出租房和自住房如何优雅的避税

非常实用，收藏了！

三除米甫 发表于 2022-11-10 21:14
请问购买家具的指支出可以抵税嘛？

如果是airbnb 或者带家具长租的话，可以当作capital expenditures，分成27.5年折损。 自住房的话不能折损，因为这个不是你的生产工具。

柯基和金毛 发表于 2022-11-11 08:24
好多干货谢谢楼主。举手提问：27.5年的depreciation如果超过了27.5年是不是就没有了，所以一个投资房27.5年 ...

都是好问题！我来一个个的回答一下。

（1） 27.5年的depreciation如果超过了27.5年是不是就没有了，所以一个投资房27.5年以后最好用1031置换成另一个？然后就是depreciation是不是买到之后就立即开始计算，不管是自住还是出租？假设我有个自住房自己住了10年，后来搬走了把它变成出租房，是不是只有17.5年可以用depreciation来抵消房租收益？

【西城李老斯】27.5年折损完了，就没法继续折损了，所以1031 Exchange 换一个房子来折损很明智。 然后折损是只有当作出租房的时候才能折损，因为在出租的时候，房子是你的生产工具，所以可以折损。 所以你的这个例子，自住房的时候不能折损，然后在换成出租房的时候，要估算一下market value，然后根据market value来开始折损，可以折损27.5年。


（2） 然后就是出租房房屋修缮费用是不是一定要contractor收据才能用于抵扣房租（万一被audit不怕被查？），自己买材料修理或者付contractor cash的话怎么办呢？

【西城李老师】我印象中超过600块钱的才需要receipt。

yangmars 发表于 2022-11-11 07:21
谢谢楼主，不太明白为什么depreciation的部分还要交税呢？这部分钱不是应该是房东的损失吗？ “在这5年的时 ...

在卖房子的时候，看capital gain，是这么个公式:  net sold price - buy price + recoup value.

其中recoup value就是你这些年depreciate 的钱。 换句话说，在卖的时候要重新来计算你的 cost basis。

然后recoup 这部分的value 是按照25%交税，正常的net sold price minus buy price 这部分是根据持有时间来定的。如果是长期持有，基本上就是15%

jiuliaohui 发表于 2022-11-10 23:31
想问下假如在华州有500万不动产作为遗产给子女，超过了华州免遗产税额度，但是老年搬出华州在没有州遗产税 ...

我的理解是，搬出去，就按照resident的州来交遗产税。AZ和TX都没有这个州遗产税的限额，所以这是很多人搬过去的一个重要原因。

匿名用户 发表于 2022-11-10 19:22
恩，evict具体怎么操作呢，比如如何保证房客在一定期限内搬出？evict过房客对房东和房子本身有什么负面影 ...

不同的州，不同的城市，不同的租客类型，答案都不一样。 爱莫能助啊，兄弟。

手动点赞👍

很棒很实用的总结！

Tbird 发表于 2022-11-12 01:38
我的理解是，搬出去，就按照resident的州来交遗产税。AZ和TX都没有这个州遗产税的限额，所以这是很多人搬 ...

怪不得，我认识一个老人在加州住的，房子也在加州，但是最后是在AZ子女家去世的。

Tbird 发表于 2022-11-11 12:37
在卖房子的时候，看capital gain，是这么个公式:  net sold price - buy price + recoup value.

其中 ...

多谢！！