请问这个房子算是路充房吗？

声明：楼主并买不起下面这个房子，纯好奇这样的房子算不算路冲房？请大家不喜轻喷，谢谢！

https://redf.in/aO9dtN

abie0416 发表于 2023-2-13 15:58
> 橱柜、台面、五金件只能算是2M+基配。不是一个mid-3应该用的东西
老徐能否展开讲讲橱柜台面五金件的档 ...

很多人看橱柜会首先看牌子。但是同品牌不同材料价位和质感差别也很大。我这里就不讨论牌子了。

材料上面：
橱柜材料贵到便宜，一般有Solid Wood(原木)、Plywood(胶合板)、MDF（密度板）、Particleboard（塑合板）、Laminated（塑合板贴膜）。
这家用的没记错的话是MDF。
我个人认为，如果是我做Luxury，我会走实木，尤其个人比较喜欢Oak的质感。当然它这里是Mordern Design用MDF也无可厚非，但是将就一点的可能就会换成Hard Maple之类的。

台面，
自然石块(大理石、花岗岩)，Corian(杜邦石)，Quartz(石英石合成板)，Laminate。
它用的是比较高端的Quartz，也是为了设计的关系算过关。但是设计上没有watterfall，没有边缘灯光，颜色选择也比较保守，无法引起太多注意。

五金件：
一般Luxury，五金件的设计感和质感都是很重要的。金属价格大家应该比较熟悉，就不多说了。成本排序可以参考珠宝。
7M+不时会有镀金件或者其他贵金属配合纹理设计。2.5M+作为Luxry即使材质上做不到太疯狂，至少纹理和设计上要有所突出。然而它这个，和我$1M的flip用的并无异。
这一点我要夸一下164街上的俄罗斯人建的2.55M卖不出去的黑屋子，虽然很多1.5M价位的东西，层高和五金件起码高于平均水平了。

总的来说，将厨房这些家具放到材料层面，差价通常不会超过2万。对于一个走中高端路线的房子来说，无需过于极端，但至少需要有些个性。特别是在房子内部的配色已经如此个性化的情况下，细节方面需要更加精益求精。

我的观点是冲的。不过这倒是很容易化，前院种排树。
造好之前我有去看过，说实话我个人觉得这个位置，材料、设计和现在这个市场时还配不上这个价钱。

先说优点吧，位置方便、安全，环境好；小学Bennett。BSD学区天才班也容易上。
楼上提到的$400多的HOA到不是一个太大的问题。这个价位的Golf爱好者或者送小孩练的还是占很大比例的。
另外上坡吵之类的，其实到还好，在大多数人能接受的范围。

回到材料和设计的缺点：
设计上，

• 主要缺失了这个价位大家都打must have勾的共享挑高和Covered patio。设计者显然对西雅图的天气比较主观或者缺少了解。
• 正餐餐厅偏小，位置在过道。
• 房间虽然很多但是不工整，
• 也没有loft或者比较开阔的家庭活动空间
• 外墙虽然是Ceramic plank，但是很显然为了成本，全部选择了一溜的Vertical board，没有在近地面处做一个分割。
  

材料上

• 虽然电器用的非常不错，橱柜、台面、五金件只能算是2M+基配。不是一个mid-3应该用的东西
  

这个房子对比周边其他几个MN和JayMarc只有2.5-2.8M的产品，只有社区有略微优势，房子本身输的非常全方面。所以老徐认为它更应该是一个在2.6-2.8M的房子，而不是3.5M。

daniel703 发表于 2023-2-9 21:28
这个insulation一般要怎么看？漏水是指下雨漏进屋？

Pre drywall能看到，造完了比较难。漏水不是大面积leak，多数情况是moisture intrusion，一般三五年内墙长霉了里面的osb木板已经烂了。买新房子最好在上 drywall 前做一次inspection ，等contractor 上drywall 了就看不到、改不了。很多builder，比如txxx brothers，用的垃圾contractor，防水做得很差。尽量找local builder。90年前的房子很多没有house wrap，全靠osb木板防水。house wrap 最好的是tyvek

感觉不算，它斜对面那两个才算吧？

不算，但是有stop sign的话会有白痴在停车后狂踩油门，有点吵

不算路冲，但corner lot的隐私性略差

只要对面车灯能照进家里的就算

算，但除了路冲有几个点要看看。1. 窗户这么多，insulation做得不好的话utility花费会比较高，做得不好的话就是很多个潜在漏水长mold的地方。2. 防水用的是zip system还是house wrap？zip比较好但是如果contractor处理的不对的话白搭。其他后期都可以改，防水和insulation建完再改就很难了。

我感觉不算。但是位置不算好，尤其进出车库，出门左拐的话不是很方便。另外前后院隐私不是很好

ACoolGuy 发表于 2023-2-9 18:10
算，但除了路冲有几个点要看看。1. 窗户这么多，insulation做得不好的话utility花费会比较高，做得不好的话 ...

这个insulation一般要怎么看？漏水是指下雨漏进屋？

这房子没有basement的吗？