湾区房产需要多少年现金流变为正

本人是房地产业余爱好者，来湾区5年，每年都把绝大部分的收入投入到房地产中。期望现金流早日为正。这些年的租客管理中，每年房租的上涨在50-100元左右，上涨多了租客也很难接受。但是扣除上涨的房产税，物业费，保险和维修成本。每年的现金流并没有大的改善。

简单起见，我指的现金流 = 房租(不算空置期) - PITI。 即要把每月归还的Principal也算进去，而非每年报税的算法。

在不额外支付本金，降低Mortgage的Pricipal的前提下。随着下面两个条件的改善：

• 每年现金流改善20-80元左右，累计个8-10年
• 8-10年后，Mortgage Balance减少20%左右。假设利率波动不大，能找到一次Refinance的机会降低Monthly Payment。
  

个人预测需要等个8-10年，现金流能变正。

能否有资深房东
1）分享一下具体的案例需要多久现金流变正
2）指点下我的观点“首付3成普通住宅8-10年现金流变正”是否正确。

你首付再多点，现金流变正的更快。然后，你就的交income tax啦

湾区房产赚钱靠的是升值，想要靠出租实现正现金流为什么不去其他房子便宜的地区买投资房

我自己分享一个4年的DP：
19年7月，96万买入一套Town House，当时
     租金：3200元/月
     贷款余额：69万，3.25%，Month Payment: 3002
     HOA:  285
     Property Tax: 949
     保险: 30
-----------------
     每月现金流：-1066元（不算空置期，维修成本等）

现在23年11月，
     租金：3460元/月
     贷款余额：60万，2.99%，Monthly Payment: 2732.
     HOA: 380
     Property Tax: 1007
     保险: 45
---------------------
     每月现金流：-704元（不算空置期，维修成本等）

希望10年内能再找到一次Refi的机会变正。

个人觉得应该不需要15年，因为：

• 15年时，Mortgage Balance已经减少了30%以上
• 每年现金流改善20-80元左右，累计15年也很可观。
  

这个和什么时机买相关性极大，早or晚一年买的结果就能差出五年，比如，2017年初买的可能5年就能正，2018年初买的估计就要10年了，而2019年或2020年买又只需要5年，而21年22年买，又需要10年了，所以湾区的投资客都非常的timing market，涨和跌的速度都比别的地区快得多

你问题就问错了，湾区房产靠增值，出租如果不是大量出租集中管理是没有经济价值的。

seurobot 发表于 2023-11-18 12:56:55
我自己分享一个4年的DP：
19年7月，96万买入一套Town House，当时
     租金：3200元/月

楼主你知道现金流为负也是在攒钱吧 相当于房客帮你还首付

不同的房价和利率时期买入的房子，现金流差别很大，很难比较多。专业投资人，down payment 12-25%下，前几年的4左右利率，net profit大概占revenue 1/3。湾区的正确打开方式，更应该是用它的增值部分的钱套出来投到现金流好的外州，让增值和现金流可以互相补给。别勉强让你的房子做它做不了的事。

建议定义 现金流 = 房租(不算空置期) - PITI - 已付本金 * 本金投资收益率
如果不算本金机会成本, 这个现金流在投资上没什么意义, 不算真正意义上的break even