最近两周的看房感受到的市场变化

rumblewarrior 发表于 2022-3-29 23:38
喜欢你这种硬核分析的精神. 求交流分享

我只是瞎猜啊，主要是我等3月7日这周的数据等了快三个礼拜了，本来延期发布就挺奇怪了，但是今天一看直接取消1 week的数据这实在让人觉得可疑了。
我觉得可以关注Redfin后续的marketing文章，有没有直接明确给出3月份比2月份继续上涨/房屋销售量提高这种信息。因为按照正常极度走势，无论是房价还是销售量都应该从1月份拉起到5月份顶点。这个pattern在过去十年左右的数据里都是一致的。如果它不敢给出3月比2月的涨幅，只敢说2022年的3月环比2021年3月涨了多少多少，或者只敢说第一季度，不敢单独挑出来3月份说，那我觉得可以进一步证明3月的数据是有问题的，而且Redfin内部非常清楚。当然也可以耐心地等待下周的数据出炉，那个时候就应该是3月份整体的数据出来了。不过我以前也说理想情况拐点也要出现在5月，所以还是需要继续观察数据。

sunnyvale好区2m都少吧，我看好多都接近3了，最近的房市确实crazy，这种抢房的情况一时半会不太会缓解的我认为

sponge_key 发表于 2022-03-29 22:49:04
我再补个事情。
看过我之前帖子的人可能知道我一直非常依赖redfin的data去做数据分析 (https://www.redfin.com/news/data-center)，也知道我一直说以前re

redfin还是很清楚价格曲线对大家的影响的。
大部分人都是买涨不买跌。别看现在好多人说是持币观望，真开始跌起来，都会再等等，没几个会马上入场的。所以跌势一出现，就会出现买盘骤减的情况，特别是这两年已经透支不少买盘的情况下。
降低颗粒度看起来一是为了延缓这个趋势暴露的时间，二是通过平均化降低幅度。

sponge_key 发表于 2022-3-29 22:49
我再补个事情。
看过我之前帖子的人可能知道我一直非常依赖redfin的data去做数据分析 (https://www.redfin ...

那页上有个You can download the full dataset "here"。那里面有一周的数据。dataset大小1.7G good luck

我关心的也是Santa Clara County的数据，考虑到dataset确实比较大，下载起来要个一阵子，而且下下来之后还需要grep，就贴几个可能比较重要的在这里，也算是满足其他看帖的人的好奇心。虽然redfin图表已经更新到03/27的数据，但我下载到的数据只到03/20为止。每一项列四周的数据，分别是02/21-02/27, 02/28-03/06, 03/07-03/13, 03/14-03/20

total homes sold: 235 -> 299 -> 315 -> 307
median sale price: 1.48 -> 1.56 -> 1.57 -> 1.55
median sale ppsf: 930 -> 962 -> 976 -> 953
price drops: 13 -> 16 -> 32 -> 22
pending sales: 325 -> 333 -> 378 -> 315
percent off market in two weeks: 84% -> 85.3% -> 86.5% -> 82.9%
total new listings: 356 -> 398 -> 374 -> 352

个人觉得，这几周的数据是在合理波动范围内的。最后03/14一周的数据看起来偏不好看(其中median sale price/ppsf反应的应该是一个月前的市场)，之后有可能会更差，但是一周的数据很noisy，所以下结论还太早。price drops的数据trend可能看起来不好，但也在正常范围内(无论房市好坏，price drop/active listing的比例也有高有低，而上两周的比例在我看到的历史范围内算是偏低。而且除了2020特殊情况，每年三月这个数量就会升高)

我去查这个确实是因为我觉得你阴谋论了，因为你得出的这个结论给我一种屁股决定脑袋的感觉。在我看来这就是一个普通的product decision(或者bug，万一之后又支持1 week window了打我脸)，毕竟一周的数据波动很大，而取更大的样本能让数据更能反应真实的趋势。往好的方向想，Redfin可能希望这些曲线能提供更有意义的结论。他们也没有义务提供我们需要的所有数据。他们干的平滑曲线的事也不少，estimate那个是黑点，但可能公司文化吧lol。仅Santa Clara County来看，03/07那周的数据绝对算不上是不好看。所以你的论点如果是03/07这周数据不好导致redfin做了这个改变，那我觉得站不住脚。如果是03/14这周，那我觉得还有的聊。我没时间也不关心全国范围内的趋势，但仅从4周的图表上我觉得应该和Santa Clara没太大差别。如果全国的数据不好看，那我觉得说Redfin在搞事情是有理可循的。

另外让我很难受的是我看不到2018的曲线了(dataset里还有，但是我懒得画图了)。地里这么多人把2022和2018相比，所以这两条曲线的相似性还是可供参考的。

(万一他们哪天又重新把1 week的曲线做上去了那当我放屁)

Redfin的数据一概不看不信不分析，美国百姓是真好骗

yhzrcbpr 发表于 2022-3-30 02:10
那页上有个You can download the full dataset "here"。那里面有一周的数据。dataset大小1.7G good luck
...

我确实之前没用过他们的full dataset. 那个太大只能用excel引进来而且很不好筛选，也只能搜到某个county的点还要自己手动连曲线。

以前的数据图表不是只有1 week的，是本来就自带了1 week, 4 weeks, 12 weeks的颗粒度的。这并不是他们想让曲线更平滑(因为如果你之前选择4 weeks/12 weeks本来就可以看到很平滑的曲线)，而是他们不再希望人们看到1 week的曲线了。至于用那个full dataset看全国的价格走向，反正我现在还没搞懂怎么用，撑死了只能捡出几个county的点来手绘。以及如果只是product decision想要数据平滑为什么要延期发布2，3周的数据呢，你就正常发布数据然后到昨天直接把1 week的数据颗粒度支持去掉不就好了么？在一个比较敏感的时间节点上(3月中旬加息，半个月以内利率保障，以及第一季度要结束）的时候突然搞这么一手给我的直观感觉就是redfin不想给别人看3月中旬开始的单周数据曲线。以及你说的18年数据突然看不见了也是对的，如果以年为单位的那2022年初就关掉18年数据是没问题的，突然到3月底这个节骨眼上关掉了18年的数据，就莫名其妙了。
你说的屁股决定脑袋我觉得没错，这事我也一直说我是推测的猜的希望大家都去关注一下这个数据，我把我发现的事摆上来，各位自己去判断一下是普通的product decision还是有别的什么，然后自己做相应决策就好。不过还是谢谢您把santa clara county的数据找出来的，仅以这三周数据来看，对应成交价在1月21日到2月20之间，我个人觉得这就算横盘了，至少暴涨趋势已经没了。

yhzrcbpr 发表于 2022-3-30 02:10
那页上有个You can download the full dataset "here"。那里面有一周的数据。dataset大小1.7G good luck
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不知道有没有分户型的数据？

我个人的感觉是，condo，th最近涨得比较明显，成交也比较多，3月份的价格是明显高于2月份的。2m以下的sfh涨得也很多，不过主要集中在东湾，看santa clara county的话可能有数据点不足的问题，或者主要集中在烂区

如果所有户型混起来的话，condo，th因为最近成交比较多也比较好卖，可能会拉低median

sponge_key 发表于 2022-03-29 22:01:37
十年期国债利率本来就快和两年期倒挂了，十年期利率本来就处于下跌周期，你用十年期国债利率推导房贷利率是不是因果倒置了?

美联储现在最多的是讨论5月份要不要直接加息50个基点，如果以25个基点为基础

十年期处于下跌周期？你是穿越时空了吗？

sfbayhome 发表于 2022-3-30 08:30
不知道有没有分户型的数据？

我个人的感觉是，condo，th最近涨得比较明显，成交也比较多，3月份的价格 ...

你这个观点我是认可的。参考https://www.1point3acres.com/bbs/thread-870552-1-1.html，以Fremont为例，sfh/th/condo二月的中位数相比一月都在涨，但是all home types的中位数在往下走，就是因为一月70%是sfh而二月只有50%。那几张图换成Sunnyvale/Santa Clara/San Jose可能能满足你的要求，但是只有一个月的数据而没有一周，所以还得等几天才能看到三月。

我关注的主要是Sunnvayle/Santa Clara/部分Mountain View的交通房th。手算了一下svl三月th的中位数在1.6出头，确实是比二月高的。四月的不好说，但从我所知的pending的价格来讲(可能有中介报喜不报忧的bias)都不低。我倾向于不会比三月低，但这个不敢说死，比如94087少卖几间或者2b的多卖几间中位数就下来了。相比四月，五月的sold price走低的概率大一些，可能会更真实反应加息的影响。听别人说你是中介，那你的data point只会比我多。

另外一周的数据我觉得真的能反应的信息很少。从我看的区域来看，3/19那个周末房源真的很少，估计成交价不会低。但上周房源井喷，估计会有几间比较难卖，尤其是比较老的小区，hoa还高，staging也不好看，在我认为现在买交通房th的主力是开始回公司上班的tech company的年轻员工的前提下，吸引力比较小。

如果买了2m的房子，月供就要10k。比一个码农每月税后工资还多。买了房的人日子要怎么过啊…