房子才是避税神器

Duduchang 发表于 2022-01-09 09:53:35
另外楼主关于heloc利息抵税的irs规定 只能在用于upgrade自身heloc房时候抵税， 求引用 谢谢

税的问题还是问专业人士吧，我只是听说的

你忘了1031 就算卖了也不用交税。 一直积累积累 一直到死 然后就赖掉了……

BeSmy 发表于 2022-04-06 18:52:01
你忘了1031 就算卖了也不用交税。 一直积累积累 一直到死 然后就赖掉了……

1031只能是投资房，要交房子买卖的fee，加州的话，低房产税没法带过去。最好别随便搞1031

08年这么玩的都跳了两次楼了

这叫deferred taxation，而不是eliminated taxation，代价是liquidation差，而且经济downturn的时候有可能玩脱手。话说你积累太多的real assets是为了什么，为了孩子也得保证孩子自己脑子清楚，不然你殚精竭虑自己没咋享受不说，还为别人做嫁衣裳（假设你的亲家没什么积累）

现在利率暴涨房价下跌，玩一环套一环HELOC的估计压力很大啊

seattlejane 发表于 2022-11-21 12:48:18
这叫deferred taxation，而不是eliminated taxation，代价是liquidation差，而且经济downturn的时候有可能玩脱手。话说你积累太多的real assets

如果能自己一辈子不付税就很划算了，因为后面税比equity还多

不过我这个assumption是利率会周期性回落到很低的位置，可以做refi cash out

AzureJJEC 发表于 2022-11-22 13:42:03
现在利率暴涨房价下跌，玩一环套一环HELOC的估计压力很大啊

对，heloc风险太大，heloc适合临时用用，还是得正常房贷，至少7arm

楼主计算的时候，好像都不考虑持有房产的各种开销，特别是房产税，另外房产加了5倍杠杆，所以觉得收益率很高

假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万*30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）
假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。

看房产从50万涨到70万，这40%涨幅，要多少年，假设5年涨了40%吧。
房产税 1.25% * 5 = 6.25%，贷款利率按照 4%计算吧，20%，合计26.25%，比股票税率30%略微少一点，当然，每年还有利息可以抵扣，大约还能再少个5%左右，综合下来赚了10%。5年就卖维护成本可能没有这么多，还能赚点

假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w*30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。

买房都上5倍杠杆了，股票上个2、3倍杠杆吧，就按照10年来算（我不知道有多少地区10年房价能涨400%，主要是更长时间的话，股票收益率可能有点夸张，限制下）
当初买房50万，downpay 10万，这里为了简单，不考虑每个月的利息、地产税投入和月供追加。
直接买TQQQ （3x）10年后价值超过140万
直接买UPRO（3x）10年后价值超过100万
直接买SPY （1x），标普指数不加杠杆，够稳了吧？10年价值大约25.3万，30年162万
当然，如果一次性卖掉要交至少30%税。
这几个指数投资都不比房子增值少，而且周期和房地产周期几乎重合。