浅谈出租房投资以及对美国人生活观察感悟

自己有几个出租房，随便聊点关于出租房投资的事情以及对美国租客的生活观察。 有用的话，加点米啊


我所在地方的不是大城市，是美国最小的几个州之一，但是所在地的城市群加起来也有个20万人吧，占了全州快一半了，房价不是疯涨的那种类型，所以不适合买房企望房价翻倍的那种投资。但是租金还可以，所以以cash flow 为目的还有利可图。

一般投资房无非就是要么希望房价能大涨图 price appreciation，要么就是 buy and hold and rent 图cash flow，当然还有就是buy and flip and sell for profit, 我这些都有涉及，但是主要还是 做rental 图cash flow 的。

目前有几个房子在出租，以其中一个为例，买价大概29万，租金能到2800，租客是一对拉拉，租了一年了，房租还算准时，搞不懂每个月付这么多房租，自己为什么不买房，可能美国年轻人就是图一个自由吧，他们也都是大学毕业，有工作，估计还有学生贷款，感觉每个月应该剩不下什么钱吧，可能每个人对钱的要求就不一样吧。前两天去看了一下房子，聊了一下，还是挺有感悟的。家里搞的还挺带感觉的，有健身的，有投影看电影的，有VR，养了两条狗（事先允许的），后院还整了一个很大的凉棚，应该花了不少钱，草也找人修的，感觉他们还挺会享受生活的，反观一下自己，作为landlord ，事事亲力亲为，出租房小问题都是自己修，周末在家里大搞院子，修东西，除草，种树，搞的挺辛苦的，平时花钱也比较谨慎，我至少是不会花几千刀去买一个Gazebo。最近还开始准备全职转码，firing on all cylinders。哎，每个人的追求真是千差万别。


还是这个房子，扣掉房贷，保险，地税，maintenance，自己positive cash flow还有接近1000，算不错的一个SFH rental。所在地还是一个10分学区，所以升值可期。房子算是好区里面比较不好的房子，未来如果要修缮还是需要不少钱，但是目前状况还可以，所以不会急着去花钱大修，比如siding 之类的。


这里随便列几点出租房投资要点吧
1. 最好租金能达到买价的1%；这个可能很多地方都很难实现，但是一般如果能到1%，现金流就会比较可观。

2. 最好去好区买相对比较差的房子：无论从升值还是找租客的角度都是比较好的选择。

3. Cash flow is king. Price appreciation is a bonus. 出租房至少在大部分地区还是要以现金流为主要目的，这里的现金流就是租金减去（房贷+保险+地税+property management）后的净剩余。
4. cash on cash return 怎么也得20% 以上吧。
5. 对于想进入这个领域的投资者，如果是年轻单身，或者无娃couple 可以考虑买four plex 或者 duplex，自住其中一户，能拿很低贷款利率和很少首付。俗称house hacking。

6. 自己找租客，管理也是非常可行的，事情没有那么多其实。


以后有时间再讲讲投资房里面的坑，自己踩过不少。






补充内容 (2021-06-21 22:03 +8:00):
所在城市在原文中有明显提示，美国最小的几个州之一，人口数，租售比。。。另外这个房子是19年买的，现在应该是买不到了，但是月租达不到1%也没关系，少一点也是可以的，关键看自己能到手多少现金流

补充内容 (2021-06-21 22:04 +8:00):
还有对房子涨价预期，如果热门城市，房价蹭蹭涨，能租出去就可以了，过几年套利离场，相比之下，cash flow 就是只是peanut了。

补充内容 (2021-06-21 22:08 +8:00):
不同人的生活方式选择，人各有爱，无所评论，但是基本的financial planning还是需要有的，大家也可以去看看 dave ramsey 的 youtube 里面还是很多有用的信息的。the key is to live below your means and invest

补充内容 (2021-06-22 05:05 +8:00):
这里的cash on cash return指一年净利润除以（首付+closing fee+initial repairs），净利润=rent-mortgage-property tax-insurance-management-vacancy ，看个人目标，return 能到20% 算不错了的吧，跟股市相比尚可

hades__ 发表于 2021-6-22 00:15
1000*12/290000=0.04137931034
不到4%，还不如sp500的一半，而且还需要花这么多时间打理，赚的辛苦钱啊

1. 这1000的现金流基本不用交税，纯赚。
2. 290000里，本金只有20%。
3. 如果真的有290000本金，楼主可以投资五套这个房子，每个月现金流就是5k了。

8wy172250 发表于 2021-6-22 01:19
1. 这1000的现金流基本不用交税，纯赚。
2. 290000里，本金只有20%。
3. 如果真的有290000本金，楼主可 ...

1. 出租房收入需要交税的哦
2. 加杠杆意味着收益和风险都会放大，真的不担心吗
3. 1000现金流是有租户的情况，算是最佳情况。能保证10年内任何一个月的空窗期都没有吗
4. 房子现在还没有出现需要修的情况，但是未来肯定会有，成本需不需要均摊到每年？
楼主自己是个明白人知道房地产稳定，但是收益没那么高，而且需要操很多心赚的是辛苦钱。你这种鼓吹房地产是无本万利的，不是傻就是另有目的。

地主之所以成为地主，就是因为会精打细算，哈哈。 开个玩笑。
楼主的年回报率达到10%了，不是1%。

顶一下楼主 希望能分享更多经验

不知道楼主方不方便分享下哪个州有这么好的租金

请问楼主在哪个州市啊？

我们这一百多万的房子房租才三四千都算好的了

wendy6717 发表于 2021-6-21 16:18
地主之所以成为地主，就是因为会精打细算，哈哈。 开个玩笑。
楼主的年回报率达到10%了，不是1%。

他意思是月租金达到买价的1%，楼主年回报率绝对不止10%，因为楼主首付并没有29万。我不知道他首付多少，但是如果是20%那月positve cash flow 在1000的话年回报率超过20%也就是他说的cash on cash return。这些数字都是楼主主楼列出来的并且要表达的意思。

相信楼主也是房产投资经验比较丰富才找到这么好的资产。

现在租售比1%的房子全美都没了吧。请问楼主房子在哪个城市 什么时候买的

难道是rhode island？

同问。 楼主哪个州？ 威斯康星？