浅谈出租房投资以及对美国人生活观察感悟

DavidDu 发表于 2021-06-21 11:08:23
我现在住的地方就是这样，90万的房子，租2850，还包utilities，公寓Doorman服务也很到位。真不理解为什么要在一线城市买房。享受生活不好吗？

普通人也没啥好的投资渠道，不敢都放股市，又不能放银行变纸钱，要是花得不多，那就买房抗通胀了。。。

8wy172250 发表于 2021-6-24 04:09
1. 出租房税收，减去depreciation之后，基本上不用交税。
2. 只要现金流健康，加杠杆的风险应该是可控的 ...

房地产最大的缺点就是不灵活，对标的其实各种bond。如果你不喜欢或者不看好投资bond，房地产也不适合你投资

DavidDu 发表于 2021-6-22 02:08
我现在住的地方就是这样，90万的房子，租2850，还包utilities，公寓Doorman服务也很到位。真不理解为什么 ...

虚心请教阁下住哪里呀？😳

ComeAcrossV 发表于 2021-6-25 07:31
虚心请教阁下住哪里呀？😳

NYC的郊区，NY/NJ 这块房子没有投资价值。

房子本身会升值吧

zxyOFHA 发表于 2021-6-22 15:27
这个问题问的很好的，可能跟投资股市相比，优势没那么大甚至没有，如果你比的是去年的股市行情。 我整体 ...

楼主真知灼见！我配了一大半房产，一小半股市。房产就跟楼主差不多，半红州，但也只能做到到0.7%-0.80%。
去年股市大涨，个股翻倍时很爽。房产无感，按部就班。
今年重仓中丐，腰斩腰斩再腰斩。幸亏有房产保底。。。

lijuncheng16 发表于 2021-08-29 00:07:08
楼主真知灼见！我配了一大半房产，一小半股市。房产就跟楼主差不多，半红州，但也只能做到到0.7%-0.80%。
去年股市大涨，个股翻倍时很爽。房产无感，按部就班。
今年重仓中丐，腰斩腰斩再腰斩。幸亏

难兄难弟啊，中概大亏，我现在都怀疑自己的选股能力，即使市场大涨，还是有人能赔钱的，股市是零和游戏。反而房地产由于其流动性低，持有时间长，且自带杠杆属性，反而成了普通人致富的稳妥之路。 房地产就是get rich slow but you can in the end. 股市是 Promise to get rich quick but a lot of people lose their shirt

楼主搞brrrr么，我在搞远程的brrrr，现在刚翻修完，买房加翻修不到二十万，差不多能租到2200每个月，现在就等过了seasoning period去cashout refinance了，如果appraisal的好的话理论上来说回报比股票是要高不少的

fengyingyang 发表于 2021-9-1 13:22
楼主搞brrrr么，我在搞远程的brrrr，现在刚翻修完，买房加翻修不到二十万，差不多能租到2200每个月，现在就 ...

我不搞啊，以前有想过，但是觉得难度有点大，放弃了，赞你敢想敢做。 我最近对real estate 的一点反思是，其实房子升值比cash flow 赚的钱会快很多多很多，所以如果我再买的话，可能会选一些人口增长快，工作机会多的sun belt 区域，找好区好房，能够勉强维持positive flow 就好，不追求1% rule，升值赚的多很多，当然这不一定对，请指正。 我感觉做BRRR 赚的都是操心钱，很多东西不可控，步骤太多。 可能年纪大了，折腾不起了。

zxyOFHA 发表于 2021-09-01 18:56:54
我不搞啊，以前有想过，但是觉得难度有点大，放弃了，赞你敢想敢做。 我最近对real estate 的一点反思是，其实房子升值比cash flow 赚的钱会快很多多很多，所以如果我再买的话，可能会选一些

我也倾向找南边的市场，我搞brrrr也是远程投佛州的，其实我也想投atlanta，但是一直没找到靠谱的agent和contractor。其实远程做brrrr的话就是刚开始组建团队比较费时间，打了无数个电话联系不同的agent，property manager，mortgage broker，但现在我的agent、property manager、contractor都互相熟悉了，就容易很多了，主要难的还是找房源，分析租金和估算after repair value。但这些其实agent和property manager和contractor都可以帮上忙。

appreciation是很重要，但你不卖的话就是paper money，而且跟股票一样，涨得快的跌的也快，但不同的是房子你还有maintenance cost以及空房的风险，经济差的时候都工作的人多了交不上房租，同时房价又跌下来，就会比较痛苦，所以我还是倾向于有正向现金流的。之前我看过一个人也是买一些升值快，cashflow一般甚至是负的，但是碰上了08年有几个租客丢了工作交不上房租，mortgage又高，自己的收入不足以cover那么多房贷，又没有reserve，就被foreclose了很多。我觉得即使是追求appreciation，也一定要从cashflow里预留好足够的maintenance和vancacy cost，要不然风险还是太大了。比如我之前一直想投德州的，但是发现税高且租售比太差，我一般用5%的maintenance reserve和8%的vacancy reserve，再刨掉insurance和property management，基本上看上的房子cashflow就都是负的了，所以最后还是放弃了。

但其实brrrr也算是forced appreciation。比如我买房加翻修是十九万多，但最后估价是二十三四万，其实这比简单等市场升值更可控一些，而且最好情况，我能把我的本金全部cashout出来，我可以马上投入到下一个project里，比较容易scale up。但前提是买房的价格和翻修成本能控制好。我做第一个brrrr也是踩坑了，一开始没注意屋顶有多旧，以为翻修其他部分一万多就拿下了，结果了后来insurance agent告诉我房顶太旧需要换新的，费用一下就翻倍了，但好在最后房子也能因为换了房顶估值更高，所以可能可以把这部分成本也cashout出来。我之前也是一直怕踩坑不敢开始，所以其实我的第一个project我就做好了踩坑的准备，就当是学习了，所以我在翻修费用上也比估算的时候多预留出来了一些，最后也算是预料之内了