【房】为什么不应该买多伦多的condo？

为什么不应该买多伦多的condo？

多伦多的首次购房者会对condo有很多似乎不那么正确的观念。比如：

• “买condo方便出租，是个很好的投资。买了house不好租”
• “condo流动性更好，更好卖”
• “多伦多的公寓空置率非常低”
• “投资公寓在大多地区租金收益有4-5%”
  

等等。


我理解人们经常会有这样一种心态：一定要上自己能上的车。这个思路其实是不对的。一个人一旦产生了这个心态，可能就会去咬牙买他能上车的房产，而全然忽视了现金流的安全性，以及选择其他投资的机会成本。

先来谈谈上面几条常见的观念：

1 “买condo方便出租，是个很好的投资。买了house不好租”？

—— house 无论是可租性还是出租的容易性，都比 condo 更强。最小的那种2房小house，大多有分门地下室可以出租，因此整个房子可以分割两个 unit。为了省事整租给一个 family 也很简单。

我自己在计算我的几个房产收益的时候通常十分保守，我从来都是把空置率按照9%也就是约一个月来算的。但是这种情况从来没有发生。基本都能做到首尾相接，即使是疫情的六月我租客离开的时候。反观 condo，供应量实在太大了。这是很不稳定的因素，后面会谈。


2 “condo流动性更好，更好卖”？

condo 并不好租也并不好卖。多伦多市 condo 的供应量极大，很多年份大一些的 condo 根本就是没人要，没人问，没人搭理，管理费还很高的尴尬状态。相反，house 的供应量不足是加拿大新闻的长期头条。

可以参看这个新闻：

https://storeys.com/toronto-condo-prices-listings-december/

According to the data, this neighbourhood saw a “whopping” 219% increase or 3.2x more condo inventory at the end of December compared to the previous year. To be specific, this area had 989 active listings in December compared to 310 during the same time of the year prior. What’s more, the median sales price also dropped 9%.

多伦多公寓最集中的几个地区：C01和 C08，不但供应量翻了三倍多，而且中位数还降了百分之十。这简直就是卖房者的噩梦。独立屋是不可能供应量突然增加三倍的，除非皮克林核电站炸了。

CMHC的季度报告也是类似的结论。

接下来谈谈大家关心的问题：

3 condo 涨幅怎么样？

前面已经解释，condo 通常有天量供应的特点。此外，condo 涨幅其实不怎么样。

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-752961-2-1.html

这个帖子里有人提到她知道的一个condo，在2000年200k。去年卖了1.3M

首先我们不论是否一个二十一年的condo 是否会有人垂青。即使是真的，这个涨幅其实并不怎么样。以下是我随手查到的市区东约克的 house，大多是05年左右成交，2021年卖：

155 Woodfield Rd: 2006/12 292k -> 2021/3 1.53m
. 1point3acres212 Logan Ave: 2007/1 251k -> 2021/3 1.55m
27 Allen Ave: 2006/4 286k -> 2021/3 1.50m
164 Hamilton St: 2003/2 260k -> 2021/3 1.52m

这个收益大家自己看就是。这绝对不是我为了自圆其说而选的数据。大家可以自己在 MLS 上搜，直接选择在2000s 和2021都有成交记录的房子。而且我之前提到过，上面这些 house 都是2/3房+一独立地下室。可租性好得多了。

4 Condo 还有一些其他的问题

• 管理费是一个额外的永续负债
• 贫民窟化和管理费的两难困境。不好租的时候，做 Airbnb 的公寓会越来越多，非常影响体验
• 没有土地因此没有翻建的可能：翻建其实是多伦多市非常常见，利润也颇丰的不动产投资手段
• condo 成群容易拉高犯罪率和贫困率。具体参考Flemingdon Park
• condo 所在的地区大多不适合自住与家庭居住
  

5 我的建议

Okay，来回答一下这个灵魂问题：

我首付也不多，工资也不是很高，咬咬牙能上一百万的车。我想上车我应该怎么办？

截至2021年4月我会给这些建议：（不构成投资意见）

.--1. 分散投资，保证现金流的安全2. 尽量不要走高首付贷款项目
3. 等到6.1政策大概起作用的时候开始看房
4. 在未来的 eglinton 地铁沿线看2房的 house 或者 townhouse。仔细计算：如果在10年内，现金回报能从负趋正，这个生意最后的资本回报率就十分可观，一定要做。持有更长，你更赚。
5. 换个高薪工作。
6. 换个城市。比如去一小时外的巴里/Kitchener/滑铁卢。这类城市只要不死磕新房，80万买拎包入住条件优秀的442绝无问题。







补充内容 (2021-04-27 06:52 +8:00):
经当事人指正，其原话应为：

“2000年的DT黄金地点的condo也就20万，平稳了十多年到2014年突然开始涨到50万，现在都130万了“

特此指正。另，当事人并未对此数据提供任何可查询的数据说明，请勿作为可信来源。

分租土豪，你说的对，知道了。

就不说我自己了，认识的几个人在2010-2015年买了DT好几套楼花，现在赚了多少你自己算吧。

还有大哥， 我的原话是“2000年的DT黄金地点的condo也就20万，平稳了十多年到2014年突然开始涨到50万，现在都130万了“，

你理解成 “这个帖子里有人提到她知道的一个condo，在2000年200k。去年卖了1.3M“

请问您的逻辑学谁教你的？

kaidowhite 发表于 2021-4-26 12:49
分租土豪，你说的对，知道了。

就不说我自己了，认识的几个人在2010-2015年买了DT好几套楼花，现在赚了 ...

谢谢指正，已补充如下：

经当事人指正，其原话应为：

“2000年的DT黄金地点的condo也就20万，平稳了十多年到2014年突然开始涨到50万，现在都130万了“

特此指正。另，当事人并未对此数据提供任何可查询的成交记录，请勿作为可信来源。

kaidowhite 发表于 2021-4-26 12:49
分租土豪，你说的对，知道了。

就不说我自己了，认识的几个人在2010-2015年买了DT好几套楼花，现在赚了 ...

另外，我是真的想看2000年买入2021年卖出的 condo 的实际成交。您方便的话，能拨冗找几个 listing 帖在这儿吗？

绝对没有想要和你杠的意思。虽然你说我是分租富豪。我是相信你说的话，我才把他写到我的正文里作为数据来源的。

我觉得还是要看地点，Wellesley & Bay, Entertainment District, Waterfront这种地方你要house也没有啊。

配合这一点，再加上多伦多甚至整个加拿大都非常明显的再城市化趋势——你能搜到的GTA几乎所有的跟华为没关的新的高薪SDE职位都是在Liberty Village & Downtown周边——我觉得城区的condo还是可以的。

至于犯罪率和贫困率问题，我觉得house其实面对犯罪更困难，查犯罪记录的话不少Toronto的house都有被break-in过，Markham现在被vandalized的也不少。
Condo好歹一层有警卫，而且哪怕一层警卫被comprimised后电梯大部分也要刷卡才能到你所在的楼层。
至于你说的Flemingdon Park，这个地方毕竟是老区 + 当时设计的时候就是按照affordable housing的原则来设计的，所以不好跟新区比较。

不过y1s1，condo如果不是自住或者出租，涨幅是很难看的。

我关注Toronto condo快5年了（中间有大量中断Q_Q），感觉那些我5年前看的楼，现在再看的话，价格最多多了20%。

自住的话，年轻的时候肯定没问题，以后有孩子了的话会是个大问题。

出租的话，ON（或者整个加拿大-_-）的出租法都严重偏向租客，所以一定得小心。

kaidowhite 发表于 2021-4-26 14:49
分租土豪，你说的对，知道了。

就不说我自己了，认识的几个人在2010-2015年买了DT好几套楼花，现在赚了 ...

楼花 has risk in it so it's a terrible example

另外不建议Eglington沿线，Line 5也不是地铁是LRT，无论是运量还是速度都很可怜。短距离还算好使，但是问题是Toronto在面积上绝对不是个小城市。更何况Line 5还有Mount Dennis和Eglington West这种很notorius的地方。

GO沿线要好很多，不仅覆盖的面积大，而且GO昂贵的价格和相对LRT系统来说enforce的更狠的fare制度可以更好地避免无业游民

建议仔细了解一下affordable housing. Apartment 和 condo是一码事是不是啊? Rezoning 和 gentrification 加持下 downtown core不会成贫民窟

denev2004 发表于 2021-4-26 14:31
我觉得还是要看地点，Wellesley & Bay, Entertainment District, Waterfront这种地方你要house也没有啊。
...

.google  и有意思的讨论。

这种地方确实除了 condo 要 house 也没有。但怎么说呢，其实几十年前也没有。毕竟几十年前的正经人谁住 yorkdale 谁住 javis 以东那一块。所以以前到今天的解决思路都是一致的：就是要么北上中城区要么西走 bloor 要么东走东约克。

我说 condo 坑，很大原因是因为我有好几个朋友，其实16年前上车个海滩区的house都能做得到，买 condo 去了。现在半夜酒杯碰撞都是心碎的声音。

当然现在我再恨 condo 这条理由已经不适用了。因为现在去买 condo 的是真的只能买 condo 了。我承认，我有点在无的放矢，打稻草人