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浅谈出租房投资以及对美国人生活观察感悟

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自己有几个出租房,随便聊点关于出租房投资的事情以及对美国租客的生活观察。 有用的话,加点米啊


我所在地方的不是大城市,是美国最小的几个州之一,但是所在地的城市群加起来也有个20万人吧,占了全州快一半了,房价不是疯涨的那种类型,所以不适合买房企望房价翻倍的那种投资。但是租金还可以,所以以cash flow 为目的还有利可图。

一般投资房无非就是要么希望房价能大涨图 price appreciation,要么就是 buy and hold and rent 图cash flow,当然还有就是buy and flip and sell for profit, 我这些都有涉及,但是主要还是 做rental 图cash flow 的。

目前有几个房子在出租,以其中一个为例,买价大概29万,租金能到2800,租客是一对拉拉,租了一年了,房租还算准时,搞不懂每个月付这么多房租,自己为什么不买房,可能美国年轻人就是图一个自由吧,他们也都是大学毕业,有工作,估计还有学生贷款,感觉每个月应该剩不下什么钱吧,可能每个人对钱的要求就不一样吧。前两天去看了一下房子,聊了一下,还是挺有感悟的。家里搞的还挺带感觉的,有健身的,有投影看电影的,有VR,养了两条狗(事先允许的),后院还整了一个很大的凉棚,应该花了不少钱,草也找人修的,感觉他们还挺会享受生活的,反观一下自己,作为landlord ,事事亲力亲为,出租房小问题都是自己修,周末在家里大搞院子,修东西,除草,种树,搞的挺辛苦的,平时花钱也比较谨慎,我至少是不会花几千刀去买一个Gazebo。最近还开始准备全职转码,firing on all cylinders。哎,每个人的追求真是千差万别。


还是这个房子,扣掉房贷,保险,地税,maintenance,自己positive cash flow还有接近1000,算不错的一个SFH rental。所在地还是一个10分学区,所以升值可期。房子算是好区里面比较不好的房子,未来如果要修缮还是需要不少钱,但是目前状况还可以,所以不会急着去花钱大修,比如siding 之类的。


这里随便列几点出租房投资要点吧
1. 最好租金能达到买价的1%;这个可能很多地方都很难实现,但是一般如果能到1%,现金流就会比较可观。

2. 最好去好区买相对比较差的房子:无论从升值还是找租客的角度都是比较好的选择。

3. Cash flow is king. Price appreciation is a bonus. 出租房至少在大部分地区还是要以现金流为主要目的,这里的现金流就是租金减去(房贷+保险+地税+property management)后的净剩余。
4. cash on cash return 怎么也得20% 以上吧。
5. 对于想进入这个领域的投资者,如果是年轻单身,或者无娃couple 可以考虑买four plex 或者 duplex,自住其中一户,能拿很低贷款利率和很少首付。俗称house hacking。

6. 自己找租客,管理也是非常可行的,事情没有那么多其实。


以后有时间再讲讲投资房里面的坑,自己踩过不少。






补充内容 (2021-06-21 22:03 +8:00):
所在城市在原文中有明显提示,美国最小的几个州之一,人口数,租售比。。。另外这个房子是19年买的,现在应该是买不到了,但是月租达不到1%也没关系,少一点也是可以的,关键看自己能到手多少现金流

补充内容 (2021-06-21 22:04 +8:00):
还有对房子涨价预期,如果热门城市,房价蹭蹭涨,能租出去就可以了,过几年套利离场,相比之下,cash flow 就是只是peanut了。

补充内容 (2021-06-21 22:08 +8:00):
不同人的生活方式选择,人各有爱,无所评论,但是基本的financial planning还是需要有的,大家也可以去看看 dave ramsey 的 youtube 里面还是很多有用的信息的。the key is to live below your means and invest

补充内容 (2021-06-22 05:05 +8:00):
这里的cash on cash return指一年净利润除以(首付+closing fee+initial repairs),净利润=rent-mortgage-property tax-insurance-management-vacancy ,看个人目标,return 能到20% 算不错了的吧,跟股市相比尚可

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kamia + 3 太有才了!
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urboss + 1 很有用的信息!

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8wy172250 2021-6-22 01:19:07 | 显示全部楼层
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hades__ 发表于 2021-6-22 00:15
1000*12/290000=0.04137931034
不到4%,还不如sp500的一半,而且还需要花这么多时间打理,赚的辛苦钱啊

1. 这1000的现金流基本不用交税,纯赚。
2. 290000里,本金只有20%。
3. 如果真的有290000本金,楼主可以投资五套这个房子,每个月现金流就是5k了。

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hades__ 2021-6-23 16:07:04 | 显示全部楼层
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8wy172250 发表于 2021-6-22 01:19
1. 这1000的现金流基本不用交税,纯赚。
2. 290000里,本金只有20%。
3. 如果真的有290000本金,楼主可 ...

1. 出租房收入需要交税的哦
2. 加杠杆意味着收益和风险都会放大,真的不担心吗
3. 1000现金流是有租户的情况,算是最佳情况。能保证10年内任何一个月的空窗期都没有吗
4. 房子现在还没有出现需要修的情况,但是未来肯定会有,成本需不需要均摊到每年?
楼主自己是个明白人知道房地产稳定,但是收益没那么高,而且需要操很多心赚的是辛苦钱。你这种鼓吹房地产是无本万利的,不是傻就是另有目的。
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wendy6717 2021-6-21 16:18:44 | 显示全部楼层
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地主之所以成为地主,就是因为会精打细算,哈哈。 开个玩笑。
楼主的年回报率达到10%了,不是1%。
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taojason 2021-6-21 11:37:49 来自APP | 显示全部楼层
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顶一下楼主 希望能分享更多经验
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不知道楼主方不方便分享下哪个州有这么好的租金
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请问楼主在哪个州市啊?
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wutang0630 2021-6-21 12:27:36 来自APP | 显示全部楼层
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我们这一百多万的房子房租才三四千都算好的了
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newguy 2021-6-21 17:27:51 | 显示全部楼层
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wendy6717 发表于 2021-6-21 16:18
地主之所以成为地主,就是因为会精打细算,哈哈。 开个玩笑。
楼主的年回报率达到10%了,不是1%。

他意思是月租金达到买价的1%,楼主年回报率绝对不止10%,因为楼主首付并没有29万。我不知道他首付多少,但是如果是20%那月positve cash flow 在1000的话年回报率超过20%也就是他说的cash on cash return。这些数字都是楼主主楼列出来的并且要表达的意思。

相信楼主也是房产投资经验比较丰富才找到这么好的资产。
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setest 2021-6-21 21:04:34 来自APP | 显示全部楼层
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现在租售比1%的房子全美都没了吧。请问楼主房子在哪个城市 什么时候买的
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harryiori 2021-6-21 21:47:51 | 显示全部楼层
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难道是rhode island?
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zwzheng 2021-6-21 21:49:13 | 显示全部楼层
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同问。 楼主哪个州? 威斯康星?
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