最近两周的看房感受到的市场变化

southriver 发表于 2022-3-29 21:54
房贷利率强关联十年期国债利率，后者已经涨到2.4了。要知道疫情开始之前十年期国债利率也才1.8. 我觉得已 ...

十年期国债利率本来就快和两年期倒挂了，十年期利率本来就处于下跌周期，你用十年期国债利率推导房贷利率是不是因果倒置了?

美联储现在最多的是讨论5月份要不要直接加息50个基点，如果以25个基点为基础这算两次。你直接判断说银行price in了7，8次加息的是不是有点夸张了？不过你这种论点倒也是好破，5月份第二次加息以后如果抵押贷款利率比现在的4.大几不降反升就直接破了。

没不坦诚交流啊，我不是坦诚地问你论证在哪么？如果房价和利率成强负相关，那么您暗示的利率过几个月可能反而会走低我觉得是需要好好论证一下的。

最近想加也加不动了

感覺如果不是剛需不需要現在入場

同样想缓一缓，等再加几次息了，看房价会不会降～让加息的子弹再飞一会～

我再补个事情。
看过我之前帖子的人可能知道我一直非常依赖redfin的data去做数据分析 (https://www.redfin.com/news/data-center)，也知道我一直说以前redfin每周的数据都会在下周三左右更新，但是3月7日到3月11日的更新已经延迟快两周一直不发布。
今天又去看了一下，然后我傻了。
Redfin已经不支持看一周的数据了！它把显示1 week的功能去掉了！现在只能看到每四周的数据了！所以3月7日这周的数据到底发生了什么? Redfin不仅延迟发布，还直接做到更改数据颗粒度的程度了??? 一边在各种Market insight的文章中拿着2月份的销售数据硬说3月份加息以后房屋出售价格依然环比上升了xx%，一边直接不支持看上一周的数据了。这份不要xx的精神我也是叹为观止了。
我之前看到的数据一直可以看到2月28日到3月6日这一周的数据，这周的santa clara county的售价还是处于小幅上升(但是指向的是1月底到2月初这段时间成交的价格)。所以我知道2月底3月初的数据单独拿出来南湾房价是涨的。但是3月7日之后的数据redfin就直接不再给出了，而是直接把3月7日以后的数据和2月底的数据merge成了一个四周为周期的小数据段，这个数据段里2月28日到3月27日这四周的南湾销售中位价比2月21日到3月20日这四周的销售中位价高了约4万。所以我强烈建议大家都去关注一下下周三显示的3月7日到3月底这段时间的4 weeks数据。如果Redfin真的有意去选择性披露数据，那么3月7日这周的数据非常可能是一个转折点。而只要Redfin选择不去继续无耻地更改数据颗粒度，比如下周直接只能支持8周或12周的数据，那么如果3月7日到4月6日这周的数据出现了下滑或者横盘，那很有可能房价峰值点要提早出现了。我不喜欢阴谋论，但是鉴于Redfin某些方面确实做的过火，我不负责任地猜测一下发生了什么:

3月7日到3月14日这周的数据出现各方面不利好房市的数据，例如成交量大幅下降，甚至房屋中位数售价下降。如果你长期观测数据的话会发现以周为单位的房价震荡非常正常，如果这是小幅震荡，那Redfin没有理由在3月14日这周选择延期公开数据。这有可能说明了3月7日这周的数据有些吓人了。所以Redfin不得不选择暂停公开数据，如果3月14日这周的数据回调，那redfin会立刻放出两周的数据来。3月14日这周的数据本应该在3月22,3月23日这两天发布，但是同样没有按时发布，说明这周的数据可能是继续下滑的。于是redfin再次观望了一周，也就是到了3月29日的今天，Redfin依旧选择不放出单周数据，说明3月23日这周的数据可能还是下滑，也就是说有可能出现了连续三周的房屋销售和成交价都下滑的趋势，所以Redfin不得不选择在3月底的今天迅速更改数据显示系统把颗粒度更改为四周，这样的话3月7日以后的三周价格将会和2月底3月初的这周混在一起，而且我们知道2月底3月初这周是涨的，所以混在一起的话也许会显示4周的数据总体是涨的。

如果以上猜测是正确的话，Redfin进入四月后极有可能会不再以月为单位进行房价宣传，而是借3月底这个时间点，以2022年春季环比增长，或者2022年Q1环比增长为说辞，其御用文人和他自己的marketing letter中很有可能会避免单独提及3月份本身的数据，而是把3月和1月份2月份混在一起说，表示2022年第一季度/春季房价增长强劲，毕竟考虑到Redfin是上市公司，3月底要出财报也要接受华尔街检验。

有可能完全是在YY，但我强烈建议大家关注一周以后的数据走向，因为3月份整体的数据现在看来Redfin遮遮掩掩的态度非常可疑。

这2周的市场观察和lz说的基本符合

2m以下的房，各种户型，南湾和东湾，从几个到十几个offer的都有，很多还能卖出小区新高
3m以上的，offer比较少，有一些不到5个offer的，总体价格最多就是和2月份持平。有少数outlier，比如94086那个新高
2m到3m的缺乏数据点，也许是介于二者之间吧

_2ac571f 发表于 2022-3-29 22:21
楼主的sunnyvale这几个房子学区似乎都一般，买这些房子的都是打算以后送私校吗（假设 有小孩或者会要小孩） ...

楼主没娃啊.  娃上学最快也要5-6年之后了.现在只考虑自主.

Sunnyvale 除了087 其他zipcode貌似也没啥好学区.

sunflower0315 发表于 2022-3-29 22:55
楼主，感谢分享状况。具体的房子链接分享的非常好。学习了很多。楼主对楼市洞察力真的很强！
楼主借楼问个 ...

Lynbrook 那边的问题得问土豪.  
我的境界(钱包)没到那个层次 ^_^

sponge_key 发表于 2022-3-30 00:49
我再补个事情。
看过我之前帖子的人可能知道我一直非常依赖redfin的data去做数据分析 (https://www.redfin ...

喜欢你这种硬核分析的精神. 求交流分享

rumblewarrior 发表于 2022-3-29 23:38
喜欢你这种硬核分析的精神. 求交流分享

我只是瞎猜啊，主要是我等3月7日这周的数据等了快三个礼拜了，本来延期发布就挺奇怪了，但是今天一看直接取消1 week的数据这实在让人觉得可疑了。
我觉得可以关注Redfin后续的marketing文章，有没有直接明确给出3月份比2月份继续上涨/房屋销售量提高这种信息。因为按照正常极度走势，无论是房价还是销售量都应该从1月份拉起到5月份顶点。这个pattern在过去十年左右的数据里都是一致的。如果它不敢给出3月比2月的涨幅，只敢说2022年的3月环比2021年3月涨了多少多少，或者只敢说第一季度，不敢单独挑出来3月份说，那我觉得可以进一步证明3月的数据是有问题的，而且Redfin内部非常清楚。当然也可以耐心地等待下周的数据出炉，那个时候就应该是3月份整体的数据出来了。不过我以前也说理想情况拐点也要出现在5月，所以还是需要继续观察数据。