美国买房没有刚需：因为租住同权

感觉有很多投资小白。去学一学cash flow的概念，然后做个spread sheet表，就很清楚了。
如果你要比价A和B，在10年后的投资效益，比较时：
A在time_t的cost，
要对等在B里，
也就是A's opportunity cost = B's investment
也就是A的cost，要算成B的投资。
注意时间点。不同时间点，会有不同的compound effect。

首先，很多人说：
租房子的钱是扔的。买房子的钱都在房子里。
这是一个致命的理解错误。如果是agent说的，那么agent不是蠢就是坏。
我来debunk一下：
租房子的钱，的确不能成为资产。
但是买房子的首付，是lost opportunity cost。所以这个在买房子的首付，对应在租房子的情形下，是可以用来投资的。
而S&P500是跑赢了房价升值的。
参考：S&P 100 Index vs Case-Shiller Home Price Index
https://www.longtermtrends.net/stocks-to-real-estate-ratio/

另外，买房也有不少cost，不是直接偿还你的借款的。
比如mortagage interest, property tax, maintenance fee, etc.
房贷利息就不说了，妥妥的一大头。
维护费有时候挺花钱的。
另外，如果因为各种原因没有持久持有房子，买卖房会有一大笔费用，并且花费时间。

结论：
如果不是持有5-10年，如果租售比很低，租比买好。
尤其是年轻时，把买房维持房的时间节约出来，业务上精进，一年的工资提升比如跳槽，就可以10万以上。
如果持有时间长，房价不虚高，需要3 bedroom以上并且想DIY房子的，则买房比较舒适些。
当然，另外一种情况，你赌房价会疯狂涨价，所以2020买，2022卖，也赚个十来万。这个就是和炒个股一样的投资了，有风险。

补充内容 (2023-05-31 05:56 +08:00):

有人提到买房用杠杆。
前面有人说了，投资也可以用杠杆。但是我其实不是很赞成。普通人直接投index就可以了。
我的是定性分析，分析哪些参数可以造成up or down的影响。
最后到底buy or rent，是要定量的。哪个忽悠刚需的人拿出这种详细的定量比较的？
投资理财， 不谈数字，就是耍流氓。
参见我制作的含定量分析的表格
[买自住房] Buy vs Rent, spread sheet
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-995682-1-1.html


还有人的说：
租房不稳定，被房东不续约被迫搬家。
如果租私人的，的确有这个问题。所以租公司的，而且没有maintenance的烦劳。


我说了，如果房价在低点，然后你觉得你工作稳定了，家庭人口多了，而且特喜欢DIY，当然就是买房了。


有人说，有钱，不计较租和买的得失。
那一开始看标题就不用进来了。
想比尔盖茨，孩子在哪个大学读书，就马上买下豪宅让孩子住。这个就是不计较得失。不会想，我孩子2022年上大学，房价在高点，我还得等等才给孩子买读书房。这不可能呀。比尔盖茨当然什么时候需要就什么时候买。


多看看经济学书的101，再看看理财书籍，就不会被忽悠。
但其实网上的理财观点一般忽悠的少，我很少看到网上理财网站上鼓吹买房刚需的。都是网下忽悠的人多。



补充内容 (2023-05-31 06:45 +08:00):

有人问道经济学101的书。
这是我看过的其中三本教材，打基础用：
Principles of Microeconomics
by N. Gregory Mankiw


Principles of Macroeconomics
by N. Gregory Mankiw


Essentials of Corporate Finance 10th Edition
by Stephen Ross (Author), Randolph Westerfield (Author), Bradford Jordan (Author)


是经典教材。你要节约钱的话，可以买低一版的二手，十块钱以下。


里面教会我做cash flow，比较几种投资方案。


但是怎么分析宏观经济，分析国家政策的影响，等等，那么这些基本教材肯定不够用。
我还在学习。不过本来宏观经济分析本来就很难。比如预测美股走向，我也看不懂。我感觉会崩。但是说recession都说了好几年了，好像也没崩。:(
好在我退休金都是大盘，不动了，不去timing the market。
其余投资都是分散开了，没在一个篮子里。

补充内容 (2023-06-02 15:05 +08:00):

我觉得有些反对派故意曲解观点来反对。
我没有说租永远比买好。
事实上，我制作的含定量分析的表格（[买自住房] Buy vs Rent, spread sheet https://www.1point3acres.com/bbs/thread-995682-1-1.html），在假定的参数下，租和买基本持平。
那么这时就看你：是不是存够了首付？职业是不是稳定了？是不是决定在该地稳定下来？还想不想四处旅游各个地方或者国家都看看？如果是一个人想不想打理房子？很想养十只猫或者十只鸡？想要一个木工作坊？等等个人因素考虑了。

补充内容 (2023-06-25 03:08 +08:00):

读者反馈：
“把买房维持房的时间节省出来投资自己的工作，一年就能涨薪至少十万”
我没曲解你的原意吧？
你自己信不？
我要被贴主笑尿了，说出这种话还能有这么多人点赞。


回复：
blush
不好意思，写网上帖子有时候用语不够严谨，容易让人误解。
“把买房维持房的时间节省出来投资自己的工作，一年就能涨薪至少十万”是指某一年。不是指“每年”。
比如我在一家小公司工作，努力刷题刷design，然后跳到大厂，涨薪至少十万。
隔了几年，然后又跳槽，涨薪至少十万。
如果在一家公司里做到top rating，bonus和Refresh超过十万也不是很难。
这个你问问你周围的码工朋友，能达到上述成绩，并不难，当然的确需要一定能力，毕竟我也知道进大厂的也不是100%；所以的确是针对有些能力的职场朋友。抱歉语言不够严谨。


我感觉可以这样更改：
更改前：“把买房维持房的时间节省出来投资自己的工作，一年就能涨薪至少十万”


更改后：对于职场上有一定能力的朋友，把买房维持房的时间节省出来投资自己的工作，比如从小厂跳到大厂或者独角兽，基本上年薪可以马上增加十万以上。
比如跳槽升级，一般年薪也可以增加十万以上。就是同级跳槽，由于公司基本上是新人老人工资倒挂，所以很大概率薪资也会增加很多。
另外，如果拿到很好的rating，bonus和refresh也会很多。
文中其实已经有个网友现身说法，说他刚毕业租房搞事业。
另外，这些都是有上下文的。不是说你一生都用来搞事业，不买房。
第一，很多人的职场天花板会很早就到来，到后头来不管投入多少，恐怕也上不去。
第二，刚毕业搞事业。到后面，有了另一半，有了孩子，或者碰到好的房产市场，都是很好的买房时机。
比如我也属于要买房的一族，你看我的帖子，就有学习买房流程和如何选择湾区房子的。这样买房时机到了，就可以很快入手。
但是现在不买房，主要是现在房产市场不好，毕竟理工科的，投资数学也不是那么糟糕。
然后职业也有上升机会。

说的没错。但我们有5k年历史，买房是文化的一部分。
另外不买房炒股的结果就是瞎操作最后跑不赢大盘。

“把买房维持房的时间节省出来投资自己的工作，一年就能涨薪至少十万”
我没曲解你的原意吧？
你自己信不？

对也不对。。不买房的人并不会更努力工作or跳槽。。也不会一下子就多10w收入。。况且税扣掉就剩5w了😓

投资小白要是不买房就会去股市里一顿骚操作。能坚持定投大盘的一般也都清楚买房和租房的利弊。

为什么要说服别人 你自己不买就好了

补充两点
一个是买房的cost，agent费用，卖房时会有4-5%的cost，相当的多，你可能总共就赚了20%。买房要套现就必须付这个钱。
另外一个是买房的好处，可以贷到一大笔钱，利率还不错。投资一般贷不到那么多。

买房是有钱人的事情，工薪族贷款买房就是慢性自杀
有兴趣的人可以考古地里那些无绿卡买房码农被雷后的故事做参考

海朝云 发表于 2023-05-30 12:36:29
为什么要说服别人 你自己不买就好了

这点我同意你。完全从利益方面考虑，我希望大家都买，买完自住买投资，最好都是好区sfh投资房。这样我租起来就更便宜了。

攒米看帖9981 发表于 2023-05-30 12:23:38
说的没错。但我们有5k年历史，买房是文化的一部分。
另外不买房炒股的结果就是瞎操作最后跑不赢大盘。

是文化一部分未必就是对的，就像重男轻女，包办婚姻什么的，未必是好的，应当有客观分析的能力。
还有投资投什么这是另外一个问题，就像买房也可能被忽悠高位接盘，都是有风险的。

说的对，尤其年轻人跳槽的话，买了房子跳槽后就很麻烦。买房各种隐形开销，这些在中国都是没有的，所以不能用中国炒房那一套来思维考虑美国的房子，国内如果哪天学着美国这一套，就能杜绝很多炒房行为了

Everseen 发表于 2023-05-30 12:47:25
是文化一部分未必就是对的，就像重男轻女，包办婚姻什么的，未必是好的，应当有客观分析的能力。
还有投资投什么这是另外一个问题，就像买房也可能被忽悠高位接盘，都是有风险的。

我只是说一个现象
social pressure的一部分
至于要成功的投资多花时间也不少