[买自住房] 求助-麻省买房被坑 哭（真实情况）

这篇文章是写给在麻省打拼这么多年认识的亲朋好友，新老客户的，感谢你们这么多年对我的支持和信任！



  前段时间大家对一个在Natick的房子产生了不少争议，不少人看了所谓的“欺骗”都非常义愤填膺，如果我是吃瓜群众，看到这么委屈的买家，也会平添一些愤慨。
事情的原委是：

  我有个客户买家看中一套房子，截止时间之前给我一个小时的时间去跟卖家谈判出offer，这个房子很火爆，出价的买家们都是去掉所有的贷款保护还有房屋检查条款并且加价抢，因为时间的关系，我只能通过调查房子的所有资料来了解房子，之后发现没有问题，并把卖家告诉我的竞争实情告诉我的客户，他们在知晓所有保护条款的重要性的情况下，也决定放弃所有条款竞争一下。最后经过两轮激烈的价格战，我最终帮他们以微小的优势赢得了房子。 后来这两个买家说看到房子外墙有一条短的竖纹，房子要倒塌，在没有请专业结构工程师过来确认的情况下，通过欺骗双方经纪人的方法，带来自己在网上找来的房屋检查公司检查房屋，通过猜测断定房子有“断崖式”开裂，根据自己的意愿在所有部门的工作都顺利进展结束准备过户的的前一天，强行终止了合同，损失了定金。最一开始坚持要告卖家，卖家根本不理他们，又说要告买家经纪人还有公司，依然没人理睬他们，只好在网上各种散播谣言出气。

  然而，大家都是成年人了，请用事实说话，编造一些故事来愚弄大众实在没有什么必要。这也是为什么我现在才写这篇文章，毕竟时间才可以考验真相。

问题1： 这个房子到底有没有问题？有没有帮客户排雷？

答案： 没有问题! 实践证明，这个房子不光是一个好房子，还是一个好房中的佼佼者！房子的地址是：

17 Mark Street
Natick, MA 01760
Middlesex County

原因： 1）卖家在两三年前买房的时候已经做了房屋检查，确定完美无缺之后才带着一家老小搬了进来。

             2） 两个买家通过欺骗买卖方经纪人的方法，强行自己找来的房检公司检查。这一点让卖家经纪人非常生气，我也很意外，因为合同上根本没有规定做房屋检查，他们的行为实际上是违法的，所以一群人跟卖家经纪人在房子门口发生激烈的争吵，房检公司的人坚持要做检查，卖家经纪人坚持不同意。即便如此，为了让他们安心，我还是帮他们从卖家那里争取到了不到一个小时的检查的机会。

  然而，卖了这么多房子，从来没有一个师傅会在因为年限而产生的正常settlement上做文章，就像没有人会对老年人满脸皱纹腿脚不便评头论足一样，自己选择一个60年左右的老房子，就不可能期望它跟新房一样完美无缺，别忘了，这个房子60年前也是完美的。

  他们找的这个房屋检查的人感觉是在网上买了很多好评，但是又没有任何人气，头一天晚上换了4次时间他都okay，而且除了这家买家，也没有任何下家客户，一般合作的有经验房检师傅都需要提前几天预约，而且时间段也都很有限。这个检查的人（可能根本没有证）在房屋检查报告居然说地基好像有问题，但是为了推卸责任，又说他自己也不知道，需要咨询结构工程师，这意味着说了等于没说！

  然而，两个买家并没有带任何的结构工程师过去检查，根据自己的猜测和问朋友，断定房子是危房，一个学supply chain, 另一个学IT，对建筑学中房子的结构有什么深奥的经验和探索，可以完全藐视麻省几十年经验的结构工程师，实在让人佩服。时间都帮他们约好了，直接让人家美国老师傅滚粗。

           3）这个房子在周末open house之后周一截止时间之前，收到5~6个放弃所有房屋检查条款还有贷款保护条款的加钱抢房的offer，不可能这么多拖家带口的买家都看不到这么“明显“的重大“开裂”，还要故意抢一个危房来砸死自己。就算他们说的当时卖家做了故意的遮挡，那在Final Walk Through的时候，什么东西都清理干净了，这种“断崖式开裂”还有“超级明显的倾斜”，现在的房主也应该看的清清楚楚！

           4） 贷款经纪人 Dan Bello是买家自己精挑细选的，我是第一次认识这个经纪人，也是第一次合作，所以全程紧密跟踪贷款流程，特别是appraisal，这个银行的估价师跟卖家约了可行的时间，到现场做了精密的检查，确保银行不会有任何损失，经过几个周的严密审核，才确定了我们的出价是非常合理的，最重要的是，房子没有任何问题。
     尤其是地基问题，一旦银行发现任何眉目，有佛罗里达公寓楼倒塌的前车之鉴，他们都会终止贷款流程，无论买家的条件有多好！因为去年有过一次因为真正的地基开裂跟贷款公司打过交道并且完败的经历，所以非常清楚这一事实。

          5）买家是在closing date的前一天通知我们他们要退出了，这段时间不仅漫长，卖家，买家这边的贷款经纪人，双方的律师，包括我自己都恪尽职守，为房子的顺利过户做出所有的努力，卖家也租好了房子搬了出去，把房子都打扫干净了，当一切都顺利进行，最后一天收到这样的通知，真的会让麻省地产界从业者对中国买家产生不太好的印象，所有人的努力都被欺骗的感觉，加上他们之前还欺骗双方经纪人强制进行房屋检查，甚至他们通知我们的当天还催着卖家经纪人给他们做事。今年这个经纪人代理的房子估计都不会有中国人出的offer被接受了。如果最近发现Wellesley一带的某一个或者某几个卖家经纪人突然对中国买家非常rude，也要知道其中的缘由。

   然而，即便是时间过去了一个半月，期间任何没有抢到房子的买家都没有接到任何“还有机会”的通知，在这两个买家说放弃之后，连重新上市的机会都没有，估计马上又进行了一轮激烈的价格战，结果这个“危房”还是以高出卖价好几万的价格成功卖出，现在那个幸运的买家已经拖家带口住进去快一个月了。 当然因为卖家被人耍了一次，价格肯定没有刚上市那会抢的高。

  即便不是做这一行的亲们，通过常理类推也会清楚地知道，一件商品，一旦遭到这么长时间的“买家持有”还有“退货”，一般会打折出售。我这边这么多年买房卖房也经历了很多类似的情况，有些房子没有抢到，结果过了一两个月，卖家那边突然打电话过来低声下气地问我的客户能不能接盘，这个时候往往是砍价的绝佳时机，去年一个Winchester的房子遇到这种情况，我当场砍价十万，卖家经纪人都唯唯诺诺地答应了，可惜过了这么长的时间，当时我的客户小姐姐一家早就对那个房子没有兴趣了。

问题2： 为什么不看房子就帮买家出offer买房，还说房子没有硬伤？

答案:
  这个房子的话，他们在我忙着出其他房子offer的时候，只给我一个小时的时间，紧急让我跟卖家谈判出offer，我当时也是第一次知道还有这么个房子。他们说自己看了60多个房子，已经非常有经验，然后已经看好了这个房子，做了决定。重点是，已经做了决定！但是我还是觉得他们太草率了，还是竭尽全力帮他们看这个房子有没有一些显而易见的硬伤，根据我可以调查到的资料和跟卖家经纪人的交流，并没有。即使后来那个房屋检查的人也让他们自己带结构工程师过去看，他们自己跑去问朋友，问几个素不相识的装修师傅，就可以断定房子一定是有硬伤的吗？

   我跟这两个人认识不是一两天了，前后分析房子看房子也已经有快两个月了，1月17号认识的，3月6号出的这个房子的offer，看房子从Belmont看到Watertown，看到Burlington，看到Newton，又到卫斯理，concord和Natick。。。有时候聊房子都聊到很晚，字里行间对他们的性格，喜好都非常清楚。之前他们很想投Newton的一个公寓，极为看好，当时卖家经纪人因为有无数的感兴趣的买家，基本上懒得理人，我这边只好硬着头皮一次又一次去打探，用尽所有办法帮他们打探到这个公寓根本不能养狗，所以搬进去的话，他们那只大黑狗就只能处理掉。后来又投了其他的房子，发现只要他们能在里面养那只大黑狗，房子刚死过人，有石棉，有水患。。他们都不在意，即使我努力帮他们排雷。

  美国的法律并没有强制规定买家经纪人一定要去看房，麻省有很多经纪人还有公司都只提供写offer的服务，当然就不要指望人家帮你调查房子的资料，帮你讨价还价争取房子了。而且这个房子就像卖家说的，卖家当年在买的时候做过房屋检查，没有任何问题，现实情况又有很多卖家抢。后来我去看了两次，第一次去量尺寸，第二次房检大概有40分钟。即使当时给我充分的时间去看了房子，我也会跟所有抢房的买家还有卖家的或者出offer的买家们的检查师傅意见一样，确实看不出任何问题。

  问题3： 为什么逼买家去掉房屋检查还有贷款保护条款？

  这两个条款的重要性我带他们出第一个offer的时候就阐述的非常清楚，他们也非常清楚厉害关系。这个房子的客观情况就是所有的参与竞争的买家都去掉了两个保护条款并且加钱抢，我是转述卖家经纪人跟我描述的情况。鉴于他们之前出的offer上面坚决不放弃贷款保护条款的决定，我也非常理解他们的小心，对他们说我也知道这对你们很难。意思是不过真的没有关系，每次我都会尊重你们的决定，这在出第一个offer的时候已经说过了和做过了，不想重复。这中间我没有任何的欺骗还有隐瞒的行为。

  至于为什么会有人堂而皇之地说谎，就只能用大千世界无奇不有来解释了。

问题4：有没有收买家服务费，签订专属买家经纪人合同？

  认识了快两个月，忙了快两个月，跑了麻省的很多城镇，一分服务费都没有收，也没有签订任何排他合同。我觉得买房卖房都是缘分，大家能够有缘认识，都是上天的安排，至于关系能走多远，也都是前世的造化吧，没有必要通过一纸合同来约束对方，况且，这种合同也都是随时可以解除的，形同虚设。

  签了这种合同，或者没有签，就遭到带看经纪人威胁的买家们都不必要慌张，麻省政府的官网massgov对此行为非法性的非常准确的描述，大家有谁遇到类似的困难，都可以跟麻省的房产经纪人监管局举报。也都可以私信我，我这边有麻省非常有经验的白人律师团队，保证让不法经纪人滚出这个行业，并且一起在所有公众平台公开这个经纪人！

问题5：卖家为什么没有disclose“重大开裂”？

  房子如果有像他们说的这么严重的问题而卖家还有卖家经纪人都选择不公开，那卖家还有卖家经纪人将会承担相当严重的法律后果！没有经纪人或者经纪公司会傻到砸自己的饭碗，卖家也是一样的，如果选择不公开，那他们承担的赔偿将是非常巨大的，除非他们自己不知道。如果是近一两年出现的开裂刚补过的痕迹会一目了然，然后卖家又说自己不知道的话，就是明显在说谎，绝对要承担法律责任。这个房子没有任何刚补过的痕迹，即使我前前后后仔细看了一个多小时。邻居的外墙倒是刚补过裂缝，隔着很远的距离都一目了然。对于外墙有竖着的裂痕，因为水泥的热胀冷缩，还有岁月的积累行程的房子正常的sattlement，很多房子都会有，详情请咨询专业的结构工程师。

  所以一些有问题的房子，经纪人都会在附件里面写的非常清楚，即使只是玻璃起雾（窗户隔热出问题），都会标明，更不要提地基开裂，漏水，屋顶损坏，阁楼塌陷等重大问题了。主要是卖家两三年前买房子的时候已经做了房屋检查，所以非常断定房子是没有问题的，这么多的买家家庭拖家带口也都断定这是一个优质的房子，所以才加价去掉所有条款去抢。

  文章里面所有公开的地址，人名都是真实的，所有的房屋检查报告，各种证据，聊天记录十多页，中英文版本都在波士顿的1000 Wahington Street，欢迎大家随时过去查阅还有电话核实。身正不怕影子歪，事实是什么样子就是什么样子，做人做事，这都是我恪守的原则，请用事实说话！亲朋好友们又任何其他的问题都可以私信我哦！

要不要脸啊，就先不说房子问题，人家在closing前终止合同失去定金是人家的权力，骗了你妈还是你爸？ 还想上升到卖家不会在接中国人offer？你这么不要脸更丢中国人脸吧

真是被楼主这种低情商的经纪震惊了，一个中国客户跟地产经纪起了矛盾，就到论坛发帖“警告”所有中国客户会被白人经纪排斥，任何offer都不会被接受。所以你也承认接不接某个offer是卖房经纪说了算而非卖家，只要经纪想任何中国客户的offer经纪都可以不present给卖家对吧？
还好意思拿黑人举例，被一个黑人打过所以厌恶所有黑人。可能您这种种族主义者的确会，正常人只会就事论事不会动不动上升整个族群。

看完这篇文章 说几点

第一 你在没有看过房子就和客户说房子ok这件事确确实实发生了 不论事后发现这个房子多么好多么优秀甚至可能地里埋了金子 都不能推翻你作为一个agent 失职的事实  

第二 你多次提到买家欺骗买卖经纪人强行找公司来检查请问一下 欺骗体现在哪里? 还有你对买家找来师傅资质的质疑 有proof么?

第三 学supply chain 学it为什么就不能对房子结构有理解?  难道agent都是学建筑相关?

第四 你举出一个newton公寓不能养狗的例子 公寓是否允许养狗不应该是十分简单就知道的信息吗? 这还需要硬着头皮打探?

第五 一件房屋买卖的事件 居然被你上升到麻州经纪人对整体中国人的态度 挑事拱火做的太明显了 什么居心? 让没抢到房子的人去网曝你前客户?

"最后一天收到这样的通知，真的会让麻省地产界从业者对中国买家产生不太好的印象，所有人的努力都被欺骗的感觉，加上他们之前还欺骗双方经纪人强制进行房屋检查，甚至他们通知我们的当天还催着卖家经纪人给他们做事。今年这个经纪人代理的房子估计都不会有中国人出的offer被接受了。如果最近发现Wellesley一带的某一个或者某几个卖家经纪人突然对中国买家非常rude，也要知道其中的缘由。"

不用看原贴也不会觉得你做的没问题，更不用说这段话显示出你的险恶用心了

Eacapist 发表于 2023-5-31 13:28
"最后一天收到这样的通知，真的会让麻省地产界从业者对中国买家产生不太好的印象，所有人的努力都被欺骗的 ...

你要是走在路上被黑哥哥打了一顿，再见到黑哥哥还会上去拥抱吗？人之常情，什么险恶用心？？注意你的措辞！

怎么又出来了。。。没热度了还要自己制造点热度？

xactobear 发表于 2023-5-31 13:45
怎么又出来了。。。没热度了还要自己制造点热度？

你不想知道事实吗？

HornPond 发表于 2023-5-31 10:39
你要是走在路上被黑哥哥打了一顿，再见到黑哥哥还会上去拥抱吗？人之常情，什么险恶用心？？注意你的措辞 ...

其实只要所有中国买家做到不找中国的buyer agent，麻烦事少一堆。

Junos天才 发表于 2023-5-31 13:55
看完这篇文章 说几点

第一 你在没有看过房子就和客户说房子ok这件事确确实实发生了 不论事后发现这个房子 ...

1) 文章里面已经说了，法律没有规定经纪人一定看房子，主要是客观条件不允许，有条件我一点看！
2）文章里面已经说了，双方签订的合同里面没有给他们房屋检查的权限，质疑的点我也说的很清楚，请仔细阅读。
3）我并没有说我是建筑学专家，但是他们藐视的是麻省资深结构工程师，请仔细看文章
4）太多了，可以察看最近成交的记录，你不做这一行，怎么就知道很简单就打探到，那个公寓没有提供任何公寓文件，只能打电话问，电话又不接，只能接二连三打，打通了，又说不知道，要去问HOA，又是一两天的功夫，隔行如隔山，你说话太草率了
5）这只是人之常情不是吗？如果这都算挑事拱火，那这两个买家的原文是什么？满篇胡言乱语，地址都不敢公开，你觉得他们不是挑事拱火，砸人饭碗？请仔细阅读文章，抓住语句重点，不要戴有色眼镜看人，看都不看就随便发问！

hehemie2 发表于 2023-5-31 14:47
真是被楼主这种低情商的经纪震惊了，一个中国客户跟地产经纪起了矛盾，就到论坛发帖“警告”所有中国客户会 ...

真被你这种奇怪的逻辑无语了，我什么时候警告所有的中国客户怎么样了？是你自己上升到种族的高度吧？地址都是公开的，卖家经纪人是谁一查就知道，人家浪费了这么长的时间，被骗了，还要对你卑躬屈膝吗？同样条件的offer，如果有国人的名字在上面，人家一看又是亚裔，心理不打一个冷战吗？刚吃了亏，肯定选不是亚洲人名字的offer吧？条件一样的话？卖家经纪人也会跟卖家提供意见的，人家当然不会上升到一个种族，只会就事论事，就是最近那个natick的房子怎么怎么样而已。
是你自己上升到整个白人种族，黑人种族，然后过来攻击别人吧，不懂的话请仔细看一下文章。而且这也不是写给你看的，不用自作多情！