对于listing price的疑惑

关注房市也有一段时间了，也有找过agent，也曾经试图下offer，但是到现在一个offer也没下，越看这个市场越疑惑，尤其是对于这个listing price。如果我没理解错，listing price的应该是代表一个seller能接受的，并且符合附近房价合理范围的价格。但是现在listing price已经完全失去了这个意义，我问agent最近这个市场一般怎么定下多少钱的offer，agent说，listing agent一般心里会有一个价格，在这个标准上加。道理我都懂，可是明明你心里想的是一个价格，为什么要标出另一个价格呢？如果seller的想法是标出一个钓鱼价，引发bidding war，那在现在的情况下我还可以理解，但是listing price也同时在水涨船高，从今年年初动不动加价二十三十万的盛况到现在，listing price也已经跟上了，但是如果你现在要下offer，agent依然会跟你说，这个房子估计要加二十万，你加十万应该是炮灰。如果无论listing price怎么涨，出offer的策略都是二十万或者20%起加，那这个怎么想都是不可持续的吧。到底是不是agent行业内不可告人的共识，还是势在必得的疯狂买家依旧非常多，或者相辅相成。反正我是一直黑人问号。

有一次我曾经试图下offer，因为对于agent并不信任，想自己研究一下附近房子最近一周的成交价再下offer。自以为研究的八九不离十，结果agent给出的指导价依旧是突破天际（相对于我自己做的功课来说），已经不止一次这样了，每次自己试图通过自己做功课得出一个自认为的最高承受范围的价格，agent随便说出一个最低价都能超过我所认为的最高价。唉，穷人不配拥有房子 :(

在热门的卖方市场, 出低价 listing 对 seller 和 agent 都是有好处
- 吸引更多的人. 比如房子本来应该 2m, 但是我列出来 1.8m, 那就很多 budget 不够2m 的也会来看看, 然后在大家互相抢和 agent 鼓舞下, 就有可能会提高自己的 budget.
- 表现房市特别热: 因为本来就是值 2m, 所以价格总能被抢上去. (及时抢不上去, 大不了不收 offer, 调整价格或者过段时间重新上市, 反正 seller 有所有主动权). 这样一看, 市场上就多了一个 加 200k 卖出的房子
- 来抢的人多了, 看到市场上加价多了, 买家在出过几次 offer 后就都乖乖提高 budget, 多加价了. 这样本来加入市场上有 100 个拿着 2m 买房的人, 慢慢就变成了拿着 2.5m 买房的人. 整个市场就上去了. 也就是被抢offer 抢的无奈了 "哎, 豁出去了, 那我也大加价抢下来一个吧, 不想继续看房了"

作为买家, 我们唯一能做的也就只有:
- 根据市场环境判断一个自己看到的房子到底应该出多少钱. (比如例子里, 虽然看到是 list 1.8m, 但是要根据经验能分析出这是个 2m 的房子). 在这个分析过程, 注意不要用其他 listing price 来比较, 肯定还是错. 用 sold price, 加上考虑市场增速, 买家们加价疯狂程度.
- 能力范围, 接受范围内避开大家喜欢抢的类型. 学区好, 交通好, 明快敞亮, 布局合理, 装修 modern 的房子谁都喜欢, 而且有钱人更是喜欢, 有钱人可以任性的加钱下 offer, 普通买家拼不过. 那就只能要么自己提价, 要么去看条件更差的房子.
- 通过多下几个 offer, 打听 offer 价格, 看看自己的估价差了多少, 来调解自己的估价模型. 模型在理想状态下是一定存在的, 但是模型一定要加入市场的不理性加价的因素. 单独考虑房子的真实价值做出来的模型没有任何意义.

你出的价能买到那就是你对，agent出的价和成交价差不多那就是agent对

你第二句话开头就是错的，后面分析那么多不就是无能狂怒，不对，是无钱狂怒🤣

如果agent给的价和你自己研究的价相差太远，可以等一个月后房价出来了再作对比

不是agent的💰他怎么说都可以，不管市场怎么变，唯一不变的是你自己的心理价位。建议你多实战几个offer比纸上谈兵强。然后你的心理价位会做调整，下offer时会越来越纯熟。

你研究了半天，结果Offer和卖家卖价差距很大，那么就是你研究的问题。

现在抢房已经白热化，很多listing price都已经调高，但是加价还是一样不含糊，就看买家口袋深浅了

不信任的话就不要管agent，按照自己的想法下offer 就行了呀。说不定第一次就成功呢，不成功的话试过几次也知道水多深了，就更能判断agent说得对不对了

说到底还是市场行为，黑心seller和agent只能催化，最终还是buyer愿意掏钱才会水涨船高。如果大家都觉得太贵了劳资不买了，市场自然就会冷，价格也就随之下降。