投资multi family的坑

楼主是在美东搬砖CPA一枚，上班几年有幸攥了点儿小钱。在3年前的时候，头脑一热选择投资了一栋NYS Upstate 大学城的一个multi family building。现在想想真的是年少无知，只看了账面数字觉得很不错就买了下来。说一些那时候我摆面前的基本情况：
1. 房子总价格低于200K，一共4个unit，每个unit 2b1b，月租金680-720. 煤气水费sewer需要房东承担。地税一年在8K，insurnace在2K。
2. location在纽约州立大学附近，基本不愁租客。开车从由纽约到这个城市大约3个小时。
3. 看价格就知道这个房子质量不可能特别好 50年以上的老房子了，可能有很多需要维修的地方。
这些是买房的时候意识到的，除了最后一点，总体看起来是一个很好的opportunity。作为CPA的我很快用计算器捣鼓出来了自己认为合理的number：
Rev：700*4*11 = 30800；假设有一个月的空置期
Expense：2000 (水）+ 2000 （gas）+8000（地税）+2000（保险）+ 9000（贷款）+ 2000 （正常修缮）= 25000；
Yearly Income: 30800-25000 = 5800;

看起来很make sense是不？而且这些支出也留有余地，2000刀的修缮费用也不是说很低。用40K的首付拿到接近6K的投资回报，15%的ROI看起来很不错，加上一些tax上可以提供的隐形benefit，那时候我还想，那犹豫什么，走起！

接下来这个房子就开始成为了我投资的一个大坑：
1. 低估了修缮房子的费用。第一个大项就是房屋的暖气。在买房的第一个冬天，就发现需要replacement。整个系统在夏天inspection的时候虽然过了检查，但是在冬天的持续运行的时候还是挺不住了。直接需要更换15K commercial级别的；没办法只能换了；接下来房子的piping老化，又是一笔大支出，最近roof也到了年限。基本上每年都会换一个大件的节奏；
2. 房屋管理的疏忽。本来房子买下来是我想自己管理的，那时候天真以为三个小时的车程，每个月往返6个小时还是可以的，事实证明我还是太高估自己了。房子一旦有问题，就会有租户反映，而且找到地的contractor也是一件很耗费时间和精力的事情。最后就交给了property management company。又是一笔多余的开销；
3. 租户选择不当+pandemic。 两年前，有一个租户办走后，我的property manager很快就找到了下家。在刚开始的几个月，一切很正常。然而很快就到了pandemic，情形就急转直下。有两个住户还是拖欠房租，NYS在pandemic期间是不允许eviction的，所以就只能耗着。property manager找的下家很明显不是善茬，开始违反各种city的code，乱扔垃圾啊，park unauthorized vehicle，我开始接到当地城市市政打来的投诉电话。于是我开始跟这家租客斗智斗勇，终于跟当地court file了eviction case。但是也很快接受到了租客的报复行为，各种找茬而且试图把我拉进一些case去告我property疏于管理。

想过卖出，但是价格也不好谈，毕竟有两个不交租的租客，而且需要修屋顶。这个小投资已经不仅仅是在经济上给给挖了很深的坑，在精神上也是给我带来了一些压力。毕竟不知道什么时候，就会出来另一个幺蛾子。怎么说呢，也不能说所有的事儿都是负面的，最起码给我了很多投资房产的经验，在接下来别的投资运作下吸取教训，希望越做越好。也希望给大家来带一点儿警示和启发。

1. 房子状况确实需要做好平衡。修缮少的价格就贵，修缮多的便宜一些。大致前者好一些，毕竟可以用房贷的杠杆。自己修的话，白花花的银子都从自己口袋出了。
2. 自己有全职工作，基本上是要交给专业人员去管理
3. covid也是黑天鹅事件了，赶上了也没的抱怨。希望今年经济恢复，学生回校上课，你的租房情况能好起来

楼主这个投资大方向没问题的。从当时买的价格来看已经达到1% rule了，如果是高增长地区，这几年房产增值才是你赚钱的大头，租金只是为了让你这个business 运行下去而已。另外你积攒起来的经验才是最宝贵的。学费总是要付吗。楼主投资前景不可限量！

楼主投资大方向没问题。现在的状态毕竟不是常态。

怎么听上去感觉是我的母校附近？

duqiyanerer 发表于 2021-5-11 01:59
1. 房子状况确实需要做好平衡。修缮少的价格就贵，修缮多的便宜一些。大致前者好一些，毕竟可以用房贷的杠 ...

谢谢祝福！

雷德蒙德的夜雨 发表于 2021-5-11 02:03
怎么听上去感觉是我的母校附近？

哈哈哈 感觉是应该就是 符合条件的location不多的

你出租房报税的时候，贷款利息和财产税都算expense？可以从出租收益里面扣掉么？

vam 发表于 2021-05-10 11:23:09
你出租房报税的时候，贷款利息和财产税都算expense？可以从出租收益里面扣掉么？

报税的时候是算expense的 我tax return上每年都是亏钱的 因为各种maintenance花的钱很容易就offset所有的Rev了

只不过是每年loss都得carry over到下一年 因为passive loss不能offset ordinary gain

感谢分享！租客得好好找，找一个差的租客还不如降价租给更好一点的，尤其在倾向于租客保护的州。当时pm收到的application有没有给你都看过？

你这个之前就应该找懂行的人问一下，确实是有点脑热了

I think you will still have long term good return as long as you hold the property in/over five yrs.