为什么我认为2020之后就不值得在湾区买房了

背景，魔都n套房，家里资助加上去年NIO赚了几百K，手头资金宽裕。年末从大厂跳槽，在某独角兽上市前加入。老婆在另一大厂。

犹记得18年夏刚毕业，正是湾区抢房最激烈的时候，每天都非常焦虑的刷论坛，并怂恿家里卖了一套上海的房做首付。然而之后19年湾区房市急转直下，加上自己贷款能力有限，便没有着急入手。再之后迎来了疫情，买房计划中止。最近跟家里长辈讨论了很久，最后得出结论，2020之后就不值得在湾区买房了，无论是自住还是投资，理由如下，欢迎批评指正：

1. 湾区房价涨得太慢
是的，虽然中介们的朋友圈里天天嚷嚷着抢房，但湾区的房价还是涨得太慢了，我家在08年买的房子到现在涨了十倍，我姐两年前买的房子也从七百涨到了一千，作为对比湾区十几年间普遍也就涨了一两倍。别忘了，这十二年间，谷歌FB股票飙升了几百倍，更别提多少独角兽上市。相信有不少人卖股票买房，先交给政府一半税，然后再年年给政府交房产税，真是太可惜了。

2. 湾区房子持有成本太高
一方面，房产税，日常维护，Townhouse的话还有年年上涨的HOA。
另一方面，租售比太低，现金流为负，两百多万的房子才租四千多一个月，房东就像是在做慈善，然而疫情期间甚至难以分租给他人。

这里又扯到了分租的问题，我来美国之前一直都很难理解自住房为啥要分租给别人，花了一两个米买的房还不能光着身子在家跑真是太难受了，还不如整租给别人，自己在外面租房（那么问题来了，这真的是自住刚需么？）。直到我看到redfin的计算器里每个月八千多的支出里有两千五百多的房产税+保险，我才知道什么是肉疼的感觉。都说租房是打水漂，难道这两千五不是打水漂么？

3. 人口外流，New Grad断档
18年某厂招了几万人，我曾经是其中的一份子，当时觉得拿着差不多包裹的大家都会走上差不多的轨迹。租房，攒钱，家里资助，等到两年了算上股票就能贷款买个一米多的房子，小点破点不要紧，先上车，结婚之后再换个大点的，生了孩子再换个带院子的，上学前再努努力换到学区房。这也是为啥我让家里卖房作为首付，因为我怕自己抢不过这几万人，只能比大家早买一点。不要小瞧了New Grad断档带来的影响，他们是未来的推娃党，未来的大厂大包，是推动湾区房价的主力，
然而20年一切都发生了改变，先是uber abnb裁员，再是大厂缩招毕业生literally最难找工季，再是疫情关闭使馆留学生团灭，接着一众公司宣布永久wfh，然后大厂（划掉，公司们）接连搬离湾区（https://www.36kr.com/p/1011597748669825），最后H1B新规造成毕业生难以在湾区留下（今年可能不执行，但拜登支持wage based）。

房市就是上一代人割下一代人韭菜，然而湾区还有下一代么？或者说，下一代人还会来湾区么？



补充内容 (2021-2-4 02:29):
断档已然发生，接下来将会发生的是某年某月低端房市突然无人问津，然后触发多米诺效应

其实，对于普通家庭而言，在买房的诸多原因里，高收益从来就不是主要的考量。在最好的地区，有自己的容身之处，是把财富花在了可以感受的需求上。钱和股票本质上是很虚的东西，小赚怡情，大赚高税，疯赚还会带来空虚感......但土地不同，它每天都在被使用，而且不同于共享单车这类租借品。人们不仅想使用土地，还渴望拥有。这种渴望，一是动物本性，二是文化背景，三是政策导向。也许一部分人可以跳脱这种渴望，但绝大部分人还是要安居筑窝，社会也鼓励人们为自住房拼命，把剩余价值沉淀在他们最易控制的地价上。换个思路，与其说房价涨了，不如说是纸币贬值后显得房价涨了。绝大部分人对土地的需求常在，真正有价值的是土地，而不是钱和股权那种有可能就废纸了的东西。从收益角度看，湾区买房，短期大赚是不可能的。即便过去买房的，如果不是疯了一样地用套娃式杠杆，也都赢不了大盘。但长远而言，买房不会比社会进步的大趋势差，也是可操作范围内的低风险，金窝银窝不如自己的窝。建议楼主择机择适合的房，尽早入手，不然一晃2030年，你还会发类似的帖子。

在美国买房本来就是纯消费；美国的房子并不像国内房地产这样具有增值、抗通胀的金融属性！


买房的基本动机就是想有个大house住的舒服，你如果抱着国内那种投资的心态来买房，美国可能会让你失望！

湾区我是不清楚，但是我想在湾区的人可能不能理解有些好地方的房子都保不了通胀。
Scarsdale，做火车半个小时到纽约的著名学区&富人区，很多realtor自己买的房子都砸手上了，有见过2002年160玩买2019年asking 160卖不掉的，还有2015年190万买了又装修了5个厕所2019年卖了160的。当然房子旧+房产税高是主要原因，但是正因如此再加高额maintenance使得房主“亏”得更多了。然而scarsdale 200万能买的move in ready 5000sqft大house还是比湾区“便宜”多了，毕竟好学区。
2019-2020年看了很多很多房子，经历了2019buyer's market &2020因为疫情的复涨，不唱好/唱衰房价，因为觉得自己不会比那些亏了的专业realyor更了解，但是还是下手买了，也做好了亏的心理准备，毕竟确实生活体验更好了，但是cost一下噌噌上去了，和rent maintenance-free new apartment不能比。
房产这种东西不能迷信，当成消费品即可，投资的价值我觉得确实不值，短期交易成本高，长期风险不可预知，肯定不如买qqq了。有些人没经历过buyer's market不知道seller的无助，一旦房子进去下降周期buyer各种挑毛病，做为buyer我的心态是是不是还得跌啊，不想做接盘的啊。钱才是硬通货，攥着钱可能感觉比攥着房子心态还是好一些。

大厂接连搬离？搬离了哪些？

楼主很不科学啊……涨了几百倍的大公司股票们是谁？涨10倍都很不容易了好吧……英伟达这种才涨了20来倍啊，更不要说“大公司”还有跌成狗的……

ddragon 发表于 2021-2-3 16:21
楼主很不科学啊……涨了几百倍的大公司股票们是谁？涨10倍都很不容易了好吧……英伟达 ...

哈哈所以楼主改成20倍你就会好受点了么

FML 发表于 2021-02-03 00:26:17
哈哈所以楼主改成20倍你就会好受点了么

20倍略微科学点，但依然不能作为论据，因为我觉得楼主不太会几百万刀（参考楼主算出一个月2千房产税）all in一支股票然后碰巧20倍……

ddragon 发表于 2021-2-3 16:40
20倍略微科学点，但依然不能作为论据，因为我觉得楼主不太会几百万刀（参考楼主算出一个月2千房产税）all  ...

题主的意思好像是把GG FB的低价股换房这件事吧

这是倒后镜看问题。
上海跟深圳比，是不是也可以得出上海涨的太慢的结论，
用买房跟股市去对比收益率  那还不如说用买房跟比特币对比收益 更加能得出买房不行（论坛学来的例子）

魔都N套房的人不应该觉得湾区房子贵才对啊 便宜的也估计你看不上 卖不好卖 住又不爽
应该继续发扬房炒不住 买最贵的房子  贵的房子肯定有贵的道理 升值最多最稀缺

我就坐等湾区N套房的大神来给你抖机灵   “为什么我认为2020之后就不值得在上海买房了”

不能用个股来代表整个股市. spy十年涨了四倍. qqq同时期涨了八倍. 但要考虑到买房是有5倍杠杆的, 所以房价涨了两倍实际上等于涨了十倍.

DarkBrain 发表于 2021-2-3 16:48
不能用个股来代表整个股市. spy十年涨了四倍. qqq同时期涨了八倍. 但要考虑到买房是有5倍杠杆的, 所以房价 ...

那你也可以买spy两年call啊，损耗小，杠杆大。现在问题来了，买房五倍杠杆，亏难道不也是亏五倍么？