如果手上有30万应该加建ADU还是买投资房？

09年就开始叫你买房的前辈，真是个好前辈。求推荐

手上攒出30万才开始投资？我觉得十万就可以开始去北卡/Sacramento买投资房了，还有杠杆

补充内容 (2021-08-14 08:07 +08:00):
而且这几个地方租金涨得猛，房价也猛。看看湾区租金，萎了好几年了。。

先马住紫薯

zhoulei324 发表于 2021-8-13 17:06
手上攒出30万才开始投资？我觉得十万就可以开始去北卡/Sacramento买投资房了，还有杠杆

补充内容 (2021-08 ...

我也买过out of state，但问题是out of state的properties如果cash flow好，appreciation就不好，appreciation好，cash flow就不好。。。最后因为价格低租金也低基本对于湾区人民没办法move the needle产生实质性的cash flow或者升值，除非买很多套。。。
ADU的钱可以拿出来，leverage不是无限吗，基本算空手套白狼，感觉比5x leverage好多了。。。

aichixiaobaozi 发表于 2021-8-12 13:34
09年就开始叫你买房的前辈，真是个好前辈。求推荐

你可以网上查一下，这个人叫bayfamily贝版，还写过本书叫会走路的钱。

理论上说没什么大问题，但要注意：1.花30万造adu，再去估价一般都是会打折的，再加上heloc或者cash out最多拿75% ltv，这30万最后能拿出一半就不错了。要拿去买下一个房子还得攒不少钱。2. adu租金一般要比同size的独立屋或者condo低，毕竟愿意和别人住一个lot的，不会是太富裕的人，而且湾区中低收入的人越来越少，未来租金还是看衰的。
湾区的问题是如果不够高，买房速度太慢了，你这个例子5年才买了两套，这还是理想情况，有这个钱去外地5套都买好了，现金流应该还更好。而科技产业很发达的seattle austin或者北卡地区，房价增速和潜力未必差于湾区。给些数据参考：我在西雅图的三个房子（一个sfh两个duplex）一共180万买的，每月总租金11000，给pm 7%之后还有接近1万。180万在湾区最多买个triplex或者像你说的一个sfh+adu一个月租金8000到顶了。

补充内容 (2021-08-16 23:54 +08:00):
然后这几套sfh和duplex过去一年的涨幅都超过25%，应该是不比湾区差的

ydong1101 发表于 2021-8-16 08:43
理论上说没什么大问题，但要注意：1.花30万造adu，再去估价一般都是会打折的，再加上heloc或者cash out最多 ...

不矛盾啊。如果180万买两房，因为投资房25% down也需要45万啊。但这45万拿不出来。
如果把45万其中30万来建ADU，剩下15万先在西雅图买一个，过一年还是可以把30万拿出来再买西雅图下一个啊。

而且觉得你时间掐得好。西雅图现在租售比和湾区差不多吧。

小皮在湾区 发表于 2021-08-16 10:32:32
不矛盾啊。如果180万买两房，因为投资房25% down也需要45万啊。但这45万拿不出来。
如果把45万其中30万来建ADU，剩下15万先在西雅图买一个，过一年还是可以把30万拿出来再买西雅图下一

前提是你确保cash out拿得出那么多，我不太清楚银行会如何认定你adu的价值，detached的很多银行是按照造价而不是主屋的单价来估计的我听说。而且cash out只给拿75%。假设银行觉得你的adu值25万，你就最多提20万出来最多了。你这策略其实就是brrrr的变体，理论上回报率很高，实操还是会蛮有难度的，得保证湾区房子继续高速升值，adu能租得到不错的租金，银行一直给你的adu估不错的价格。

小皮在湾区 发表于 2021-08-16 10:32:32
不矛盾啊。如果180万买两房，因为投资房25% down也需要45万啊。但这45万拿不出来。
如果把45万其中30万来建ADU，剩下15万先在西雅图买一个，过一年还是可以把30万拿出来再买西雅图下一

西雅图还是能找到不少25%首付就能自己打平的房子的。房地产税也低一些，再加上没州税，总体现金流要强不少。

ydong1101 发表于 2021-8-16 10:47
前提是你确保cash out拿得出那么多，我不太清楚银行会如何认定你adu的价值，detached的很多银行是按照造价 ...

没错！就是Brrrr变体！
是的，操作不是这么简单，但是湾区的租售比。。。如果想在湾区积累投资房，似乎只有这种操作方式。