房子才是避税神器

test001 发表于 2022-11-26 23:23:34
楼主计算的时候，好像都不考虑持有房产的各种开销，特别是房产税，另外房产加了5倍杠杆，所以觉得收益率很高

看房产从50万涨到70万，这40%涨幅，要多少年，假设5年涨了40%吧。

我这里有两个前提。
第一，收益要够多，多到一定程度，税比本金还高，如果只是短期，那还是股票吧，房子交易费用太高。5年也太短了。

第二，利息有周期性，用10年arm之类的，在利息低点，可以拿到3%左右的利息，这样的话，利润通过cash out refi可以取走。如果保持30% equity，房子持有成本包括房产税，可以大概和租金打平。自住也可以估租金的，算是自己租给自己。加州还有个bug，房子一般涨幅远超房产税涨幅，涨幅很大的房子，房产税其实很低，相对于它的市场价，后面也更容易让租金cover 所有cost。利息房产税等cost都cover就不需要卖，也不用交税了

Biggerpockets 最近的一期讲了cost segregation配合real estate professional才是真避税神器

yuluo 发表于 2022-11-28 12:03:59
Biggerpockets 最近的一期讲了cost segregation配合real estate professional才是真避税神器

能张开说说吗？

小黑屋881 发表于 2022-11-28 17:51
能张开说说吗？

简单来说就是通过cost segreation来加速获得房产的depreciation，然后通过real estate professional这个身份来合并passive和earned income。实际结果就是房子产生的paper loss可以充抵家庭的W2收入。

很推荐那集，讲的很清楚。

yuluo 发表于 2022-11-28 17:16:38
简单来说就是通过cost segreation来加速获得房产的depreciation，然后通过real estate professional这个身份来合并passive和earned income

投资房的loss可以抵w2收入，那确实厉害

小黑屋881 发表于 2022-11-28 08:12
我这里有两个前提。
第一，收益要够多，多到一定程度，税比本金还高，如果只是短期，那还是股票吧，房子交 ...

加州房产税适合低位入场的时候，现在2b2b普遍要1.2M以上，以后快速涨到5M时房产税可能相当于1.5M，问题是要跌到 1M甚至更低，房产税不一定能降得下来

test001 发表于 2022-12-04 05:01:04
加州房产税适合低位入场的时候，现在2b2b普遍要1.2M以上，以后快速涨到5M时房产税可能相当于1.5M，问题是要跌到 1M甚至更低，房产税不一定能降得下来

是的，没买好，只能找机会卖了。有足够收益才有必要考虑避税，就像roth 401k之类的，亏了还不能抵税

小黑屋881 发表于 2022-12-5 01:50
是的，没买好，只能找机会卖了。有足够收益才有必要考虑避税，就像roth 401k之类的，亏了还不能抵税

这倒是，都是长期投资，只能赌以后能涨的回来了，今年我的Roth都少40%了

yuluo 发表于 2022-11-28 20:16
简单来说就是通过cost segreation来加速获得房产的depreciation，然后通过real estate professional这个 ...

抵w2收入理论可行，但是从此以后可能要年年被irs audit, 维持real estate professional身份要滴水不漏才行。网上有不少tax court的案例。

那种几万的破房子装修后也能cash out 和HELOC吗？