1B应该是不能开LLC