现在想买自住房又担心接飞刀的朋友来看看

住在西雅图，从年初一直在看房想买来自住，过去半年做了两个决定，自住房观望，加入snap，目前看起来有一个决定是对的，刚才看到了这个数据分享给大家，可以作为一个参考。

之前我看衰房价主要还是觉得全球所有大类资产都在下跌，从risk asset比如股市币市跌倒所谓的安全资产比如国债黄金，甚至连TIPS（通胀保护债券）都在跌，所以房地产没有理由继续涨价，唯一的解释就是房地产价格相对比较有黏性，需要时间反应；现在房价已经开始跌了，但是跌倒什么程度确实不好估计，我看到twitter上Len Kiefer分享的数据感觉有一定参考行，大家看看

原推：https://twitter.com/lenkiefer/status/1531981757238628352

简单解释一下，这个图非常好的把房价于贷款利率结合在了一起，虚线其实类似于房贷等高线，可以看到我们现在是处于绝对的outlier，这个图统计了过去20年，可以看到数据点都集中在从下往上数第2到第4条虚线，对应大约1250到2000美金左右，假设我们仅仅是回到这个区间的上方，同时假设贷款利率不涨了，从图上Y轴大概看一下也有20%的空间要跌，或者说跌回到2020年的房价，请记住前提，这是假设利率维持在现在5.3-5.5的水平，如果利率继续上涨，那房价还得跌，这个图给我我们一些大概的思考框架，如果朋友们刚需想买房，我认为可以直接砍到2020年的价格，对方不接就move on，接了我们从历史数据来看也不算太亏，如果未来一两个月利率继续涨，我们就继续按照图上的数字来调整target。

过去20年经历了两次经济危机，包括一次历史级别的房地产泡沫危机，所以我认为过去20年的数据非常能说明问题，唯一不确定的是高通胀是我们现在独有的问题，这个有待讨论，但是回到开始说到的，目前在FED QT，资产缩水的大前提下，看起来房地产没有理由独立于所有资产独树一帜。

欢迎大家讨论提供拍砖，顺便求大家加大米啊！！

alaso 发表于 2022-7-24 12:56
还好楼主年初没买 不然几十万首付都亏没了 甚至倒贴

但是吧 年初卖了snap股票买房也不亏
毕竟这些钱都要亏完 还不如亏完手里剩个房子

房价肯定还是要降 经济衰退房价跌幅不可能只现在这么低 但同时利率不一定会继续上升 现在fed fund rate只有1.75 年底预计到3-3.5 而30年贷款利率5%左右 相比而言是过高了 以前即使fed中性利率的时候 贷款利率也在4%左右。。

现在的贷款利率这么高主要还是加息预期 而一旦recession fed停止qt 利率会下来一些 同时因为经济衰退demand下降 房价也会继续下跌 正如楼主所说房价是risk asset里比较滞后的。。

所以不只是房价还会跌 利率现在也在高位 接下来经济衰退会有价格利率都比现在好的机会 前提是首付的钱还在 能撑住理想贷款额度的工作还在。。

狗家老G 发表于 2022-7-24 11:06
但是吧 年初卖了snap股票买房也不亏
毕竟这些钱都要亏完 还不如亏完手里剩个房子

我3月底入职，当时已经从顶部跌了60%，我以为算是抄底了，谁能想到现在又跌了70%，这三个月发的股票现在连个厕所也买不了。

就是说 如果snap不这么跌是不是楼主就已经买房了呢

要相信这个想法我觉得还需要两个improvement, 一个是考虑通货膨胀(至少拿CPI算一下吧), 另外是把今年之前的week数据也plot一下, 看下是不是稳定的outlier (或者说, 至少在年初rate不高的时候看下数据是不是"正常")

不懂就问，国内的房产泡沫破解，是不是影响更大？

咿呀咿呀哟 发表于 2022-07-24 08:10:50
就是说 如果snap不这么跌是不是楼主就已经买房了呢

还好楼主年初没买 不然几十万首付都亏没了 甚至倒贴

琥珀的猪 发表于 2022-07-24 08:54:16
不懂就问，国内的房产泡沫破解，是不是影响更大？

不一样 国内房价跌了 政府就解盘 买来当什么安置房… 这操作你搜索下… 到处都有…

美国zf没啥钱…

坐标湾区，本来也是觉得房价跌了加上强刚需想入场。尝试lowball了几个无果，后来不lowball了，甚至几个还加到了不错的价格还是没抢到。

开始怀疑是不是真的降了，出来的一些6月份的sold price很多都是恐慌抛售成交。

现在open house还是一堆人，下的几个带学区的房子还是收到差不多接近10个offer。都不想再看了…

robot665 发表于 2022-7-24 11:40
坐标湾区，本来也是觉得房价跌了加上强刚需想入场。尝试lowball了几个无果，后来不lowball了，甚至几个还加 ...

带学区的房子本来就是硬通货，房子数量就那么多，想捡便宜大概是不可能的，除开学区房降价的真不少

基本同意，上次08年房价下跌幅度在-35%左右，这次没那么大利空原因，主要是上涨过快和加息，跌回疫情前差不多。